L’investissement locatif dans l’immobilier ancien continue de bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux avantageux en France, en particulier si des travaux de rénovation sont réalisés. Ces avantages fiscaux, qui varient en fonction de la localisation du bien, des loyers pratiqués et du niveau de travaux, permettent aux investisseurs de réduire leur impôt tout en contribuant à l'amélioration du parc immobilier. Voici les principaux régimes applicables.
1. Le dispositif Denormandie : encourager la rénovation dans les centres-villes
Le dispositif Denormandie, introduit en 2019, vise à encourager la rénovation des logements anciens dans des zones en difficulté. Il s'inspire du Pinel en matière de réduction d'impôt mais s'adresse exclusivement aux logements anciens situés dans certaines communes. L'article 199 novovicies du Code général des impôts prévoit une réduction d'impôt de :
12 % du montant de l’investissement sur six ans,
18 % sur neuf ans,
21 % sur douze ans, pour un investissement plafonné à 300 000 €.
Pour bénéficier de cet avantage, les investisseurs doivent réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique de 20 % au moins, ou inclure deux types de rénovation parmi la mise à niveau du système de chauffage, l’isolation des combles ou des murs, ou la création de surface habitable. Le bien doit ensuite être loué à des locataires aux ressources modestes, en respectant des plafonds de loyers définis par l'État.
Le Denormandie s’applique uniquement dans des villes de taille moyenne ou petite, labellisées « Cœur de ville » ou signataires d’une convention de revitalisation du territoire (ORT). Depuis la loi Habitat dégradé du 11 avril 2024, les biens situés dans des copropriétés en difficulté sont également éligibles, bien que les investisseurs doivent s’assurer de la faisabilité de la rénovation.
2. Loc’Avantages : encourager la location abordable
Le dispositif Loc’Avantages, prolongé jusqu'au 31 décembre 2024, offre une réduction d’impôt sur les loyers perçus, modulée en fonction du niveau de loyer et de la gestion du bien :
20 %, 40 % ou 65 % de réduction d’impôt si le bien est géré par une agence immobilière sociale (AIS) ou à vocation sociale (AIVS),
15 % ou 35 % si le propriétaire gère directement ou via une agence classique.
Les propriétaires souhaitant bénéficier de Loc'Avantages doivent signer une convention de six ans avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). En cas de vente avant la fin de cette période, l’acheteur doit reprendre le conventionnement. Les loyers pratiqués doivent être inférieurs aux loyers du marché, avec des décotes allant de -15 % à -45 %, et les ressources des locataires sont également plafonnées.
Le dispositif est ouvert aux logements ayant un diagnostic de performance énergétique (DPE) compris entre A et E, permettant ainsi aux propriétaires de contribuer à une offre de logements abordables tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
3. Le déficit foncier : un outil pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers
Le régime du déficit foncier, prévu par l'article 156-I-3° du Code général des impôts, permet de déduire de son revenu global jusqu’à 10 700 € par an (ou 21 400 € pour une rénovation énergétique) pour les travaux de rénovation réalisés dans un bien immobilier ancien. Contrairement aux dispositifs précédents, le déficit foncier ne fait pas partie du plafond des niches fiscales de 10 000 € par an. Cela en fait une option très intéressante pour les contribuables ayant déjà atteint ce plafond.
Les dépenses déductibles incluent les travaux d’amélioration et d’entretien, comme la réfection d’une salle de bain ou la peinture. Si le déficit foncier dépasse les 10 700 €, le solde peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour les propriétaires fortement imposés.
Conclusion : Choisir le bon dispositif pour un investissement optimisé
Ces dispositifs offrent une gamme d’options pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en rénovant le parc immobilier ancien. Le choix du régime fiscal dépend des objectifs de chacun : le dispositif Denormandie est idéal pour ceux souhaitant combiner rénovation et réduction d’impôt dans des zones spécifiques, tandis que Loc’Avantages est particulièrement adapté aux locations abordables gérées socialement. Le déficit foncier, quant à lui, permet une flexibilité accrue pour les propriétaires réalisant des travaux.
Chaque dispositif impose cependant des obligations strictes, notamment en matière de plafonds de loyers et de ressources des locataires, de durée d’engagement et de réalisation des travaux. Pour maximiser les avantages fiscaux et éviter les écueils juridiques, il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel du droit immobilier et fiscal.
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