Location Airbnb de la résidence principale : dépasser le plafond de nuitées n’est pas toujours illégal

La location de sa résidence principale sur des plateformes de type Airbnb est aujourd’hui étroitement encadrée, en particulier dans les grandes villes comme Paris. Le principe est bien connu : un logement constituant la résidence principale du propriétaire ne peut être loué en meublé de tourisme que dans la limite d’un nombre maximal de nuitées par an, fixé longtemps à 120 jours, puis abaissé à 90 jours depuis la fin de l’année 2024.

Pourtant, une décision récente du tribunal judiciaire de Paris, rendue le 20 janvier 2025, rappelle que ce plafond n’a rien d’absolu et que certaines situations permettent, en toute légalité, de le dépasser. Cette affaire, révélée par Le Figaro, illustre les limites de l’interprétation parfois très extensive retenue par la Ville de Paris en matière de résidence principale.

👉 Article source :https://www.lefigaro.fr/immobilier/location-airbnb-la-mairie-de-paris-deboutee-par-la-justice-202501

Un contentieux classique : résidence principale ou résidence secondaire ?

Dans cette affaire, le propriétaire d’un studio parisien de 15 m² exerçait une activité professionnelle dans un restaurant situé à plus de deux heures de Paris. Son emploi l’amenait à travailler du vendredi au lundi, voire au mardi matin, avec des services se terminant tard dans la nuit. Pour des raisons pratiques évidentes, il dormait alors sur place, dans une chambre située au-dessus du restaurant.

Durant ces absences liées à son travail, il avait mis en location son studio parisien sur Airbnb.

Le nombre de nuitées louées excédait largement le plafond annuel autorisé : plus de 200 nuitées par an sur plusieurs exercices.

La Ville de Paris a alors engagé une action en justice, considérant que le logement parisien ne constituait plus la résidence principale du propriétaire. Selon la municipalité, la véritable résidence principale se situait au-dessus du restaurant, transformant mécaniquement le studio parisien en résidence secondaire. Une telle qualification aurait rendu la location touristique illégale faute d’autorisation préalable de changement d’usage.

Le rappel salutaire du Code du tourisme par le juge

Le tribunal judiciaire de Paris n’a pas suivi cette analyse. Il s’est fondé sur les dispositions de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, qui encadrent la location des résidences principales en meublé de tourisme.

Cet article prévoit expressément que le plafond annuel de location peut être dépassé dans trois hypothèses précises :– le cas de force majeure,– les raisons de santé,– et le motif professionnel, à condition que l’activité soit exercée sur le territoire français.

En l’espèce, le juge a estimé que le propriétaire justifiait d’un motif professionnel réel, stable et documenté, lui imposant de s’éloigner temporairement de son domicile parisien. Le tribunal a également retenu la qualité et la cohérence des justificatifs produits, notamment les relevés de télépéage attestant des allers-retours réguliers, ainsi que des témoignages établissant l’ancrage du propriétaire à Paris.

Il en résulte une conclusion essentielle : le fait de dormir régulièrement ailleurs pour des raisons professionnelles ne suffit pas à faire perdre à un logement sa qualification de résidence principale.

Une décision importante, mais à manier avec prudence

Cette décision constitue un signal intéressant pour les propriétaires concernés par des contraintes professionnelles fortes. Elle rappelle que la notion de résidence principale ne se réduit pas à une présence physique continue et qu’elle doit s’apprécier de manière globale, au regard de l’ensemble des circonstances de fait.

Pour autant, il serait dangereux d’en tirer une règle générale. Le tribunal a insisté sur le caractère circonstancié de son appréciation. La preuve du motif professionnel, de la réalité de la résidence principale et du caractère temporaire des absences est déterminante. En l’absence de justificatifs solides, le risque de requalification et de sanctions demeure élevé.

Cette affaire illustre enfin une réalité contentieuse bien connue : les dépassements du plafond de location ne sont pas automatiquement sanctionnés, mais ils ne sont jamais anodins. Chaque situation doit être analysée au cas par cas, à la lumière des textes applicables et de la jurisprudence la plus récente.