Achat immobilier en Algérie par un citoyen français : faut-il l’autorisation du Wali ?

Lorsqu’un citoyen français réside en Algérie et souhaite y acquérir un bien immobilier — maison, appartement ou terrain — une question essentielle se pose immédiatement : est-il libre d’acheter comme un Algérien, ou doit-il obtenir une autorisation administrative ?

La réponse, en droit algérien, est claire : toute acquisition immobilière par un étranger est subordonnée à l’autorisation préalable du Wali, c’est-à-dire le représentant de l’État au niveau de la wilaya (équivalent du département).

Cette exigence découle d’un texte ancien mais toujours en vigueur, le décret n° 83-344 du 21 mai 1983, relatif à la liberté des transactions immobilières. Si ce décret a instauré le principe de liberté contractuelle pour tous, il a expressément prévu une exception pour les étrangers, en posant une condition d’autorisation préalable.

I. Le principe : autorisation obligatoire du Wali

L’article 3 du décret de 1983 dispose que les opérations immobilières réalisées par des étrangers demeurent soumises à l’autorisation préalable du Wali, après avis du service du Domaine.Cette autorisation n’est donc pas une simple formalité : elle constitue une condition de validité de la transaction.Sans elle, le notaire ne peut pas dresser l’acte de vente, et la Conservation foncière refusera son enregistrement.

L’autorisation du Wali vise à contrôler l’origine des fonds, à prévenir les spéculations, et à garantir la régularité du transfert de propriété lorsque le cocontractant n’a pas la nationalité algérienne.

II. Le déroulement de la procédure

Le ressortissant français — même titulaire d’une carte de séjour de dix ans — doit déposer un dossier complet auprès du cabinet du Wali de la wilaya où se situe le bien.Ce dossier comporte notamment la copie du projet d’acte, l’estimation du service du Domaine, une copie de la carte de séjour, et les pièces d’identité du vendeur et de l’acquéreur.

Après instruction et avis technique, le Wali délivre (ou refuse) l’autorisation par un arrêté individuel.Ce document est ensuite communiqué au notaire, qui peut passer à la signature définitive.

Le notaire veille également à ce que le paiement soit effectué dans les formes autorisées par la réglementation des changes : le transfert de fonds doit être justifié, notamment lorsqu’il provient de France, afin de respecter les règles de la Banque d’Algérie.

III. Les effets pratiques de l’autorisation

L’autorisation du Wali a valeur de gage de sécurité juridique : elle authentifie le droit de l’étranger à acquérir, et protège l’acte de tout risque d’annulation ultérieure pour irrégularité administrative.Le bien ainsi acquis peut être enregistré au nom de l’étranger, qui en dispose librement, sous réserve du respect des règles d’urbanisme et de propriété foncière.

À noter que, contrairement à certaines rumeurs persistantes, le droit de préemption de l’État n’est pas systématique : il ne s’exerce que dans les cas prévus par la loi, et ne constitue pas une interdiction d’achat pour les étrangers.

IV. Conclusion : une ouverture encadrée

L’Algérie admet pleinement qu’un citoyen français résident puisse investir sur son territoire, à condition de respecter les procédures administratives locales.L’autorisation du Wali n’est pas une entrave, mais un mécanisme de contrôle et de transparence.En pratique, les délais sont raisonnables — souvent quelques semaines — si le dossier est complet et conforme.

En définitive, pour tout projet immobilier en Algérie, il est essentiel de consulter un notaire algérien et, si possible, un avocat franco-algérien, afin de préparer correctement la demande d’autorisation et de sécuriser la transaction du point de vue du droit algérien comme du droit français.