Comment acheter un bien immobilier en Algérie ?

Introduction

Acheter un bien immobilier en Algérie en tant que résident français peut ouvrir de belles opportunités, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire au soleil ou d’un investissement patrimonial. Cependant, cette aventure immobilière transfrontalière requiert une préparation rigoureuse. Le cadre légal algérien diffère du droit français, et une transaction réussie implique de nombreuses vérifications et précautions. Dans cet article complet, à la tonalité juridique et informative, nous vous guidons pas à pas à travers les points essentiels pour sécuriser votre achat. Nous aborderons la vérification des titres de propriété, la méfiance face aux intermédiaires non officiels, l’examen technique du bien, l’étude du quartier, la procédure notariale, les particularités locales (comme les terrains agricoles ou les biens en indivision), l’accompagnement professionnel et le budget à prévoir, ainsi que la réglementation applicable aux étrangers et la fiscalité locale. Des encadrés pratiques (checklists et points de vigilance) et des cas concrets viendront illustrer les pièges à éviter. En synthèse, nous fournirons des conseils clairs pour mener à bien votre acquisition en Algérie. Enfin, une conclusion vous présentera l’accompagnement que peut offrir un cabinet juridique français en partenariat avec ses correspondants algériens pour vous assister tout au long du processus.

1. Vérification des documents et du statut juridique du bien

La première étape incontournable avant tout engagement est de vérifier les documents juridiques du bien immobilier. L’Algérie possède un système de cadastre et de publicité foncière inspiré du modèle français, avec toutefois ses spécificités. Vous devez vous assurer que le vendeur dispose d’un titre de propriété valide et régulier. En principe, depuis une ordonnance de 1970 reprise dans le Code civil, toute mutation immobilière doit être constatée par un acte notarié authentique publié à la Conservation foncière. Concrètement, cela signifie qu’un simple acte sous seing privé n’a pas de valeur légale pour transférer la propriété : seul un acte notarié dûment enregistré garantit vos droits. Vérifiez donc que le bien a fait l’objet d’un acte de vente authentique (ou d’un acte de donation, succession, etc. selon le cas) et que cet acte a été publié.

En Algérie, la preuve de la propriété peut prendre la forme d’un livret foncier pour les biens situés dans les zones cadastrées, ou d’une copie d’acte authentique publié pour les biens non encore cadastrés. Le livret foncier (analogue à un titre foncier) est un document officiel délivré par la Conservation foncière qui certifie la propriété et décrit le bien. Exigez du vendeur une copie du livret foncier à jour, ou à défaut un certificat de propriété récent. Cas pratique : un ressortissant français a failli acheter une maison dont le vendeur ne présentait qu’un ancien acte de donation non publié ; en exigeant le livret foncier, il a découvert que la propriété n’avait jamais été formellement transférée et a pu éviter une transaction nulle.

Il convient également de vérifier le statut juridique du bien et d’identifier d’éventuelles charges ou restrictions. Demandez un état hypothécaire auprès de la Conservation foncière pour voir si des hypothèques, inscriptions ou oppositions grèvent le bien. Assurez-vous que le bien n’est pas saisi, ni objet d’un contentieux judiciaire en cours. Vérifiez aussi l’identité et la qualité du vendeur : est-il le propriétaire inscrit au livret foncier ou intervient-il en tant que mandataire d’autres copropriétaires ou héritiers ? En Algérie, de nombreux biens sont en situation d’indivision successorale (plusieurs héritiers copropriétaires) : dans ce cas, tous les coindivisaires doivent consentir à la vente ou avoir donné procuration, faute de quoi la vente serait partielle et source de litiges. Par prudence, demandez l’acte de notoriété ou de partage indiquant les héritiers le cas échéant.

Par ailleurs, prêtez attention au passé du bien : certains immeubles urbains anciens ont pu faire l’objet de nationalisations ou de procédures de préemption par l’État par le passé. Notamment, dans les premières décennies post-indépendance, l’État algérien a exercé un droit de préemption sur certaines cessions à des étrangers. Aujourd’hui, la liberté de transaction immobilière pour les non-Algériens existe (introduite en 1983), mais elle demeure conditionnée à des autorisations administratives et au respect du droit de préemption de l’État (nous y reviendrons en section 8). Il est donc utile de s’assurer que le bien n’est pas classé comme bien du domaine public ou soumis à un régime spécial (par exemple, un logement obtenu dans le cadre d’un programme social récent pourrait être incessible pendant une durée déterminée).

Encadré pratique – Documents à vérifier avant d’acheter :

Titre de propriété : Livret foncier à jour ou acte notarié publié prouvant la propriété.
Identité du propriétaire : Comparez avec la pièce d’identité du vendeur et tout jugement de succession si applicable.
Situation hypothécaire : Obtenez un état foncier (ou état hypothécaire) pour voir les hypothèques, privilèges de vendeur, inscriptions ou oppositions éventuelles.
Conformité cadastrale : Un plan cadastral du bien et un extrait de la matrice cadastrale sont souvent requis. Vérifiez que la description cadastrale correspond bien à la réalité (surface du terrain, limites, etc.).
Certificat d’urbanisme : Ce document, délivré par la commune, indique les règles d’urbanisme applicables et révèle d’éventuelles servitudes d’alignement ou projets publics.
Charges et servitudes : Demandez au notaire ou au vendeur une attestation de situation juridique mentionnant s’il existe des servitudes (droit de passage, usufruit…) ou des charges (loyer emphytéotique, etc.) grevant le bien.

En procédant à ces vérifications documentaires dès le départ, vous vous assurez que le bien est « sain » d’un point de vue juridique et que le vendeur a la capacité de vous le transférer sans mauvaises surprises. C’est le socle de toute transaction réussie, d’autant plus à l’étranger où les voies de recours peuvent être complexes.

2. Méfiance envers les intermédiaires non officiels

En France, la profession d’agent immobilier est strictement réglementée par la loi Hoguet, qui impose notamment la détention d’une carte professionnelle et interdit de recevoir une commission avant la conclusion effective de la vente. En Algérie, il existe également un cadre légal pour l’intermédiation immobilière, mais son application reste parfois inégale. Depuis 2009, le métier d’agent immobilier en Algérie est réglementé par le décret exécutif n°09-18 du 23 février 2009. Ce texte a instauré un régime d’agrément (autorisation) délivré par les autorités, désormais au niveau de chaque wilaya (département) suite à une réforme en 2019. Un agent immobilier agréé doit répondre à des conditions d’âge, de qualification, de moralité et disposer d’une assurance. Théoriquement, les honoraires des agents sont plafonnés par la réglementation à 3% du prix pour les ventes jusqu’à 1 000 000 DA, 2% jusqu’à 5 000 000 DA, et 1% au-delà. Cependant, dans la pratique, on trouve de nombreux intermédiaires informels, appelés couramment “samsara”, qui opèrent sans autorisation officielle.

Soyez extrêmement prudent si vous faites appel à un intermédiaire local pour trouver un bien. Un agent non officiel n’offre aucune garantie professionnelle : en cas de litige ou de fraude, vous n’aurez aucun recours assuré ni assurance à activer. Par exemple, un faux agent pourrait vous demander un acompte pour “réserver” un appartement et disparaître avec votre argent. Un autre risque fréquent est la surfacturation de la commission : un intermédiaire peu scrupuleux pourrait tenter de vous imposer des honoraires extravagants (par exemple 5% ou plus du prix), voire cumuler des commissions des deux côtés, alors que les agents agréés respectent en principe le barème légal. D’ailleurs, même la réglementation officielle algérienne manque de clarté quant à qui du vendeur ou de l’acheteur doit payer la commission, laissant place à la négociation. Dans la pratique, il est courant que chaque partie paye une part (par exemple chacun 1 à 3%), mais assurez-vous d’établir dès le départ qui rémunérera l’intermédiaire et à quel taux, pour éviter les mauvaises surprises à la fin.

Conseils pour éviter les pièges avec les intermédiaires :

Vérifiez l’agrément : Demandez à voir la carte ou l’agrément de l’agent immobilier. Un professionnel agréé devrait pouvoir vous fournir son numéro d’enregistrement officiel délivré par la wilaya ou le ministère de l’Habitat.
Méfiez-vous du bouche-à-oreille exclusif : Il est tentant de passer par une connaissance sur place ou un “cousin qui s’y connaît”. Ces personnes peuvent aider à ouvrir des portes, mais ne traitez aucune transaction d’argent par leur intermédiaire sans encadrement légal.
Ne versez aucun acompte en liquide à un courtier : Tout paiement lié à la transaction (commission, dépôt de garantie) devrait idéalement transiter par le notaire lors de la signature ou être effectué par virement traçable. En aucun cas vous ne devriez payer la commission avant la conclusion de la vente, conformément à l’esprit de la loi (à l’image de la loi Hoguet française).
Mandat écrit : Si vous missionnez un agent immobilier, même en France avant de vous rendre sur place, signez un mandat écrit précisant sa mission (recherche d’un bien, négociation) et la commission due uniquement en cas de réalisation de la vente.
Comparez les canaux officiels : N’hésitez pas à consulter les offres d’agences immobilières établies, les sites d’annonces réputés, ou les promoteurs, plutôt que de vous en remettre exclusivement à un intermédiaire individuel. Vous aurez ainsi un point de référence sur les prix et les pratiques usuelles.

Cas concret : Un couple franco-algérien souhaitait acquérir un appartement à Oran. Un intermédiaire non officiel leur a proposé une “affaire en or” à condition de payer rapidement une avance en espèces correspondant à 10% du prix, soi-disant pour bloquer le bien. Se souvenant des conseils lus en ligne, ils ont refusé de payer comptant et ont insisté pour passer par un notaire. Bien leur en a pris : il s’est avéré plus tard que ce même bien était déjà sous promesse de vente avec un autre acheteur. L’acompte aurait pu être perdu. Moralité : en Algérie comme ailleurs, un véritable professionnel de l’immobilier respectera les règles et la transparence, tandis que toute pression pour un paiement informel doit vous alerter.

3. Vérification de l’état du bien : diagnostics et conformité

Acheter à distance ou dans un pays que l’on connaît moins expose particulièrement aux vices cachés ou aux mauvaises surprises techniques. En Algérie, la culture des diagnostics techniques obligatoires est encore émergente, même si l’idée fait son chemin pour protéger les acquéreurs et locataires. Contrairement à la France où un dossier de diagnostic technique (amiante, plomb, termites, performance énergétique, gaz, électricité, etc.) doit être remis par le vendeur, en Algérie la loi n’impose pas encore de manière aussi systématique tous ces contrôles pour une vente entre particuliers. Néanmoins, certaines obligations commencent à apparaître et, surtout, il est fortement recommandé de faire vérifier par vous-même l’état du bien avant achat.

Plusieurs aspects techniques méritent votre attention :

Solidité de la construction et structure : Inspectez ou faites inspecter la présence de fissures importantes, de signes d’affaissement ou de malfaçons. L’Algérie étant une zone sismique active, les constructions doivent respecter les règles parasismiques (le RPA99 version 2003 s’applique aux bâtiments construits après le séisme de 2003). Un immeuble ancien construit avant l’adoption des normes parasismiques modernes pourrait être plus vulnérable en cas de tremblement de terre. N’hésitez pas à demander l’année de construction et si le bâtiment a subi des expertises après des secousses. Exemple : À Alger, un acquéreur a découvert après achat que l’immeuble avait été fragilisé par le séisme de 2003 et mal réparé – une simple expertise en amont lui aurait permis de négocier d’importants travaux à la charge du vendeur.
Diagnostics techniques : Même si tous ne sont pas légalement obligatoires, il est judicieux de faire réaliser un diagnostic immobilier complet par un professionnel. Certains cabinets français proposent ce service en Algérie. Les points à contrôler incluent : présence de termites ou autres parasites du bois (notamment dans les régions côtières, les constructions en bois de la Casbah, etc.), présence de plomb dans les peintures (pour les bâtis anciens), présence d’amiante dans les matériaux (bâtiments des années 1960-1980 surtout), état et sécurité de l’installation de gaz et d’électricité, performance énergétique (isolation, chauffe-eau…), et même l’évacuation des eaux usées. Un diagnostic technique du bien est d’ailleurs listé parmi les documents requis pour une vente, signe que cette pratique se développe. Demandez au vendeur s’il a déjà un rapport technique, sinon engagez un expert indépendant. Le coût de ces contrôles est faible comparé aux ennuis évités.
Conformité et permis de construire : Vérifiez que toutes les extensions ou constructions ont été réalisées avec les autorisations nécessaires. En Algérie, un permis de construire est requis pour les constructions neuves et les agrandissements, et un certificat de conformité est délivré en fin de chantier pour attester que la construction est conforme au permis. Si, par exemple, le propriétaire actuel a ajouté un étage ou modifié la façade sans autorisation, vous pourriez hériter de problèmes administratifs voire devoir régulariser (quand c’est possible) ou démolir la partie illégale. Dans les zones urbaines, beaucoup de constructions informelles ont eu lieu : méfiez-vous d’un bien dont une partie ne figure pas sur le plan cadastral ou sur le permis. Demandez à voir le certificat de conformité si la construction est récente.
Servitudes : Comme en France, un bien immobilier peut être grevé de servitudes privées ou publiques. Outre les servitudes d’urbanisme (alignement, passage de canalisations publiques que révélera le certificat d’urbanisme), il peut exister des servitudes privées : droit de passage au profit d’un voisin enclavé, servitude de vue, etc. Ces servitudes devraient être mentionnées dans l’historique du titre de propriété ou le livret foncier. Posez directement la question au vendeur : « le voisin a-t-il un droit de passage sur le chemin ? », « Existe-t-il une servitude de puits, de canal d’irrigation, etc. ? ». Si le bien est en copropriété (appartement), renseignez-vous sur les servitudes de cours communes ou d’escaliers fréquentes dans les immeubles anciens, et vérifiez les règlements de copropriété locaux.
Bornage et limites : Pour un terrain ou une maison individuelle, un bornage contradictoire effectué par un géomètre est vivement conseillé si les limites ne sont pas claires. Le livret foncier indique la contenance cadastrale, mais seul un plan de bornage avec piquets sur le terrain garantit l’exactitude des limites et évite les conflits avec les voisins (construction empiétant chez le voisin, clôture mal placée, etc.). Si le terrain n’a jamais été borné officiellement, vous pouvez inclure une clause dans la promesse de vente stipulant qu’un bornage sera réalisé à frais partagés avant la vente définitive. Cas pratique : un Français a acheté une villa en périphérie d’Alger pour découvrir ensuite que la moitié du jardin était revendiquée par le voisin, faute de bornage précis. Un procès s’en est suivi. Ce désagrément aurait pu être évité en faisant poser des bornes par un expert géomètre avant l’achat.
Réglementation architecturale dans les zones classées : Si vous achetez dans un secteur patrimonial protégé, les contraintes sont particulières. Par exemple, la Casbah d’Alger est classée site historique national depuis 1991 et secteur sauvegardé depuis 2003. Cela signifie que toute modification (rénovation, démolition partielle, reconstruction) est soumise à l’accord des autorités du patrimoine et doit respecter un plan de sauvegarde strict. Les matériaux et le style traditionnel doivent être conservés. Ainsi, acquérir une vieille maison dans la Casbah ou dans tout autre secteur sauvegardé implique d’accepter de restaurer dans les règles de l’art, souvent à un coût supérieur et avec des délais d’autorisations plus longs. Vérifiez si le bien est inscrit ou classé monument historique, ou situé dans une zone protégée (un secteur sauvegardé, une zone UNESCO, etc.). Cela n’empêche pas l’achat, mais il faut le savoir pour évaluer les futures obligations. De même, dans certains lotissements résidentiels modernes, il peut y avoir un cahier des charges architectural (par exemple dans une résidence surveillée, l’aspect extérieur des villas peut être réglementé). Prenez connaissance de ces règles avant de prévoir des transformations.

Checklist – État du bien et conformité :

Faites appel à un expert bâtiment pour une visite technique approfondie (structure, toiture, installations).
Obtenez ou faites réaliser un dossier de diagnostics techniques couvrant termites, plomb, amiante, gaz, électricité, DPE, etc..
Vérifiez l’existence des permis de construire et autorisations pour les travaux effectués, ainsi que le certificat de conformité pour les constructions récentes.
Demandez au vendeur une liste des travaux majeurs réalisés et les factures (par ex. réfection de l’étanchéité du toit, installation d’une nouvelle fosse septique) pour savoir ce qui a été fait ou reste à faire.
Interrogez le voisinage : les voisins immédiats peuvent vous révéler des problèmes cachés (fissures apparues après un tremblement de terre, rénovations bruyantes en cours, etc.) et confirmer l’absence de litiges sur les limites.
Si maison individuelle : assurez-vous que les raccordements aux réseaux (eau, électricité, égouts ou assainissement individuel) sont aux normes. En zone rurale, vérifiez la qualité de l’eau du puits ou de la citerne, et la capacité de la fosse septique le cas échéant.

En somme, ne faites pas l’économie des vérifications techniques, même si la loi ne vous y oblige pas strictement. Dans une transaction internationale, il en va de votre tranquillité d’esprit autant que de votre sécurité. Un bien apparemment charmant peut cacher des défauts coûteux ; mieux vaut les déceler avant la signature définitive, afin de négocier soit la remise en état par le vendeur, soit une baisse de prix, soit tout simplement renoncer à un achat trop risqué.

4. Étude du quartier et de l’environnement

L’environnement du bien immobilier est un critère de choix important, souvent décisif pour la qualité de vie. Lorsque l’on achète à distance, il est crucial de mener une véritable enquête locale pour éviter de découvrir après coup des nuisances ou des projets défavorables. Voici les principaux points à analyser concernant le quartier et l’environnement du bien en Algérie :

Infrastructures et commodités : Évaluez les infrastructures disponibles dans le quartier : routes et accès (l’état de la voirie, la proximité d’un axe principal ou au contraire la tranquilité d’une impasse), transports en commun éventuels, écoles, commerces, etc. Selon que vous achetiez en plein centre d’Alger, dans une banlieue nouvelle, ou dans une petite ville de province, le niveau d’équipement varie. Pour un usage de vacances, la distance à l’aéroport ou à la plage peut compter ; pour un usage résidentiel, la présence de marchés, de pharmacies, d’hôpitaux est à considérer. Vérifiez aussi les dessertes en électricité, eau, internet : certaines zones périphériques subissent des coupures d’eau chroniques, ou n’ont pas encore de fibre optique. Par ailleurs, l’entretien urbain (éclairage public, trottoirs) vous donnera une indication du sérieux de la commune. N’hésitez pas à faire plusieurs trajets aux alentours du bien, de jour comme de nuit, pour juger de l’ambiance et de la facilité de circulation.

Gestion des ordures et propreté : La propreté du quartier est un facteur souvent négligé mais qui impacte le confort au quotidien. Renseignez-vous sur la collecte des ordures : est-elle régulière ? Voyez-vous des bacs à ordures ou des dépôts sauvages ? Dans certaines communes, les déchets peuvent s’accumuler faute de moyens, ce qui peut attirer insectes et rongeurs et dégager de mauvaises odeurs. Un quartier propre témoigne généralement d’une communauté active et d’une municipalité efficace. Au besoin, interrogez un riverain : « Le ramassage se fait-il tous les jours ? ».

Sécurité et voisinage : La perception de la sécurité peut varier. Demandez-vous qui sont les voisins immédiats : y a-t-il un voisinage familial, commerçant, industriel ? La présence d’une usine ou d’un atelier bruyant à proximité peut être rédhibitoire. Dans les immeubles, la vie en copropriété en Algérie peut réserver des surprises : un voisin très bruyant, des parties communes mal entretenues faute de syndic actif, etc. Si possible, rencontrez le gardien ou concierge de l’immeuble (s’il y en a un) ou quelques habitants ; posez des questions ouvertes sur le quartier (« Est-ce calme ici ? Y a-t-il eu des incidents dernièrement ? »). Vérifiez la réputation du quartier en termes de tranquillité et de sécurité. Sans stigmatiser, certaines zones urbaines sont connues localement pour des problèmes de petite délinquance ou de nuisances nocturnes. Un taxi ou un commerçant du coin pourra souvent vous en dire plus spontanément.

Risques naturels : L’Algérie connaît des risques sismiques, d’inondation dans certaines vallées, et même de glissements de terrain dans les zones escarpées. Consultez le Plan de

Prévention des Risques si la wilaya en a un, ou a minima informez-vous sur l’historique : le quartier a-t-il déjà été inondé lors de pluies torrentielles ? (Alger a connu des inondations meurtrières en 2001 par exemple). Est-il situé en zone sismique de catégorie élevée ? La majorité du nord de l’Algérie est classée en zone sismique modérée à forte. Si le bâtiment est récent, il aura été construit selon les normes parasismiques ; s’il est très ancien, soyez conscient du risque. Pour les risques industriels, notez la distance avec toute installation classée (station d’essence en bas de l’immeuble, usine chimique plus loin, etc.).

Projets d’urbanisme et alignements : C’est un point essentiel et trop souvent ignoré par les acheteurs étrangers. Un terrain calme avec vue peut, quelques années plus tard, se retrouver bordé d’une nouvelle route ou d’un immeuble haut, si un projet d’urbanisme était dans les cartons. Allez à la mairie (APC) ou à la Direction de l’urbanisme de la wilaya pour consulter le plan d’urbanisme local (Plan Directeur d’Aménagement Urbain – PDAU – et Plan d’Occupation des Sols – POS). Ces documents vous renseigneront sur la destination des zones (habitat, industriel, agricole) et sur d’éventuels projets d’équipements publics à proximité (future autoroute, gare, zone commerciale). Ils indiquent aussi les éventuels alignements : par exemple, si la route devant votre maison doit être élargie, le POS pourrait prévoir un retrait d’alignement – ce qui signifie qu’une bande en bordure de votre terrain serait réservée à la voirie. Mieux vaut le savoir avant d’acheter, surtout si la clôture ou une partie du jardin empiète sur l’emprise future. De même, vérifiez que le bien n’est pas concerné par une future expropriation pour cause d’utilité publique. En France, un notaire demande un certificat d’urbanisme opérationnel pour révéler cela ; en Algérie, prenez les devants en consultant les autorités.

Environnement socio-culturel : Pour un expatrié ou un bi-national revenant au pays, la dimension culturelle du quartier compte. Vous pourriez apprécier d’être dans un environnement vivant, traditionnel, avec un marché populaire à proximité – ou au contraire préférer un quartier plus résidentiel, aux habitudes plus proches de ce que vous connaissez. N’oubliez pas de vérifier la desserte internet et téléphonique si vous comptez travailler à distance : toutes les zones ne sont pas encore fibrées, et la 4G n’est pas partout de qualité égale.

Encadré pratique – Bien évaluer le quartier :

Visitez le secteur à plusieurs heures de la journée (matin, soir, week-end) pour capter les ambiances sonores et l’activité (école bruyante, circulation intense aux heures de pointe, etc.).
Localisez sur une carte les infrastructures proches : hôpital (bruit des ambulances), mosquées (appel à la prière cinq fois par jour, à anticiper), marchés ou salles des fêtes (animation, parking).
Demandez en mairie s’il existe un plan d’alignement ou des projets approuvés près du site (par exemple un projet de tramway, une nouvelle zone industrielle en développement).
Regardez les annonces immobilières du même quartier : si beaucoup de biens sont en vente, est-ce parce que le quartier se vide ou pose problème ? Ou au contraire est-ce un nouveau quartier en essor ?
Promenez-vous dans un rayon de 500 m à 1 km autour du bien : la perception peut changer d’une rue à l’autre. Assurez-vous que rien de rédhibitoire ne se trouve juste à côté (bar très bruyant, terrain vague mal fréquenté, garage automobile avec du passage, etc.).
Pour un appartement, inspectez les parties communes et interrogez le syndic (s’il y en a un) ou les voisins sur les charges, les pannes d’ascenseur, etc. Cela reflète indirectement la qualité de la copropriété et du voisinage.

En résumé, informez-vous localement autant que possible. Si vous ne pouvez pas vous déplacer aisément, mobilisez un proche de confiance sur place ou un professionnel pour réaliser cette enquête de voisinage. L’achat d’un bien immobilier, c’est aussi l’achat d’un environnement : un paysage agréable, une bonne accessibilité, un voisinage paisible valent autant que la qualité intrinsèque de la maison ou de l’appartement. A contrario, un quartier inadéquat peut gâcher votre investissement. Prenez donc le temps nécessaire pour choisir non seulement le bon bien, mais aussi le bon endroit.

5. Procédure notariale et sécurisation de la transaction

En Algérie, l’intervention du notaire est obligatoire pour toute vente immobilière, comme en France. Le notaire (“mouhakkam” en arabe local) est un officier public qui dresse l’acte de vente authentique et assure sa publication au fichier foncier, rendant la transaction opposable aux tiers. Pour un acquéreur étranger, la procédure notariale est un gage de sécurité juridique indispensable. Il est toutefois utile de connaître les particularités locales du processus et les mesures à prendre pour sécuriser le paiement et le transfert de propriété.

Choix du notaire : L’acheteur et le vendeur peuvent librement choisir le notaire qui instrumentera la vente. Il existe de nombreux notaires en Algérie, dont beaucoup maîtrisent le français juridique (les actes notariés sont souvent rédigés en français, parfois bilingues arabe/français). Vous pouvez vous faire recommander un notaire habitué à traiter avec des non-résidents – votre cabinet juridique en France ou vos contacts locaux pourront vous orienter. Idéalement, le notaire sera impliqué dès le stade du compromis pour vérifier les documents et conseiller sur les conditions.

Avant-contrat (compromis ou promesse) : Comme en France, il est fréquent de signer un compromis de vente (ou promesse synallagmatique) en amont de l’acte définitif. Ce compromis peut être conclu sous seing privé (entre le vendeur et l’acheteur, éventuellement contresigné par un agent immobilier ou un avocat) ou directement chez le notaire. Pour plus de sécurité, il est recommandé de le signer chez le notaire : le notaire pourra insérer les clauses nécessaires et éventuellement procéder à une publication d’une promesse inscrite (ce qui bloquera le bien et empêchera une double vente). Le compromis fixera le prix, les modalités de paiement et surtout les conditions suspensives. Il est crucial d’insérer certaines conditions suspensives dans votre cas, par exemple : l’obtention par l’acheteur étranger de l’autorisation administrative d’acquérir (voir section 8), l’obtention d’un financement bancaire si besoin, la purge du droit de préemption urbain (dans certaines communes, la mairie a un droit de préemption sur les ventes immobilières urbaines, à vérifier avec le notaire), ou encore la réalisation d’un bornage ou de travaux par le vendeur. Un dépôt de garantie (généralement 5 à 10% du prix) peut être prévu au compromis – préférez qu’il soit versé sur le compte du notaire plutôt qu’entre les mains du vendeur directement, afin qu’il soit protégé et restitué si une condition suspensive n’est pas levée.

Rôle du notaire avant la signature finale : Le notaire algérien effectuera un certain nombre de vérifications : il demande un état foncier pour confirmer le titre et les éventuelles hypothèques, il s’assure de l’identité des parties (le vendeur doit fournir un extrait de naissance, une pièce d’identité, etc.), et il calcule les taxes et droits à régler. Il pourra également conseiller sur les modalités de paiement transfrontalier. Sachez qu’en Algérie, le notaire n’a pas tout à fait le même rôle de conseil poussé qu’en France – par exemple, il ne manquera pas de formaliser la vente même si certaines conditions suspensives importantes ne sont pas remplies, à moins d’une instruction contraire de votre part. C’est pourquoi avoir un conseil juridique à vos côtés (avocat) peut être utile pour dialoguer avec le notaire et s’assurer que vos intérêts sont protégés.

Le paiement et la question du compte bancaire en dinars : C’est probablement l’aspect le plus délicat pour un acheteur étranger. Jusqu’à récemment, de nombreuses transactions immobilières en Algérie se faisaient en grande partie en espèces ou via des canaux informels, ce qui comportait d’énormes risques (argent non traçable, infractions aux règles de change, et insécurité physique). À partir de 2025, la loi algérienne interdit strictement le paiement en espèces pour les transactions immobilières. En effet, la Loi de Finances 2025 stipule que toute acquisition de bien immobilier doit être réglée par des moyens bancaires ou financiers officiels, non en espèces, afin de lutter contre le blanchiment et l’économie informelle. Cette mesure implique concrètement que vous devrez passer par une banque pour payer le prix du bien. Pour un Français achetant en Algérie, cela signifie généralement :

Ouvrir un compte bancaire en Algérie (en dinars) : En tant que non-résident, vous pouvez ouvrir un compte en dinars non convertible. Vous y verserez les fonds nécessaires à l’achat, convertis depuis vos euros au taux de change officiel. Certaines banques algériennes ont l’habitude d’accompagner des expatriés ou étrangers pour ce type d’opérations. Vous devrez justifier l’origine des fonds (par exemple, fournir une attestation que l’argent provient de votre compte à l’étranger). Point d’attention : la conversion au taux officiel peut s’avérer moins avantageuse que le taux parallèle, mais il est impératif de respecter la légalité et d’éviter tout transfert informel d’argent liquide, sous peine de blocage ou de sanctions.
Paiement par chèque de banque ou virement interne : Le jour de la signature, il est d’usage d’apporter un chèque de banque émis par votre banque algérienne pour le montant du solde à payer au vendeur. Le notaire peut exiger que ce chèque soit certifié. Alternativement, un virement bancaire direct de votre compte vers celui du vendeur peut être effectué (désormais c’est encouragé). L’important est d’avoir la preuve du paiement scriptural. Selon les nouvelles dispositions, toutes les transactions doivent être effectuées via virement, chèque ou moyens électroniques officiels. Le notaire annexera à l’acte la preuve du paiement conforme à la loi.
Blocage de fonds et séquestre éventuel : Si l’autorisation d’achat par l’étranger (voir section 8) est en cours ou si d’autres formalités doivent être purgées après la signature, il pourrait être prévu de séquestrer le prix chez le notaire en attendant. Toutefois, le séquestre n’est pas une pratique courante au-delà du dépôt de garantie. Un montage courant consiste à différer la signature de l’acte définitif jusqu’à obtention de toutes les autorisations, plutôt que signer puis attendre – car une fois l’acte signé, le délai de paiement court.

Frais et fiscalité lors de la vente : Lors de la signature chez le notaire, l’acheteur doit s’acquitter des droits d’enregistrement (taxes de mutation) et des émoluments du notaire. Les droits d’enregistrement en Algérie sont d’environ 5% du prix de vente (il existe quelques cas réduits ou progressifs mais 5% est le taux standard pour une habitation). Ces droits peuvent être répartis contractuellement entre vendeur et acheteur, mais en pratique l’usage est souvent que l’acheteur les prenne en charge intégralement. Le notaire percevra également ses honoraires réglementés : fixés par le tarif national, ils sont calculés par tranche, par exemple 3% sur la première tranche de 500 000 DA, 2% sur la tranche suivante jusqu’à 1 000 000 DA, puis 1% au-delà (des taux similaires à ceux des agents immobiliers, mais ne pas confondre : ici c’est la rémunération notariale). Cela revient à un pourcentage effectif décroissant (par exemple, pour un bien de grande valeur, les frais de notaire tourneront autour de 1% du prix). Notez que les honoraires du notaire sont assujettis à la TVA de 19% en Algérie, que le notaire ajoutera. Assurez-vous d’avoir budgété ces frais (voir section 7 pour le budget total).

Signature de l’acte de vente et transfert de propriété : Le jour J, le notaire réunit les parties pour la lecture et la signature de l’acte de vente. Si vous ne pouvez être présent, il est possible de donner procuration à une personne de confiance ou à un clerc de notaire pour signer en votre nom (la procuration devra être authentifiée, idéalement faite devant un notaire en France puis légalisée/apostillée pour être valable en Algérie). Une fois l’acte signé et le paiement effectué (ou garanti par un chèque de banque), vous devenez propriétaire légalement. Le notaire remet généralement une attestation de vente immédiatement après la signature, et s’occupe ensuite des formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Le livret foncier à votre nom sera établi par la Conservation foncière après la publication de l’acte, cela peut prendre quelques semaines à quelques mois. Vous pourrez le récupérer via le notaire ou directement au service foncier.

Sécurisation de la transaction : Outre les étapes légales, pensez à la logistique pratique : le transfert des clés se fait en principe à la signature (sauf accord différent, par exemple vente occupée avec délai). Faites établir un état des lieux contradictoire si possible, surtout si du mobilier est inclus ou si le bien est loué (pour récupérer le dépôt de garantie du locataire, etc.). Prenez les relevés des compteurs (électricité, eau, gaz) le jour même pour éviter d’assumer des consommations antérieures. Vérifiez que toutes les charges de copropriété ou taxes foncières dues par le vendeur ont été payées jusqu’à la date de vente – le notaire peut demander des quittances, mais c’est à vous d’y veiller aussi.

Encadré pratique – La vente pas à pas :

Compromis de vente signé, avec conditions suspensives (autorisation d’achat, prêt…) et dépôt de garantie consigné de préférence chez le notaire.
Obtention des autorisations administratives (pour l’acheteur étranger, demande au wali – voir section 8).
Préparation des fonds : ouverture d’un compte en DZD, virement des euros et conversion, émission d’un chèque de banque ou préparation du virement pour le jour de la vente.
Réunion de signature chez le notaire : vérification finale des clauses, paiement des soldes (prix, taxes, frais), signatures. Remise des clés et d’une attestation de vente.
Après la vente : enregistrement fiscal et publication par le notaire. Obtention quelques temps après du livret foncier à votre nom (pensez à le récupérer). Puis accomplissez les démarches post-achat : changement de titulaire des abonnements d’eau, électricité, téléphonie, assurance habitation, etc.

Cas particulier : si vous achetez sur plan ou en cours de construction auprès d’un promoteur, la procédure est différente (vente sur plan dite Vente d’Immeuble à Rénover ou vente sur plans). Un contrat préliminaire de réservation peut être signé avec versement d’un acompte garanti sur un compte spécial. Assurez-vous que le promoteur a souscrit une garantie d’achèvement. Ces transactions sont encadrées par la loi 11-04 sur la promotion immobilière qui protège l’acquéreur (obligation d’acte notarié, garantie décennale du promoteur, etc.). Rapprochez-vous d’un notaire dès le début pour ce type d’achat, car des paiements échelonnés seront à effectuer via notaire selon l’avancement des travaux.

En respectant scrupuleusement la procédure notariale et en se conformant aux nouvelles exigences de bancarisation des paiements en Algérie, vous sécuriserez votre acquisition. Le notaire est votre allié pour éviter les écueils juridiques, n’hésitez pas à le solliciter abondamment en posant toutes les questions nécessaires. Mieux vaut clarifier un point de procédure ou de traduction avant la signature que de découvrir un malentendu irréversible après coup.

6. Particularités locales : terrains agricoles, indivision, domanialité, etc.

Acheter un bien immobilier en Algérie peut impliquer des situations spécifiques au contexte local qu’il faut connaître pour adapter votre projet ou éviter des déconvenues. Dans cette section, nous abordons quelques particularités locales : les terrains agricoles, l’indivision successorale, le régime domanial (biens de l’État), la division parcellaire et les zones protégées.

Terrains agricoles : un investissement restreint pour les étrangers – La terre agricole en Algérie est un sujet sensible et hautement réglementé. La législation vise à protéger le patrimoine foncier agricole national. De ce fait, les ressortissants étrangers ne sont généralement pas autorisés à acquérir des terres agricoles en Algérie. La propriété de terres à usage agricole est réservée aux citoyens algériens, afin d’éviter l’accaparement par des intérêts étrangers et de préserver la vocation nourricière de ces terres. En pratique, cela signifie que si vous convoitiez une ferme, un verger ou un terrain en zone rurale non constructible, vous ne pourrez pas l’acheter en nom propre en tant qu’étranger. Il existe parfois des montages par le biais de sociétés où l’associé étranger est minoritaire, ou des baux de longue durée, mais ce sont des schémas complexes et incertains juridiquement.

Notre conseil : concentrez-vous sur les biens à usage d’habitation ou commercial en zones urbaines ou périurbaines. Si un bien comporte une portion de terrain classé agricole, assurez-vous qu’elle est négligeable ou détachable du reste, sinon l’autorisation d’achat vous sera refusée. Notez que même pour les Algériens, construire sur un terrain agricole non converti est illégal – la conversion de la destination du sol doit être autorisée (procédure lourde). Enfin, certaines zones stratégiques (par exemple proches de frontières ou relevant de la défense) sont également interdites aux étrangers, bien que ce soit peu courant pour des achats ordinaires. Renseignez-vous auprès de la wilaya si le bien se situe dans une zone frontalière (par exemple dans le sud du pays).

Biens en indivision et biens successoraux – Il n’est pas rare qu’un bien immobilier appartienne à plusieurs personnes en indivision, souvent à la suite d’un héritage. Un cas typique en Algérie : une grande maison familiale revient aux enfants après le décès des parents. Si vous envisagez d’acheter un tel bien, sachez que tous les coindivisaires doivent consentir à la vente. Exigez que chaque copropriétaire indivis (chaque héritier) soit présent ou représenté chez le notaire pour signer l’acte. Il faut également que la succession ait été formellement établie (jugement d’hérédité) sinon des héritiers oubliés pourraient plus tard réclamer des droits. Soyez particulièrement vigilant si seul l’un des cohéritiers vous propose la vente : il n’a pas le droit de vendre la part des autres sans mandat. Vous pourriez vous retrouver n’achetant qu’une quote-part du bien et non sa totalité – une situation inextricable ! Astuce : demandez au vendeur un acte de partage ou une procuration signée des autres héritiers, ou faites insérer dans le compromis que la vente est conditionnée à la signature par tous. Parfois, l’indivision porte aussi sur un terrain non morcelé : plusieurs personnes possèdent ensemble un terrain mais se sont réparti de fait les parcelles. Tant que le partage officiel n’est pas fait, l’indivision subsiste sur l’ensemble. Dans un tel cas, exigez un partage ou morcellement notarié préalable pour identifier précisément la portion que vous acquérez.

Exemple : Un Français d’origine algérienne voulait acheter l’appartement de son grand-père à Alger, dont il pensait avoir hérité entièrement. Or, selon la loi successorale locale (inspirée du droit musulman), d’autres membres de la famille élargie étaient également héritiers. Certains, installés à l’étranger, étaient difficiles à contacter. La vente a pris des années car il a fallu recueillir l’accord de chacun et régler le partage. Moralité : vérifiez bien la chaîne des propriétaires et l’état de l’indivision. Un bien indivis mal géré peut avoir des charges de propriété impayées, ou des occupants sans titre (un héritier qui squatte les lieux) qu’il faudra faire évacuer avant l’achat.

Biens domaniaux et propriétés de l’État – L’histoire foncière de l’Algérie fait que l’État est propriétaire d’un grand nombre de biens (terrains domaniaux, anciens biens coloniaux nationalisés, logements sociaux cédés sous conditions, etc.). Certains biens ne sont pas librement cessibles car faisant partie du domaine public (qui est inaliénable) ou du domaine privé de l’État sous régime spécial. Par exemple, un logement social (logement public) attribué à un bénéficiaire ne peut en principe pas être vendu pendant une certaine durée (souvent 10 ans) à compter de son acquisition, sauf autorisation et remboursement de l’aide. De même, des terrains concédés par l’État dans le cadre de projets d’investissement comportent parfois une clause de non-cession pendant un délai ou sans réalisation du projet. Comment le détecter ? En vérifiant le titre : si le titre du vendeur est un acte de concession ou une décision administrative de cession de terrain, lisez-en les termes. Si c’est un acte de cession de logement social, voyez la date : si elle est très récente, méfiez-vous. Dans le doute, interrogez le notaire ou la direction du domaine de wilaya. Assurez-vous également que le bien n’a pas été récupéré de manière irrégulière suite à la décennie noire ou aux évènements (dans les années 1990, des bâtiments vacants ont pu être occupés puis “vendus” illégalement). Bon à savoir : l’État algérien a un droit de regard sur les transactions impliquant des étrangers (nous en reparlerons dans la section suivante), y compris un droit de préemption dans certains cas. Donc, si le bien a une importance stratégique (grande terre, terrain côtier vierge…), l’État pourrait choisir de l’acquérir prioritairement lorsque vous sollicitez l’autorisation de l’acheter. Ce n’est pas fréquent mais c’est prévu par les textes.

Divisions parcellaires et lotissements – Un phénomène courant est la vente de parcelles issues d’un grand terrain familial, sans passage par les formalités de lotissement. On vous propose par exemple “la moitié d’un terrain de 800 m², sur 400 m², pour y construire une villa”. Assurez-vous que ce terrain a été dûment morcelé avec l’accord de la commune. La réglementation exige normalement un permis de lotir pour diviser un terrain en plusieurs lots à bâtir. Sans cela, le risque est de se retrouver propriétaire d’une parcelle non reconnue administrativement, donc sans possibilité d’avoir un permis de construire ou même un raccordement aux services publics. Avant de signer, demandez un plan de morcellement approuvé ou un arrêté de lotir. S’il n’existe pas, exigez que le vendeur régularise la division avant achat, ou passez votre chemin. Méfiez-vous des lotissements “informels” où routes et réseaux ne sont pas encore réalisés ou le seront aux frais des riverains plus tard. Un morcellement légal implique que les accès et voiries d’accès aux lots soient prévus et cessibles à la commune.

Zones protégées, réserves et patrimoine – Nous avons évoqué la Casbah d’Alger, mais il y a d’autres zones protégées (patrimoine culturel ou environnemental) en Algérie. Par exemple, le littoral est protégé par la loi littorale : on ne peut pas construire n’importe où à moins de 100 m du rivage sans autorisations spéciales. Certaines régions sont des parcs nationaux (comme le Parc National de Chréa, le Parc du Djurdjura, etc.) où l’urbanisation est très contrôlée. Renseignez-vous si le bien se situe dans un périmètre particulier. Un autre exemple : les sites archéologiques (Tipaza, Djemila, etc.) ont un périmètre de protection autour ; y acquérir un terrain peut signifier interdiction de construire ou fouilles préventives onéreuses. En ville, des quartiers entiers peuvent être classés secteurs sauvegardés (cas de la Casbah, mais Oran, Constantine ont aussi des secteurs historiques). Ayez conscience que dans une zone classée, la rénovation peut coûter cher et prendre du temps car soumise à autorisation du ministère de la Culture. Cela ne doit pas vous empêcher d’acheter si le bien vous tient à cœur, mais il faut en tenir compte dans votre projet (par exemple prévoir un architecte spécialisé).

Encadré – Points juridiques locaux à vérifier :

Le bien est-il à usage d’habitation ou commercial ? (Un étranger ne peut acheter un bien purement agricole)
aparthotel.com
. Si usage mixte, quelle est la classification officielle du terrain ?
Y a-t-il des cohéritiers ou copropriétaires non apparents dans l’affaire ? (Vérifiez l’origine de propriété : succession récente = méfiance, exigez l’accord de tous).
Le vendeur a-t-il des droits complets et cessibles sur le bien ? (Si c’est un attributaire d’un logement public, voir les conditions de cession ; si c’est un concessionnaire d’un terrain de l’État, voir la clause de cessibilité).
Le terrain a-t-il été loti régulièrement ? (Demandez l’arrêté de lotissement ou un plan visé par le cadastre). Pas de titre = pas d’achat sécurisé.
Le bien est-il dans un périmètre protégé (patrimoine, environnement) qui impose des contraintes ? (Exemple : maison dans la vieille ville de Constantine classée – travaux sous contrôle de l’OPVM, etc.).

Être attentif à ces particularités locales vous évitera d’acheter un bien “bloqué” ou d’entrer dans des procédures kafkaïennes. Dans le doute, sollicitez un avis juridique local : les lois foncières algériennes sont spécifiques (notamment celles sur le foncier agricole et la domanialité publique). Un avocat algérien ou un notaire expérimenté pourra vérifier avec vous ces points et éventuellement orienter vers des solutions légales (par exemple, créer une société algérienne pour acheter un terrain commercial – solution qui, rappelons-le, ne contourne pas l’interdiction sur les terres agricoles).

7. Accompagnement professionnel et budget à prévoir

Réaliser une acquisition immobilière à l’étranger est une démarche complexe qui nécessite de s’entourer des bonnes compétences. En tant qu’acheteur français en Algérie, vous aurez intérêt à être accompagné par des professionnels tant en France qu’en Algérie, afin de couvrir tous les aspects juridiques, techniques et logistiques. Il faut également prévoir un budget global incluant non seulement le prix du bien, mais aussi l’ensemble des frais annexes et des éventuels travaux. Cette section fait le point sur l’accompagnement conseillé et le budget à anticiper.

Accompagnement juridique : Dès le début de votre projet, envisagez de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier international ou en droit algérien, surtout si le dossier présente des complications (par exemple, un vendeur en indivision, ou vous achetez depuis la France sans pouvoir vous déplacer souvent). Un cabinet français habitué aux transactions en Algérie pourra vous expliquer clairement les étapes, relire les documents en français, et servir de relais avec un correspondant algérien. L’avocat pourra sécuriser le compromis de vente, négocier les clauses à votre avantage et coordonner avec le notaire local. Son intervention représente des honoraires, mais c’est un gage de tranquillité : il défend vos seuls intérêts, alors que le notaire demeure un officier public neutre entre vendeur et acheteur. De plus, un conseil juridique pourra vous informer de vos obligations en France (par exemple, déclarations fiscales liées à l’investissement à l’étranger) et vous assister en cas de litige post-vente. Si vous ne prenez pas d’avocat, il est d’autant plus impératif de choisir un notaire de confiance et de bien communiquer avec lui. Certains notaires algériens acceptent de préparer l’acte à distance et de vous l’envoyer pour relecture avant le voyage de signature – profitez-en pour le faire valider par un juriste bilingue si le jargon vous échappe.

Accompagnement technique : Nous l’avons évoqué, faire appel à un expert immobilier ou un architecte pour évaluer le bien est judicieux. Vous pouvez missionner, via le cabinet d’avocat ou directement, un diagnostiqueur qui se déplacera sur place. Il existe des entreprises opérant entre la France et l’Algérie pour ce genre d’expertise. Par ailleurs, si vous comptez faire des travaux après l’achat, prendre dès l’amont contact avec un architecte local ou un entrepreneur pour obtenir une estimation de budget est utile. Cela permet d’intégrer le coût de la rénovation dans votre plan financier. Certains cabinets d’architecture en Algérie sont anglophones/francophones et habitués à travailler avec des clients expatriés – n’hésitez pas à les solliciter pour un avis technique lors d’une visite. L’architecte peut repérer des éléments que vous auriez manqués (par exemple, toiture à refaire, normes électriques obsolètes) et donner un ordre de grandeur du coût de remise à neuf. Il pourra aussi vérifier la faisabilité de vos envies (ex : « puis-je ajouter une piscine sur ce terrain ? », « cette extension est-elle légale ? »).

Accompagnement administratif : Les démarches administratives (ouverture de compte bancaire, demande d’autorisation d’achat au wali, obtention du NIF – numéro d’identification fiscale algérien – etc.) peuvent être chronophages. Un service de conciergerie ou de conseil en investissement peut vous assister. Par exemple, votre banque en Algérie pourra vous guider pour l’ouverture du compte en tant que non-résident ; un cabinet comptable peut vous aider à obtenir un identifiant fiscal local si nécessaire pour payer la taxe foncière. Le cabinet d’avocat que vous mandatez pourra également se charger de déposer le dossier de demande d’autorisation au nom du client auprès des autorités compétentes.

Budget : quels frais prévoir en plus du prix d’achat ? Le coût total de votre opération inclura :

Les frais de notaire et taxes d’enregistrement : environ 6 à 7% du prix de vente en cumulé (5% de droits d’enregistrement+ ~1% d’émoluments notariaux + TVA et divers). Ces frais sont à payer le jour de la signature définitive. Exemple chiffré : pour un appartement à 10 000 000 DA (environ 65 000 € au taux officiel), prévoyez ~500 000 DA de taxe (5%) et ~150 000 DA d’honoraires de notaire + TVA, soit un total proche de 650 000 DA (≈ 4 200 €) en sus du prix, sans compter les petits débours.
Les honoraires d’avocat ou conseil juridique : variables selon l’étendue de la mission. Certains facturent au forfait pour l’accompagnement global (par ex. 1 à 2% du prix du bien), d’autres à l’heure. Cet accompagnement peut être partiellement couvert par votre assurance protection juridique en France si vous en avez une (à vérifier). C’est un coût additionnel à inclure, mais souvent négociable selon la complexité (un achat simple => forfait modéré).
Les frais de traduction et d’authentification : si des documents français doivent être utilisés en Algérie (ex : votre acte de mariage, une procuration faite en France), il faudra les traduire en arabe par un traducteur assermenté et les faire légaliser. Le coût n’est pas énorme (quelques dizaines d’euros par page de traduction) mais multipliez-le par le nombre de documents (passeport, acte de naissance, etc. – souvent demandés).
Les frais de déplacement et séjour : prévoyez au moins un ou deux voyages en Algérie pour finaliser l’achat (visite initiale, puis signature). Intégrez le coût des billets d’avion, hébergements, location de voiture éventuellement. Si vous devez prolonger un séjour pour cause de paperasse, mieux vaut avoir une marge dans le budget.
Les frais bancaires et de change : l’ouverture du compte en dinars n’est pas coûteuse en soi, mais le transfert international de vos fonds peut engendrer des frais bancaires (commission de change, SWIFT). Renseignez-vous auprès de votre banque en France et de la banque en Algérie sur ces coûts. Parfois, négocier un taux de change peut être possible pour un montant important. Aussi, vérifiez les plafonds de transfert autorisés depuis la France (il faut justifier au-delà de certains montants pour éviter les soupçons de blanchiment, mais l’achat immobilier est une justification valable).
Les frais techniques : si vous faites intervenir un expert pour diagnostic (comptez quelques centaines d’euros), un géomètre pour un bornage (honoraires à convenir, souvent un forfait pour le terrain entier, quelques centaines d’euros également), ou un architecte pour conseil (cachet d’environ 500 € pour une étude préalable sommaire). Ce sont des dépenses ponctuelles, qui peuvent vous faire économiser beaucoup en négociation si un problème est détecté (par ex, 5 000 € de travaux à prévoir peuvent justifier une baisse de prix de 10 000 € que vous obtiendrez armé du rapport d’expertise).
Les coûts post-acquisition : n’oubliez pas qu’après l’achat, vous aurez peut-être des travaux d’aménagement ou de rénovation. Établissez une liste des indispensables (peinture, mise aux normes électriques, meuble de cuisine, climatisation…) et chiffrez-la grossièrement avant d’acheter pour ne pas être pris de court. La main d’œuvre locale est moins chère qu’en Europe, mais les matériaux importés peuvent être onéreux. Par ailleurs, l’abonnement annuel en eau/électricité, la taxe foncière (~3% de la valeur locative par an), l’assurance habitation, etc., sont à prévoir dans le coût de détention du bien. Si vous achetez pour louer, intégrez les éventuelles périodes de vacance locative et frais de gestion.
Marge de négociation et imprévus : prévoyez toujours une enveloppe de sécurité (par exemple +10% du budget total) pour pallier aux imprévus. Parfois, une formalité administrative inattendue peut coûter du temps et de l’argent (exemple : payer une amende pour une petite infraction urbanistique à régulariser, ou devoir dédommager un locataire pour qu’il libère le bien avant l’achat). C’est rare mais mieux vaut être prêt financièrement.

Négociation du prix : Enfin, abordons la négociation. En Algérie, les prix affichés sont souvent surévalués en anticipation d’une négociation. Ne vous privez pas de faire une offre en dessous du prix demandé, avec des justifications objectives (travaux à réaliser, comparables moins chers dans le quartier, etc.). Si vous avez effectué toutes les vérifications techniques et juridiques, vous êtes en position de force pour discuter le prix au vu des éléments : un livret foncier pas encore en règle, des travaux de mise en conformité, autant d’arguments pour demander une baisse du prix ou des concessions (par exemple que le vendeur prenne en charge la taxe de 5% – cela se négocie). Attention toutefois à la monnaie : les vendeurs algériens parlent en général en “millions de centimes” (1 million de centimes = 10 000 DA) voire en dinars directement, et certains peuvent évoquer la contre-valeur en euros. Assurez-vous de parler la même langue financière pour éviter un quiproquo sur le montant. Et bien entendu, toute somme versée doit être convertie au taux légal dans le contrat pour éviter des ennuis avec le fisc.

Le rôle d’un cabinet d'avocat dans l’accompagnement : De plus en plus de cabinets proposent un service clé-en-main aux investisseurs de la diaspora ou étrangers : identification du bien, vérifications juridiques, négociation commerciale, suivi notaire, et même assistance pour les rénovations et la gestion locative si nécessaire. Ces services ont un coût, mais peuvent vous faire gagner du temps et vous éviter du stress. Par exemple, notre cabinet (basé en France) travaille en lien avec des correspondants algériens (avocats, notaires, agents) pour proposer aux acquéreurs un accompagnement global depuis la prospection jusqu’à la remise des clés et au-delà. Ce type d’accompagnement sur mesure inclut la planification budgétaire, pour que rien ne soit laissé au hasard.

En résumé, ne partez pas seul à l’aventure sauf si vous maîtrisez parfaitement le terrain. Entourez-vous de professionnels compétents et prévoyez un budget couvrant tous les postes. L’achat n’en sera que plus serein et vous aurez l’esprit tranquille pour savourer votre nouvelle acquisition plutôt que de gérer des tracas administratifs ou financiers imprévus.

8. Réglementation et fiscalité pour les acquéreurs étrangers (notamment français)

Pour conclure ce guide, il est essentiel de faire le point sur la réglementation spécifique aux investisseurs étrangers en Algérie, notamment les Français, ainsi que sur la fiscalité locale et les obligations déclaratives liées à un achat immobilier. Ce cadre légal particulier doit être intégré à votre projet dès le départ, car il peut conditionner la faisabilité même de l’opération et son intérêt financier.

Autorisation d’achat par un étranger : L’Algérie n’autorise pas librement et automatiquement les étrangers à devenir propriétaires immobiliers. Historiquement, un décret de 1972 imposait que toute cession de bien à un étranger soit préalablement autorisée par le Ministère des Finances, à peine de nullité. Ce régime s’est assoupli en 1983, en introduisant le principe de liberté de transaction pour les étrangers, mais sous deux réserves importantes : d’une part, l’État a conservé un droit de préemption sur ces ventes, et d’autre part, l’étranger doit obtenir une autorisation préalable du wali (préfet). En pratique aujourd’hui, cela signifie que si vous n’êtes pas de nationalité algérienne, vous devez solliciter l’accord des autorités pour pouvoir acheter un bien. La procédure consiste généralement à déposer une demande d’autorisation d’acquisition auprès de la wilaya où se situe le bien, avec un dossier comprenant votre identité, nationalité, situation matrimoniale, et les détails sur le bien (localisation, description, prix convenu). Le wali transmet pour avis aux ministères concernés (Intérieur, Finances, éventuellement Défense si zone sensible). Ce processus vise officiellement à vérifier que la transaction ne porte pas atteinte aux intérêts nationaux (sécurité, patrimoine foncier) et est conforme à la réglementation. Dans les faits, pour un appartement ou une maison en zone urbaine, l’autorisation est généralement accordée, sauf circonstance particulière. Le droit de préemption de l’État est rarement exercé dans ces cas (il viserait plutôt des actifs stratégiques). Cependant, tant que l’autorisation n’est pas obtenue, la vente ne peut être finalisée. C’est pourquoi il est indispensable d’en faire une condition suspensive dans le compromis (voir section 5). Le délai de réponse peut varier de quelques semaines à quelques mois. Il est prudent de relancer régulièrement via le notaire ou votre conseil local.

Cas des binationaux et personnes mariées : Attention, si vous êtes Français d’origine algérienne et possédez la double nationalité, ou si vous êtes marié à un Algérien/une Algérienne, ces règles peuvent s’appliquer différemment. Un binational algérien n’est pas juridiquement un “étranger” aux yeux de la loi algérienne – il peut donc acheter librement en tant que citoyen. Mais s’il achète avec son conjoint français non algérien, dans le cadre d’un bien commun, théoriquement l’autorisation devrait être requise pour la part du conjoint étranger. Ce genre de situation est complexe ; en pratique, les notaires considèrent souvent que le mariage (communauté) avec un Algérien confère une sorte de tolérance, mais ce n’est pas explicitement dans les textes. Mieux vaut consulter un juriste pour ces configurations.

Investissement via une société : L’achat peut aussi se faire via la création d’une société en Algérie (par exemple une SARL locale) dont vous seriez actionnaire. Les règles d’investissement étranger imposent généralement un partenariat à 51% algérien minimum pour les sociétés commerciales, sauf régime particulier. Ce montage était populaire pour contourner l’interdiction d’acheter des terrains pour les étrangers, en créant une joint-venture où l’étranger était à 49%. Depuis peu, certaines dispositions se sont libéralisées et le 51/49 n’est plus obligatoire dans tous les secteurs, mais la propriété foncière reste un sujet à part. Ce montage dépasse le cadre d’un achat résidentiel et s’apparente plutôt à un investissement professionnel. Pour un particulier, il est plus simple d’acheter en direct en demandant l’autorisation au wali.

Régime fiscal local (Algérie) : En achetant un bien en Algérie, vous serez redevable de certaines taxes locales :

Taxe foncière annuelle : Appelée Impôt foncier ou taxe sur la propriété foncière, elle est due chaque année par le propriétaire. Son calcul est basé sur la valeur locative du bien. D’après les taux en vigueur, elle est d’environ 3% pour les propriétés bâties. En zone urbaine, elle peut varier (certains textes évoquent 5 à 10% selon la surface pour les terrains non bâtis en zone urbaine). Concrètement, le montant est généralement modeste pour un appartement ou une petite maison (quelques dizaines d’euros par an), mais il faut la payer sous peine de pénalités. Veillez à récupérer l’avis de taxe auprès des impôts locaux ou de l’ancien propriétaire, et à signaler le changement de propriétaire. Cette taxe foncière est à distinguer de la taxe d’habitation (en Algérie, il n’y a pas d’équivalent exact de notre taxe d’habitation, sauf éventuellement des charges communales minimes).
Revenus locatifs (IRG) : Si vous louez votre bien et en tirez un loyer, ce revenu est imposable en Algérie. L’Impôt sur le Revenu Global (IRG) s’applique aux revenus fonciers. Le taux est d’environ 7% à 15% selon le type de location, souvent prélevé à la source. Par exemple, il existait un taux libératoire de 7% sur les loyers d’habitation encadrés. La fiscalité évolue, renseignez-vous sur le régime en vigueur l’année où vous commencez à louer. En tout état de cause, en tant que non-résident algérien, vous serez imposé en Algérie sur les loyers (l’impôt est retenu localement), et en France vous devrez déclarer ces loyers mais le traité fiscal entre la France et l’Algérie évite la double imposition (généralement, vous bénéficierez d’un crédit d’impôt égal à l’impôt algérien ou à l’impôt français sur ces revenus, le cas échéant). Il est conseillé de faire appel à un conseiller fiscal pour optimiser cette déclaration, surtout si les montants sont significatifs.
Plus-value immobilière : Si un jour vous revendez le bien plus cher que vous ne l’avez acheté, une taxe sur la plus-value peut s’appliquer en Algérie. Le taux actuel de l’IRG sur les plus-values immobilières est de 15% sur la plus-value réalisée, avec des abattements selon la durée de détention (5% d’abattement par an au-delà de la 3e année, plafonné à 50%). Il existe aussi des exonérations, par exemple en cas de revente d’un bien reçu par héritage lors du partage familial, etc.. Cette taxation est à la charge du vendeur. Donc, si vous revendez votre bien, vous devrez le signaler aux impôts algériens et acquitter cette taxe sur le gain. En France, la plus-value de cession d’un bien immobilier situé à l’étranger n’est pas imposable en France (selon le principe où la localisation du bien donne le droit d’imposer à ce pays – le traité franco-algérien suit ce principe). Cependant, il faudra déclarer l’opération pour justifier que l’impôt a été payé en Algérie. Notez que si vous détenez le bien assez longtemps, l’abattement finira par annuler l’imposition de la plus-value (au bout de 13 ans de détention, l’abattement de 5% par an atteint 50% maximum, donc vous serez imposé sur seulement la moitié du gain).
Autres frais : Lors de l’achat initial, nous avons vu les frais d’acquisition (5% + notaire). Si vous détenez le bien via une société, il y aura des obligations comptables et fiscales pour la société. Mais pour une détention en direct, c’est assez simple : payer la taxe foncière annuelle et déclarer les revenus éventuels.

Obligations déclaratives en France : En tant que résident fiscal français, n’oubliez pas vos obligations vis-à-vis du fisc français lorsque vous possédez des biens à l’étranger. Vous devrez :

Déclarer les revenus locatifs étrangers dans votre déclaration de revenus (formulaire spécial pour les revenus étrangers). Comme expliqué, un crédit d’impôt vous évitera de payer deux fois l’impôt, mais la déclaration est obligatoire même si l’impôt final en France est nul.
Si vous ne louez pas le bien, vous n’avez pas de revenu à déclarer, mais attention à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : si la valeur nette de votre patrimoine immobilier mondial dépasse 1,3 million d’euros, vous devez l’inclure. Le bien en Algérie compte dans l’assiette de l’IFI en France (il n’y a pas de convention d’exclusion pour cela). Il y a toutefois des mécanismes pour éviter la double imposition sur la fortune si vous payez un impôt sur la fortune local (mais l’Algérie n’en a pas). Si votre patrimoine total est en dessous du seuil, pas de souci d’IFI.
Déclarer les comptes bancaires ouverts à l’étranger : si vous ouvrez un compte en dinars en Algérie pour votre achat, et que vous le conservez ouvert, vous devrez le déclarer chaque année sur le formulaire dédié (imprimé 3916). Ce n’est pas une taxation, juste une obligation d’information sous peine d’amende. Donc pensez-y l’année suivante de l’ouverture.
Respecter la législation de change française : vous avez le droit de transférer de l’argent pour acheter un bien à l’étranger, mais si le montant excède 10 000 € et que vous le transportez physiquement (espèces, chèques) vous devez le déclarer en douane. Le plus simple étant de passer par les virements bancaires internationaux, qui sont traçables. La banque peut vous demander des justificatifs (compromis de vente, etc.) pour se conformer à la réglementation anti-blanchiment ; fournissez-les, c’est normal.
Assurance et succession : pensez à informer votre assureur français que vous avez un bien en Algérie (pour adapter éventuellement votre couverture responsabilité civile si vous louez le bien). Et intégrez ce bien dans votre succession (testament) ou au moins informez vos héritiers qu’il existe, car les démarches pour eux plus tard impliqueront le droit algérien (attention, la dévolution successorale en Algérie suit des règles spécifiques si le défunt est algérien ou le bien situé en Algérie – c’est un sujet complexe de droit international privé ; en tant que Français non musulman, c’est le droit français qui devrait s’appliquer pour la dévolution, mais l’administration locale pourrait s’emmêler, donc anticipez avec un conseil si nécessaire).

En synthèse, l’investissement immobilier en Algérie par un Français est possible et légal, moyennant le respect de ces règles : autorisation administrative préalable, exclusion des terrains agricoles, paiement des taxes locales, et conformité aux obligations fiscales françaises. Ce n’est pas plus complexe que dans d’autres pays, mais cela requiert de la rigueur.

Synthèse des conseils clés :

Prenez connaissance du cadre légal algérien dès le départ (autorisation du wali, etc.) pour monter un dossier solide.
Optez pour un bien accessible aux étrangers (plutôt urbain, pas agricole) pour éviter un refus d’autorisation.
Budgétisez les frais fiscaux : 5% à l’achat, ~3% annuel de taxe foncière, 15% sur la plus-value éventuelle.
En France, déclarez vos comptes et revenus étrangers pour rester en conformité, même si l’impôt est neutralisé par le jeu des accords.
Si vous faites appel à un prêt en France (par exemple un crédit immobilier sur votre résidence en France pour financer l’achat en Algérie), sachez que les intérêts ne sont pas déductibles de revenus fonciers français puisqu’il s’agit d’un bien hors de France – petit point fiscal à noter.
Enfin, ne cherchez pas à biaiser les règles (par exemple en achetant via un prête-nom local de façon occulte) : en plus d’être risqué juridiquement, vous pourriez perdre toute protection légale en cas de conflit. Mieux vaut la transparence et la légalité, qui vous permettront de profiter pleinement de votre bien et de le rapatrier un jour (vente ou succession) sans encombre.

Conclusion : un accompagnement sur mesure pour une acquisition réussie

Acheter un bien immobilier en Algérie lorsqu’on est résident français est un projet tout à fait réalisable, à condition de faire preuve de vigilance et de méthode. Ce guide a mis en lumière les étapes cruciales : vérification des titres de propriété, encadrement des intermédiaires, audit technique du bien, étude approfondie de son environnement, respect scrupuleux de la procédure notariale et des nouvelles obligations bancaires, prise en compte des spécificités locales (terres agricoles inaccessibles, indivisions, etc.), ainsi que la conformité au régime des investissements étrangers et aux exigences fiscales des deux pays. Chaque étape recèle ses pièges, mais en suivant nos conseils pratiques et en tirant les leçons des cas concrets évoqués, vous pourrez éviter les écueils les plus fréquents. En synthèse, retenez qu’il ne faut rien laisser au hasard : chaque document doit être vérifié, chaque engagement doit être formalisé, chaque règle doit être respectée.

Plutôt que de vous décourager, cette rigueur doit vous rassurer : elle constitue le gage d’un investissement maîtrisé et pérenne. L’Algérie offre de belles opportunités immobilières – prix attractifs par rapport à la France, potentiel touristique sur le littoral, lien affectif pour de nombreuses familles franco-algériennes, rendement locatif parfois intéressant. En vous entourant des bonnes personnes et en vous informant sur le cadre juridique, vous transformerez ce potentiel en réussite concrète.

Le rôle de notre cabinet franco-algérien : Pour finir, sachez que vous n’êtes pas seul face à ces démarches. Notre cabinet, basé en France, spécialisé dans l’accompagnement des investisseurs internationaux, travaille en étroite collaboration avec un réseau de professionnels algériens de confiance (notaires, avocats, experts immobiliers). Nous pouvons vous proposer un accompagnement personnalisé à chaque phase de votre projet d’achat en Algérie : depuis l’audit préalable du bien (vérification du livret foncier, diagnostics techniques) jusqu’à la signature de l’acte authentique et aux formalités post-achat. Nous coordonnons pour vous les échanges avec les administrations locales (pour l’autorisation du wali, par exemple), nous vous assistons pour ouvrir les comptes bancaires requis et transférer vos fonds en toute conformité, et nous veillons à optimiser votre situation fiscale transfrontalière. Notre double expertise en droit français et en droit algérien nous permet de sécuriser votre transaction des deux côtés de la Méditerranée.

En nous confiant votre projet, vous gagnerez en sérénité et en efficacité : nous serons votre interlocuteur unique, vulgarisant pour vous le jargon juridique algérien et anticipant les obstacles. Que ce soit pour acheter la maison de vos rêves sur les hauteurs d’Alger, un pied-à-terre à Oran, ou un investissement locatif dans une ville en plein essor, nous mettrons tout en œuvre pour que votre achat se réalise dans les meilleures conditions, en respectant toutes les exigences légales et fiscales. N’hésitez pas à faire appel à nos services – notre équipe est là pour transformer votre projet immobilier en Algérie en une réalité tangible et réussie, en toute sécurité juridique.

En conclusion, avec de la prudence, une bonne connaissance du terrain et un accompagnement professionnel adéquat, l’achat d’un bien en Algérie par un résident français peut se révéler être une excellente opération et une expérience enrichissante. Armé de ce guide et entouré de conseils avisés, vous pouvez aborder votre acquisition en toute confiance. Il ne nous reste qu’à vous souhaiter pleine réussite dans votre projet immobilier algérien, et nos experts se tiennent à votre disposition pour vous accompagner sur ce chemin prometteur. Bon investissement !

Pour plus d'informations, contactez-nous ! https://www.rous-avocat.fr/contact