Dans un bail commercial , l'assurance souscrite par le bailleur peut elle être mise à la charge du locataire?

Question du jour : dans un bail commercial , l'assurance souscrite par le bailleur peut elle être mise à la charge du locataire?

• Oui, mais à trois conditions principales :

Conditions	Pourquoi ?	Texte / jurisprudence de référence
1. La prime d’assurance du bailleur ne fait pas partie des charges interdites	L’article R 145‑35 C. com. dresse une liste limitative de dépenses que le bailleur ne peut jamais refacturer au preneur ; l’assurance n’y figure pas.	Légifrance
2. Le contrat doit la viser expressément dans l’inventaire des charges	Depuis la loi Pinel, tout bail conclu ou renouvelé ≥ 5 novembre 2014 doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges avec leur répartition. À défaut, la clause est « réputée non écrite ».	art. L 145‑40‑2 C. com. Légifrance
3. La clause doit être clairement rédigée	La Cour de cassation a rappelé le 30 mai 2024 (n°22‑22981) qu’aucune charge ne peut être imputée au locataire si elle n’est pas libellée sans ambiguïté dans le bail et dans l’inventaire.	Galian-SMABTP

Ce que cela signifie en pratique:

1. Primes d’assurance refacturables

   • Assurance multirisque immeuble ou PNO (propriétaire non‑occupant) : autorisées si la clause et l’inventaire le prévoient. De nombreux baux commerciaux imposent au preneur de rembourser ces primes via la provision pour charges. Cherqui Avocats

   • Assurance perte de loyers ou garanties de carence : également licites, mais il s’agit d’une charge “exorbitante” qui pourra influencer la valeur locative lors d’un renouvellement.

2. Forme de la clause conseillée

   • Prévoir un paragraphe “Assurances bailleur” listant précisément  « prime annuelle d’assurance multirisque‑immeuble/PNO (y compris garanties annexes : responsabilité civile, perte de loyers, etc.) ».

   • Rappeler que ces montants figureront dans l’état récapitulatif annuel remis avant le 30 septembre (ou dans les 3 mois de la reddition de charges de copropriété).

3. Obligations de transparence du bailleur

   • À la signature : remettre l’inventaire détaillé des charges (cinq rubriques obligatoires) en distinguant les primes d’assurance.

   • Chaque année : adresser l’état récapitulatif et justifier la prime (facture d’assurance).

   • Tous les trois ans : communiquer l’état récapitulatif/descriptif des travaux (obligation générale de L 145‑40‑2).

4. Effet en cas d’oubli ou de clause ambiguë

   • La charge devient inopposable : le preneur peut refuser de payer ou exiger le remboursement des provisions.

   • Le bailleur reste seul tenu de la prime et de la souscription de l’assurance ; sa responsabilité demeure engagée vis‑à‑vis des tiers et du locataire en cas de sinistre.

Points d’attention supplémentaires

• Assurances du locataire : le preneur conserve ses propres obligations (assurance “risques locatifs”, responsabilité civile d’exploitation, etc.). Ces polices se cumulent avec celles du bailleur ; une clause de “renonciation à recours croisée” est donc recommandée.

• Baux antérieurs au 5 novembre 2014 : la liberté contractuelle demeure, mais les clauses ambiguës continuent d’être interprétées strictement contre le bailleur.

• Renouvellement : lors du renouvellement, toute modification de la répartition des charges (par exemple l’introduction de la prime d’assurance) doit être négociée et insérée dans le nouveau bail ; à défaut, elle reste à la charge du bailleur.

En résumé : l’assurance souscrite par le bailleur peut être légalement refacturée au locataire dès lors que le bail commercial, conclu ou renouvelé après la loi Pinel, la mentionne clairement dans l’inventaire des charges et que le bailleur respecte ses obligations d’information et de justification.

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