La Taxe Foncière in Francia: Guida completa per i proprietari italiani

La fiscalità immobiliare francese è spesso considerata complessa da parte degli stranieri che possiedono una casa in Francia. Tra le imposte più rilevanti vi è la taxe foncière, ossia l’imposta patrimoniale dovuta dai proprietari di immobili, indipendentemente dal fatto che vi risiedano o meno. Per gli italiani che possiedono una residenza secondaria in Francia, comprendere il funzionamento della taxe foncière è fondamentale non solo per adempiere correttamente agli obblighi fiscali, ma anche per pianificare in maniera oculata la gestione del proprio patrimonio immobiliare oltreconfine.

In questo articolo proponiamo un’analisi dettagliata della taxe foncière, del suo funzionamento, delle modalità di calcolo, delle esenzioni e riduzioni disponibili, delle procedure di contestazione e del rapporto con la fiscalità italiana.

1. Che cos’è la Taxe Foncière

La taxe foncière è un’imposta locale francese che grava sui proprietari di immobili, siano essi persone fisiche o giuridiche. È dovuta ogni anno, con riferimento alla situazione di proprietà al 1° gennaio.Questo significa che se un cittadino italiano possiede un appartamento in Costa Azzurra, in Provenza o a Parigi al 1° gennaio 2025, sarà tenuto a pagare la taxe foncière per l’intero anno, anche se dovesse vendere l’immobile il 2 gennaio.

La tassa ha una logica patrimoniale: non dipende dal reddito del proprietario, ma dalla natura e valore catastale del bene. È percepita dai comuni (communes) e dai dipartimenti, destinata a finanziare le spese pubbliche locali (infrastrutture, servizi comunali, scuole, manutenzione stradale, ecc.).

2. Immobili soggetti a taxe foncière

Sono soggetti a taxe foncière tutti gli immobili edificati e non edificati situati in Francia.

2.1 Immobili edificati (taxe foncière sur les propriétés bâties)

Comprende:

• case singole, appartamenti, ville, chalet, residenze turistiche;

• locali commerciali e professionali;

• edifici a uso industriale.

2.2 Immobili non edificati (taxe foncière sur les propriétés non bâties)

Si applica a terreni agricoli, boschi, vigneti, terreni edificabili.Per gli italiani che acquistano terreni in Francia (ad esempio per futuri progetti edilizi o agricoli), è bene sapere che anche i terreni sono tassati.

3. Soggetti obbligati al pagamento

La taxe foncière è dovuta dal proprietario, usufruttuario o titolare di diritti reali (es. diritto d’uso, diritto di abitazione).

• Se l’immobile è affittato, non è l’inquilino a pagare la taxe foncière (a differenza della taxe d’habitation, abolita per la residenza principale ma ancora esistente per le seconde case).

• In caso di comproprietà, ogni comproprietario risponde per la propria quota.

• Le società immobiliari (come una SCI – Société Civile Immobilière) sono anch’esse soggette.

4. Modalità di calcolo

Il calcolo della taxe foncière è spesso considerato complesso. Si basa su due elementi principali:

1. Base imponibile: determinata dalla valeur locative cadastrale, ossia il valore locativo annuo teorico dell’immobile, calcolato dall’amministrazione catastale francese.

2. Aliquote: fissate annualmente dalle collettività locali (comuni, dipartimenti, regioni).

La formula è quindi:

Taxe foncière = Valore locativo catastale × Aliquota locale

Il valore locativo catastale viene aggiornato periodicamente. Nel 2023, ad esempio, la revalutazione automatica è stata del 7,1%.Questo meccanismo può comportare aumenti consistenti negli anni, soprattutto nelle zone turistiche ad alta pressione immobiliare (Costa Azzurra, Parigi, Bordeaux).

5. Esenzioni e riduzioni

Non tutti gli immobili o proprietari sono pienamente soggetti alla taxe foncière. La legge francese prevede una serie di esenzioni e riduzioni, alcune permanenti, altre temporanee.

5.1 Esenzioni totali o parziali

• Immobili nuovi: esenzione per i primi due anni successivi alla costruzione.

• Alloggi a risparmio energetico: esenzioni fino a 5 anni se conformi a standard ambientali.

• Immobili rurali: terreni agricoli possono beneficiare di riduzioni o esenzioni.

5.2 Riduzioni per situazioni personali

Alcune categorie di persone fisiche residenti in Francia possono ottenere riduzioni (es. anziani a basso reddito, invalidi, beneficiari di determinate prestazioni sociali). Tuttavia, tali benefici non si applicano normalmente ai non residenti, compresi gli italiani con seconda casa.

6. Pagamento e scadenze

La taxe foncière viene notificata annualmente tramite un avviso di imposta (avis d’imposition) inviato dall’amministrazione fiscale francese (Direction Générale des Finances Publiques – DGFiP).

• Scadenza: generalmente 15 ottobre di ogni anno.

• Modalità di pagamento: online (portale impots.gouv.fr), addebito diretto, carta di credito, assegno bancario francese.

Gli italiani che non dispongono di un conto bancario francese possono comunque pagare online tramite carta bancaria internazionale.

7. Contestazione e rimedi

Può accadere che l’importo richiesto sembri eccessivo o che vi siano errori catastali. In tal caso, è possibile:

1. Presentare una réclamation entro il 31 dicembre dell’anno successivo al pagamento.

2. Richiedere una revisione della valutazione catastale, fornendo prove (superficie, destinazione d’uso, stato dell’immobile).

3. In ultima istanza, ricorrere al tribunale amministrativo.

Per gli stranieri, è consigliabile farsi assistere da un avvocato francese o da un consulente fiscale che conosca la fiscalità transfrontaliera.

8. Differenze tra taxe foncière e altre imposte locali

Molti italiani confondono la taxe foncière con altre imposizioni francesi. È importante distinguerle:

• Taxe d’habitation: abolita per la residenza principale, resta per le seconde case. Quindi un italiano con una villa al mare dovrà probabilmente pagare sia taxe foncière che taxe d’habitation.

• Imposte sui rifiuti (TEOM): spesso incluse nella taxe foncière.

• Droits de mutation: imposta di registro dovuta solo al momento dell’acquisto dell’immobile.

9. Collegamenti con la fiscalità italiana

Gli italiani residenti fiscalmente in Italia devono dichiarare gli immobili posseduti in Francia nel quadro RW della dichiarazione dei redditi, ai fini del monitoraggio fiscale. Inoltre, sono soggetti a:

• IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero): pari allo 0,76% del valore catastale o di mercato.

• Possibile credito per imposte patrimoniali pagate all’estero, se previsto.

Occorre quindi evitare la doppia imposizione patrimoniale, coordinando il pagamento della taxe foncière in Francia con l’IVIE in Italia.

10. Strategie pratiche per i proprietari italiani

1. Verificare la valutazione catastale: errori sono frequenti, specialmente su immobili datati.

2. Controllare eventuali esenzioni (immobile nuovo, lavori energetici).

3. Anticipare gli aumenti futuri: le aliquote comunali possono crescere rapidamente.

4. Ottimizzare la gestione fiscale complessiva: valutare se acquistare tramite una SCI francese, o mantenere la proprietà a titolo personale.

5. Assistenza professionale: un avvocato esperto in diritto fiscale franco-italiano può evitare errori costosi e proporre strategie di riduzione legittima della pressione fiscale.

11. Esempio pratico

Un cittadino italiano possiede una villa a Cannes.

• Valore locativo catastale: 20.000 €

• Aliquota comunale: 25%

• Aliquota dipartimentale: 15%

Taxe foncière = 20.000 × (25% + 15%) = 8.000 €

A questo importo si può aggiungere la taxe d’habitation per seconda casa e la TEOM. In Italia, lo stesso soggetto dovrà dichiarare l’immobile ai fini IVIE.

12. Conclusioni

La taxe foncière rappresenta una voce di spesa inevitabile per i proprietari italiani di immobili in Francia. Tuttavia, con una gestione attenta, è possibile:

• evitare errori di calcolo;

• beneficiare di eventuali agevolazioni;

• pianificare correttamente la fiscalità internazionale, riducendo l’impatto complessivo.

In un contesto di continua evoluzione normativa (la riforma catastale francese è attesa nei prossimi anni), è fortemente consigliato un approccio proattivo e consulenziale, soprattutto per chi possiede più immobili o investimenti complessi.