Que faire quand son logement est squatté ?

Pourquoi agir vite et comment éviter les pièges

Découvrir que son logement est occupé sans droit ni titre est une épreuve brutale. Le choc émotionnel (sentiment d’intrusion, insécurité) s’ajoute à l’urgence matérielle (impossibilité d’accéder à ses biens, pertes financières, risques de dégradations) et à la nécessité de décisions juridiques rapides. Depuis la loi n° 2023‑668 du 27 juillet 2023, le droit français offre des leviers beaucoup plus efficaces : peines pénales renforcées pour la violation de domicile, voie administrative d’évacuation par le préfet clarifiée et élargie, exclusion de la trêve hivernale pour les squatteurs, sanctions du maintien illicite après décision d’expulsion.

Ce guide expose, de façon opérationnelle et documentée, la stratégie à suivre du premier jour jusqu’à la remise en état du bien, en évitant les erreurs les plus courantes (autodéfense illégale, coupures d’énergie, pièces incomplètes, confusion entre squat et impayés locatifs, etc.).

L’objectif est double : obtenir l’évacuation des occupants aussi vite que possible en sécurisant la procédure (afin d’éviter les nullités et les contentieux annexes) et préserver les droits indemnitaires du propriétaire ou de l’occupant légitime. La clé est de constituer, dès les premières heures, un dossier de preuve solide, puis d’actionner la voie administrative (article 38 de la loi DALO) chaque fois que son champ est rempli, tout en préparant la voie judiciaire en parallèle si nécessaire (référé‑expulsion devant le tribunal judiciaire).

I. Comprendre juridiquement le « squat »

1. Occupation « sans droit ni titre » : périmètre et distinctions utiles

On parle de squat lorsqu’une personne occupe un logement sans aucun titre juridique (bail, convention d’occupation, droit réel, mandat) et en dehors de tout consentement du propriétaire ou de l’occupant légitime. Cette situation se distingue :

• des impayés locatifs et de la fin de bail : le locataire en place, même indélicat, n’est pas un squatteur ; il est titulaire d’un titre jusqu’à résiliation/expulsion. La trêve hivernale et les délais de grâce peuvent alors s’appliquer, à la différence d’un squat.

• de l’empiètement (ex. appropriation d’une partie de terrain) et des litiges de servitudes : ce sont d’autres contentieux, régis par des règles civiles spécifiques.

2. Violation de domicile (pénal) et domicile protégé

Le domicile est protégé par le Code pénal (art. 226‑4). Constitue une violation de domicile le fait de s’introduire ou de se maintenir dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La loi « anti‑squat » de 2023 a renforcé les peines : jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. La notion de domicile est entendue largement : il peut s’agir de la résidence principale, de la résidence secondaire, d’un logement meublé prêt à l’habitation ou d’un local contenant les effets personnels attestant de l’usage d’habitation.

3. Trêve hivernale : inapplicable aux squatteurs

La trêve hivernale (1ᵉʳ novembre–31 mars) ne protège pas les squatteurs. Le CPCE (art. L. 412‑6) écarte expressément la trêve pour les personnes entrées par voie de fait dans le domicile d’autrui. Attention toutefois : si l’occupation n’entre pas dans la qualification de domicile (par exemple, local non destiné à l’habitation, remise, entrepôt dépourvu d’éléments d’habitation), l’administration ou le juge examineront plus loin la réalité de l’usage, ce qui peut prolonger les délais si les preuves sont faibles.

II. Le réflexe des premières 24 à 48 heures

1. Ne pas se faire justice soi‑même

Couper l’électricité, l’eau ou le gaz, changer la serrure, démonter la porte, pénétrer de force ou menacer les occupants expose le propriétaire à des poursuites pénales et à des dommages‑intérêts. Non seulement cela peut compromettre la suite de la procédure, mais cela renverse parfois le rapport de force en permettant aux occupants d’alléguer des violences ou des voies de fait.

2. Appeler police/gendarmerie et déposer plainte

Le dépôt de plainte (idéalement pour violation de domicile et dégradations le cas échéant) constitue un jalon probatoire majeur. Les forces de l’ordre peuvent constater l’occupation, relever l’identité des occupants lorsqu’elle est possible, et signaler au préfet l’existence d’un squat. Même si l’évacuation immédiate n’est pas décidée sur‑le‑champ, le procès‑verbal facilitera la suite (voie administrative et/ou judiciaire).

3. Constituer un dossier de preuve

Rassemblez immédiatement : titre de propriété (ou bail si vous êtes locataire légal), justificatifs d’occupation (factures, taxe d’habitation si applicable, attestation d’assurance, abonnements), photos/vidéos datées (sans effraction de votre part si les occupants sont présents), constat de commissaire de justice (huissier), témoignages de voisins ou de proches. Si le bien est une résidence secondaire, des éléments matériels (literie, effets personnels, cuisine équipée, compteur actif) aident à établir l’usage d’habitation et l’affectation à domicile.

4. Sécuriser les biens mobiliers sensibles

Si des effets personnels de valeur sont à l’extérieur (cave, garage distinct, abri), veillez à les sécuriser sans pénétrer dans le logement squatté. En cas de crainte de dégradation, faites‑le mentionner dans la plainte et, si possible, dans un constat.

III. La voie administrative d’évacuation : article 38 loi DALO

1. Principe et champ d’application

L’article 38 de la loi n° 2007‑290 (DALO) autorise le préfet à mettre en demeure les occupants de quitter les lieux, puis à requérir la force publique pour l’évacuation sans passer par le juge civil, lorsque des personnes se sont introduites et maintenues dans le domicile d’autrui. Depuis 2023, ce mécanisme a été renforcé et précisé pour accélérer l’intervention et mieux encadrer les délais.

Concrètement, lorsque le bien constitue votre domicile, la mise en demeure préfectorale peut prévoir un délai minimal de 24 heures à compter de son affichage et de sa notification. Lorsque le bien est un local à usage d’habitation ne constituant pas votre domicile immédiat (par exemple résidence secondaire ou logement vacant équipé pour l’habitation), un délai minimal de 7 jours est en principe appliqué, durant lequel les occupants peuvent présenter des observations.

2. Dossier à remettre au préfet

Le succès de la procédure dépend de la qualité du dossier. Fournissez :

• une requête claire exposant les faits (date de découverte, circonstances, contacts avec les occupants, état des lieux observé) ;

• votre titre (acte de propriété, attestation notariée, extrait immobilier, ou bail si vous êtes l’occupant légitime) ;

• des justificatifs d’occupation (factures, taxe d’habitation, assurance) ou, pour une résidence secondaire/local d’habitation, des éléments concrets montrant l’aptitude immédiate à l’habitation ;

• la plainte déposée et, si possible, un constat de commissaire de justice ;

• des photos datées et témoignages.

Le préfet affiche la mise en demeure sur place et la notifie aux occupants (ou « tous occupants »). Au terme du délai (24 h ou 7 jours), et sauf suspension par le juge administratif dans les cas ouverts (notamment pour les locaux d’habitation ne constituant pas le domicile), la force publique peut être requise pour procéder à l’évacuation.

3. Délais et articulation avec les poursuites pénales

Dans les situations les plus claires (domicile, preuves abondantes), certaines préfectures parviennent à organiser l’évacuation sous quelques jours. La procédure administrative n’empêche pas l’ouverture (ou la poursuite) d’une enquête pénale pour violation de domicile, dégradations, vols, etc., ni une action civile indemnitaire ultérieure.

4. Limites pratiques et erreurs à éviter

Deux causes fréquentes de ralentissement : l’insuffisance des preuves de l’affectation à l’habitation (local vide, pas d’effets personnels, compteur résilié depuis longtemps) et les confusions avec des litiges locatifs (ex. ancien occupant alléguant un bail oral). Ne présumez pas que « tout le monde sait » : documentez, datez, signez.

IV. La voie judiciaire : référé‑expulsion devant le tribunal judiciaire

1. Quand et pourquoi saisir le juge civil

Si la préfecture n’agit pas, tarde, refuse (dossier incomplet, doute sérieux) ou si le cas sort du champ de l’article 38, la saisine du tribunal judiciaire en référé est la voie naturelle. Le juge des référés peut ordonner l’expulsion avec le concours de la force publique, condamner les occupants à une indemnité d’occupation et, le cas échéant, nommer un séquestre pour les biens abandonnés.

2. L’assignation en référé

L’assignation vise « tous occupants », à personne non dénommée si leurs identités sont inconnues. Elle expose les faits, les titres, les constats, et conclut à l’expulsion immédiate sans bénéfice de la trêve hivernale, à l’astreinte si nécessaire, à l’indemnité d’occupation à compter de l’entrée dans les lieux, ainsi qu’aux dommages‑intérêts pour dégradations et trouble de jouissance. Les pièces doivent être numérotées et annexées de manière rigoureuse.

3. L’ordonnance, le commandement de quitter et l’exécution

En cas d’ordonnance d’expulsion, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux. À défaut d’exécution volontaire, on sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. Rappel : la trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs, de sorte que l’exécution est possible toute l’année.

4. Recours, délais et coordination avec le pénal

Les occupants peuvent former des recours (appel, incident de procédure, contestations de propriété ou d’occupation), mais en pratique, la rapidité du référé et la clarté des preuves limitent leur efficacité. Le pénal et le civil peuvent évoluer de concert : la condamnation pour violation de domicile renforce la position civile, tandis que la décision civile éclaire la procédure pénale (maintien illicite, dégradations).

V. Les sanctions et effets financiers

1. Pénal : violation de domicile et maintien illicite

La violation de domicile est passible de trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. La loi « anti‑squat » a également introduit des sanctions à l’encontre des personnes se maintenant illicitement dans un local à usage d’habitation malgré une décision définitive et un commandement de quitter : amende délictuelle pouvant atteindre 7 500 €. Des infractions connexes sont mobilisables selon les cas : dégradations, vols, recel, outrages ou violences envers les forces de l’ordre ou les commissaires de justice.

2. Civil : indemnité d’occupation et dommages‑intérêts

Au civil, l’occupation sans droit ni titre justifie le versement d’une indemnité d’occupation. Elle est en pratique alignée sur la valeur locative du bien, majorée le cas échéant (pénalités, astreintes) pour tenir compte du trouble de jouissance et des dégradations. Les frais (constat, serrurier, remise en état, nettoyage, garde‑meubles, honoraires d’avocat, frais de procédure) peuvent être demandés aux occupants condamnés, sans préjuger des couvertures d’assurance (voir ci‑après).

3. Assurance, garanties et sinistres

Certaines polices multirisques habitation ou propriétaires non‑occupants prévoient :

• la perte de loyers (quand il existe un bail) ;

• la garantie dégradations ;

• la protection juridique (prise en charge partielle des frais de procédure et d’intervention).

Pour un squat pur (sans bail), vérifiez les exclusions : toutes les garanties ne couvrent pas le préjudice de jouissance d’un propriétaire occupant. Déclarez le sinistre sans délai, en joignant plainte, constats et photos.

VI. Cas particuliers et situations de bord

1. Résidence principale, secondaire et logement vacant

Pour la résidence principale, la qualification de domicile est la plus immédiate : la voie préfectorale est alors prioritaire. Pour une résidence secondaire ou un logement vacant destiné à l’habitation, l’administration vérifie l’aptitude à l’habitation (présence d’équipements, raccordements, ameublement minimal, usage attesté) ; fournissez des éléments concrets (factures récentes, assurance, photos des lieux équipés).

2. Biens en indivision, en SCI, copropriété

En indivision, tout coïndivisaire peut agir pour la conservation du bien ; mais anticipez les contestations d’un autre indivisaire (rare) et munissez‑vous d’un mandat si vous n’agissez pas seul. En SCI, le gérant est compétent ; s’il est empêché, une décision des associés peut désigner un mandataire ad hoc. En copropriété, informez le syndic (sécurité des parties communes, badges, vidéosurveillance le cas échéant).

3. Locaux mixtes, dépendances, parkings, caves

Un local mixte (habitation + professionnel) appelle une preuve renforcée de l’usage d’habitation pour l’article 38. Les dépendances (cave, grenier, garage) suivent le sort du logement si elles en sont l’accessoire immédiat. Pour un parking isolé, la qualification d’habitation est exclue : la voie préfectorale n’est généralement pas mobilisable, il faut alors privilégier la voie judiciaire.

4. Personnes vulnérables, enfants, animaux

La présence de mineurs n’empêche pas en soi l’évacuation lorsqu’il s’agit d’une violation de domicile ; les services sociaux sont associés pour l’orientation. Les animaux doivent être pris en compte dans le protocole d’évacuation (fourrière, associations). Prévenez‑en la préfecture pour éviter les reports de dernière minute.

5. Occupant « intermédiaire » de mauvaise foi

Certains squatteurs brandissent des « reçus », « quittances », « promesses de bail » fabriquées, ou prétendent tenir leurs droits d’un pseudo‑bailleur. Un constat détaillé, la vérification des identités et l’absence d’état des lieux d’entrée ou de dépôt de garantie sont des indices. Le pénal (escroquerie, faux, usage de faux) peut être utilement mobilisé.

VII. La chronologie type d’un dossier réussi

1. Jour 1 : découverte du squat → appel police/gendarmerie, plainte, constat si possible, collecte des pièces.

2. Jours 1–2 : montage et envoi du dossier préfectoral (art. 38 DALO) avec demande d’intervention rapide.

3. Jours 3–10 : mise en demeure préfectorale (24 h si domicile, 7 jours sinon), échanges éventuels. Préparation en parallèle de l’assignation en référé au tribunal judiciaire, au cas où.

4. Semaine 2–3 : évacuation administrative. À défaut, audience de référé et ordonnance d’expulsion.

5. Semaine 3–6 : commandement de quitter → demande de concours de la force publique si résistance.

6. Après évacuation : état des lieux contradictoire si possible, scellés, inventaire des biens laissés (procédure CPCE), remise en état, chiffrage des préjudices, action indemnitaire complémentaire si nécessaire.

Les délais varient selon les préfectures, tribunaux et complexités factuelles. L’anticipation (dossier complet) reste l’arme principale.

VIII. Biens laissés sur place : tri, stockage, destruction

Après expulsion, les biens des occupants ne peuvent pas être jetés à la hâte. Le CPCE encadre l’inventaire, la séquestration éventuelle et le stockage (garde‑meubles), avec information des intéressés et délais avant aliénation ou destruction selon la nature et la valeur des biens. Tenez un registre précis (photos, descriptions, estimations). Les frais engagés (transport, stockage) sont répercutables dans la demande indemnitaire.

IX. Calculer l’indemnité d’occupation et les dommages

1. Base de calcul

La valeur locative constitue la référence. Pour un appartement en ville moyenne louable 900 € par mois, on réclamera 900 € par mois d’occupation illégale, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation (ou de la mise en demeure).

2. Majoration, astreinte et frais

Selon la gravité des faits (dégradations, voies de fait, résistance à l’exécution), une astreinte journalière en cas de non‑libération peut être sollicitée. Ajoutez les frais justifiés : serrurier d’urgence, constat, honoraires, remise en état (devis/factures), nettoyage spécialisé (syndic, déchets), perte de loyers si une relocation était prévue.

3. Assurance et recours subrogatoires

Si l’assureur indemnise, il peut exercer un recours subrogatoire contre les occupants condamnés. Conservez tous les justificatifs pour faciliter l’expertise et accélérer les paiements.

X. Communication, voisinage et gestion des tensions

Le voisinage est souvent une source clé d’informations (horaires des allées et venues, nuisances, numéros de plaques, intermédiaires). Informez‑le avec mesure, sans surenchère, pour éviter les débordements (attroupements, menaces, vidéos virales). Toute violence ou toute pression peut se retourner contre le propriétaire.

XI. Prévention : réduire le risque de squat

Aucun dispositif n’offre une garantie absolue, mais les mesures suivantes réduisent significativement l’exposition :

• Présence matérielle attestée : conserver des effets personnels, entretenir le bien, faire visiter périodiquement (voisin, conciergerie, agent).

• Sécurisation des accès : portes conformes, serrures multipoints, fenêtres solides, barreaux pour les RDC sensibles, détecteurs d’ouverture.

• Surveillance : alarmes avec levée de doute, caméras (respect RGPD en copropriété), éclairage à détection, boîtes aux lettres relevées.

• Gestion des énergies : éviter les coupures totales sur une longue durée (un bien « mort » est une cible), mais attention aux consommations non surveillées.

• Réseau local : gardien, voisins, syndic, police municipale.

• Contrats : éviter les « prêts à usage » informels, même à des proches ; s’ils sont inévitables, les formaliser par écrit avec durée, état des lieux et remise des clés.

XII. Foire aux questions (FAQ)

La trêve hivernale bloque‑t‑elle toute expulsion ? Non pour les squatteurs : elle ne s’applique pas lorsque des personnes se sont introduites dans le domicile d’autrui par voie de fait.

Puis‑je couper l’eau et l’électricité ? Non. Ce serait une voie de fait pouvant engager votre responsabilité civile et pénale.

Combien de temps dure une procédure ? Variable : de quelques jours (voie préfectorale bien documentée) à plusieurs semaines (voie judiciaire). L’anticipation et la qualité du dossier font la différence.

Dois‑je prendre un avocat ? Ce n’est pas toujours obligatoire en référé expulsion, mais fortement recommandé : l’avocat sécurise la procédure, prépare le dossier, pilote la stratégie et optimise les demandes indemnitaires.

Que deviennent les biens des occupants ? Ils sont inventoriés et traités selon le CPCE (stockage, conservation, information, puis aliénation/destruction selon la valeur et les délais).

Et si les occupants affirment avoir un bail ? Exigez des preuves (bail écrit, état des lieux, dépôt de garantie, quittances) et vérifiez l’identité du prétendu bailleur. Les faux et escroqueries sont fréquents ; le pénal peut être déclenché.

Le squat d’une maison de vacances entre‑t‑il dans l’article 38 ? Oui si la nature de local d’habitation est établie (équipements, ameublement, affectation à l’habitation). Plus vos preuves sont concrètes, plus la préfecture intervient vite.

XIII. Modèles et trames pratiques

1. Liste de pièces pour saisine préfectorale (article 38 DALO)

• Lettre exposant les faits (dates, circonstances, description des lieux, personnes aperçues s’il y a lieu).

• Copie du titre de propriété (ou du bail si vous êtes l’occupant légitime).

• Justificatifs d’occupation : factures récentes (énergie, internet), attestation d’assurance, taxe d’habitation le cas échéant.

• Plainte déposée (référence et date).

• Constat de commissaire de justice (photos intégrées).

• Photographies datées supplémentaires, témoignages écrits de voisins (nommés, datés, signés).

• Coordonnées complètes du requérant et mandat si représentation.

2. Points‑clés pour l’assignation en référé

• Désignation « tous occupants », domicile du bien, rappel du fondement (occupation sans droit ni titre, violation de domicile).

• Pièces structurées et numérotées.

• Demandes : expulsion sans bénéfice de la trêve hivernale, astreinte par jour de retard, indemnité d’occupation à compter de l’entrée, dommages‑intérêts, frais irrépétibles (C. pr. civ., art. 700), dépens, autorisation de faire ouvrir les portes, recours à la force publique.

• Mesures accessoires : inventaire des biens, séquestre, garde‑meubles, remise des clés et badges, remise en état.

3. Trame de courrier aux voisins / au syndic

« Madame, Monsieur,Je vous informe qu’une procédure d’évacuation est engagée concernant le logement [adresse]. Je vous remercie de signaler toute situation anormale aux forces de l’ordre et d’éviter tout contact direct avec les occupants, afin de prévenir tout incident. »

XIV. Points de vigilance procéduraux pour praticiens

• Qualité de la signification : viser « tous occupants », respecter les mentions obligatoires et les délais.

• Compétence territoriale : tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.

• Mesures d’instruction : constats complémentaires, expertises en cas de contestation de l’état des lieux ou de la valeur locative.

• Astreintes : calibrer pour rester crédible et exécutable.

• Coordination avec le pénal : se constituer partie civile si nécessaire pour accéder au dossier et obtenir réparation.

• Après l’évacuation : sécuriser les lieux (serrures, alarmes), communiquer sobrement, éviter les atteintes à la vie privée (photos en ligne, réseaux sociaux).

XV. Synthèse stratégique

1. Dès le jour 1 : plainte + constat + pièces → dossier préfectoral article 38.

2. En parallèle : préparer le référé‑expulsion si l’administration tarde ou si le cas sort du champ de l’article 38.

3. À l’issue : exécuter, chiffrer, indemniser, sécuriser, prévenir.

La combinaison administratif + judiciaire est la meilleure garantie de vitesse et de sécurité juridique.

Annexes — Références légales)

• Code pénal : art. 226‑4 (violation de domicile : incrimination et peines).

• Loi n° 2023‑668 du 27 juillet 2023 dite « anti‑squat » : renforcement des peines, création/ajustement d’incriminations liées au maintien illicite dans un local d’habitation malgré décision définitive et commandement de quitter.

• Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) : art. L. 412‑6 (trêve hivernale : inapplicabilité aux introductions par voie de fait dans le domicile d’autrui) et dispositions sur l’expulsion, le commandement de quitter, les biens laissés sur place (inventaire, stockage, aliénation/destruction).

• Article 38 de la loi n° 2007‑290 (DALO) : procédure d’évacuation administrative par le préfet (mise en demeure, délais, affichage, notification, observations, concours de la force publique).

Conclusion

Face à un squat, la rapidité et la méthodologie font toute la différence. La loi française, renforcée en 2023, donne aux propriétaires et occupants légitimes des outils efficaces pour récupérer leur bien sans attendre la fin de l’hiver et pour obtenir réparation. La réussite tient à trois facteurs : des preuves solides, une saisine préfectorale rapide et bien étayée, et, en parallèle, l’activation de la voie judiciaire lorsque la clarté du cas l’exige. En pratiquant cette stratégie « combo » et en évitant les écueils (autodéfense illégale, dossiers incomplets, communications intempestives), on maximise les chances d’un retour rapide dans les lieux et d’une indemnisation à la hauteur des préjudices subis.