Dubaï, eldorado ou mirage ?

Fiscalité immobilière, cadre juridique et véritables risques pour l’investisseur français

Dubaï fascine. Derrière ses tours scintillantes et ses rendements locatifs affichés à 8 % se cache pourtant un territoire singulier : ce n’est pas un État souverain, mais l’un des sept émirats qui composent la Fédération des Émirats arabes unis. Il dispose de ses propres tribunaux, de son cadastre (le Dubai Land Department) et d’un droit immobilier hybride, nourri de common law et de droit islamique. Pour un résident français, cette combinaison fait naître des opportunités financières attractives, mais aussi une série de contraintes fiscales, juridiques et bancaires qu’il faut mesurer avant de signer un « reservation agreement ».

Frais d’acquisition : la face cachée du « zéro impôt ». Au moment de l’enregistrement, l’administration prélève 4 % du prix au Dubai Land Department, auxquels s’ajoutent la commission obligatoire de l’agent immobilier (en pratique 2 %, soumise à 5 % de TVA locale) et, pour les achats sur plan, les frais Oqood. Ces montants ne sont pas des « impôts » au sens strict, mais ils s’intègrent dans le prix de revient que l’administration française retiendra plus tard pour calculer la plus-value (CGI art. 150 U). Autrement dit : les économies promises sur la fiscalité locale commencent par un ticket d’entrée non négligeable en devise forte, arrimée au dollar.

Revenus locatifs : l’émirat n’impose rien, la France impose tout. Aucun impôt local ne frappe les loyers d’un bien à Dubaï ; c’est d’ailleurs l’un des principaux arguments marketing. Reste que la convention fiscale franco-émiratie de 1989 laisse la France imposer intégralement ces revenus. En dessous de 15 000 € de loyers bruts, le régime micro-foncier offre un abattement de 30 %. Au-delà, le régime réel devient incontournable : charges de copropriété, frais de gestion et intérêts d’emprunt se déduisent, mais l’amortissement reste interdit. Le résultat foncier est ensuite soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Il n’existe aucun crédit d’impôt, puisque l’impôt étranger est nul.

Plus-value : exonération locale… taxation française intégrale. La revente jouit de la même logique : pas d’impôt au départ, mais l’intégralité de la plus-value est capturée par l’article 150 U CGI côté français (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattement décroissant à partir de la 6ᵉ année). Les surtaxes sur les plus-values élevées (jusqu’à 6 %) peuvent s’ajouter si la marge nette dépasse 50 000 €. L’économie fiscale ne réside donc pas dans la plus-value, mais dans la trésorerie locale libre de retenue jusqu’au rapatriement.

Entre coopération pragmatique et zones d’ombre. Dubaï applique le standard OCDE/CRS et a quitté la « grey list » du GAFI en 2024 ; pour autant, les échanges d’information ne sont pas aussi fluides qu’entre Paris et Madrid. Les transferts supérieurs à 10 000 € sont systématiquement signalés à TRACFIN, et la Direction générale des finances publiques examine de près les flux en provenance ou à destination de l’émirat. Sur le plan bancaire, un revenu locatif viré d’un compte AED vers un compte européen déclenche toujours un contrôle KYC renforcé : la véritable liberté ne se constate qu’en sortie… et encore, à condition d’apporter des justificatifs impeccables.

Investir par l’intermédiaire d’une société : loin d’un bouclier automatique. Acheter par une structure enregistrée en free-zone ou en offshore (RAK ICC, JAFZA) ne change rien à la fiscalité française. Si la société est à régime fiscal privilégié et contrôlée depuis la France, l’article 123 bis CGI peut imputer les bénéfices chaque année au foyer. Dès lors que la prise de décisions (signature des baux, arbitrage des travaux) se fait à Lyon ou à Paris, la société risque d’être considérée comme disposant d’un établissement stable en France, voire d’y être assujettie à l’impôt sur les sociétés. Les prix de transfert, eux, imposent de démontrer que toute refacturation, tout loyer croisé entre entités liées, respecte la pleine concurrence. L’interposition d’une société n’a donc de sens que pour gérer la responsabilité civile ou préparer la transmission patrimoniale – certainement pas pour « échapper » au fisc.

Le droit applicable et la condition de l’investisseur étranger. Dans les zones désignées « freehold », un non-résident peut devenir pleinement propriétaire, titre électronique à l’appui. Hors de ces quartiers, il doit se contenter d’un bail emphytéotique ou d’un usufruit de 99 ans. Posséder un bien d’une valeur supérieure à 750 000 AED ouvre un visa investisseur de deux ans ; au-delà de 2 millions d’AED, le Golden Visa de dix ans est envisageable. Ce titre de séjour ne suffit toutefois pas à transformer un investisseur en résident fiscal émirati : tant que le centre de vos intérêts vitaux reste en France, c’est l’article 4 B CGI qui tranche.

Rendement élevé, mais volatilité et charges cachées. Les studios à Business Bay ou à Jumeirah Village affichent neuf pour cent brut ; la réalité varie fortement avec la saison, les frais de gestion, les éventuelles vacances locatives et la concurrence des locations courte durée. Les « service charges » (copropriété, climatisation, sécurité) peuvent dévorer 15 à 20 % du loyer. Le cycle des prix, enfin, est abrupt : –40 % entre 2014 et 2017, puis +30 % depuis 2021. Autrement dit : le rendement n’est haut qu’au prix d’un risque bien supérieur à celui d’une location parisienne ou barcelonaise.

Ce qu’il faut retenir. Dubaï vend un argument simple : zéro impôt local, rendement à deux chiffres, acquisition rapide. Pour un résident français, la réalité est plus nuancée : fiscalité toujours pleine en France, vigilance TRACFIN, éventuel impôt sur la fortune immobilière, plus-value intégralement taxée. Le jeu peut en valoir la chandelle… à condition de maîtriser le droit local, de sécuriser les flux bancaires et d’accepter la volatilité du marché.

Notre cabinet suit depuis plusieurs années les acquisitions immobilières émiraties ; nous collaborons avec un réseau d’agents, d’avocats et de fiscalistes basés à Dubaï pour sécuriser chaque étape : audit de conformité, vérification de titre, gestion bancaire, déclaration française et conseil patrimonial. Avant d’investir sous le soleil de Sheikh Zayed Road, mieux vaut traverser l’ombre salutaire de l’analyse juridique : un aller simple pour la tranquillité fiscale.

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