Affittare un immobile in Francia: obblighi fiscali e rischi legali per i proprietari residenti in Italia

Negli ultimi decenni, la presenza italiana nel mercato immobiliare francese si è intensificata. Che si tratti di una seconda casa in Costa Azzurra, di uno chalet nelle Alpi o di un appartamento nel cuore di Parigi, numerosi cittadini italiani possiedono un immobile al di là delle Alpi. Spesso, questo patrimonio viene messo a reddito attraverso la locazione, generando interrogativi legittimi: quali imposte si pagano in Francia? Bisogna dichiarare il reddito anche in Italia? È obbligatorio registrare il contratto? E cosa succede in caso di morosità dell’inquilino?

In questo articolo, esploriamo in dettaglio il quadro giuridico e fiscale applicabile, soffermandoci sugli aspetti pratici e sui potenziali rischi per un proprietario italiano che affitti un immobile situato in Francia.

La nozione di residenza fiscale e il principio della tassazione in loco

Secondo l’articolo 4 B del Code général des impôts francese, una persona fisica è considerata residente fiscale in Francia quando vi ha il proprio domicilio abituale, esercita un’attività professionale principale o vi concentra i propri interessi economici. Tuttavia, chi vive stabilmente in Italia, e possiede un immobile in Francia senza trascorrervi più di qualche mese all’anno, viene considerato fiscalmente non residente.

Ciononostante, la convenzione fiscale bilaterale tra Italia e Francia del 5 ottobre 1989 stabilisce che i redditi derivanti da beni immobili sono tassabili nello Stato in cui tali beni si trovano. È dunque la Francia a esercitare il diritto prioritario di imposizione sui redditi da locazione di immobili situati sul suo territorio.

Locazione ammobiliata o non ammobiliata: due regimi fiscali distinti

La tassazione del reddito dipende in larga misura dalla tipologia del contratto di locazione.

Se l’immobile viene affittato senza arredi, si applica il regime cosiddetto dei revenus fonciers. In tal caso, il reddito imponibile è costituito dalla differenza tra i canoni percepiti e le spese deducibili (spese condominiali, assicurazioni, imposte locali, interessi sul mutuo, spese di manutenzione e riparazione, ecc.). Su tale base imponibile, si applica l’imposta sul reddito secondo le aliquote progressive, con un tasso minimo del 20% per i non residenti (art. 197 A CGI), oltre ai prélèvements sociaux pari al 17,2%, sebbene questi ultimi siano contestabili da parte dei cittadini dell’UE grazie alla giurisprudenza della Corte di giustizia (sentenza de Ruyter, 2015).

Diversamente, quando l’immobile è ammobiliato e affittato con dotazioni sufficienti a renderlo abitabile (cucina attrezzata, letto, arredi essenziali), si applica il regime dei Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Questo regime prevede due opzioni: il micro-BIC, con un abbattimento forfettario del 50% sui canoni (fino a 77.700 euro annui), oppure il regime reale, che consente la deduzione delle spese effettive.

L’obbligo dichiarativo in Francia: numeri fiscali, moduli e rappresentanza

Il proprietario italiano è tenuto a dotarsi di un numéro fiscal, ovvero un codice fiscale francese, per poter presentare annualmente la dichiarazione dei redditi. A seconda del regime applicabile, i moduli da compilare sono:

• il formulario 2042 e 2044 in caso di revenus fonciers;

• il formulario 2042-C PRO in caso di redditi da BIC.

Se il reddito viene incassato direttamente da un locatario francese, senza l’intermediazione di un’agenzia o di un soggetto fiscalmente abilitato, può essere applicata una ritenuta alla fonte, in forza dell’articolo 182 A CGI. Per evitare tale ritenuta, è spesso opportuno nominare un rappresentante fiscale in Francia, in grado di ricevere i canoni e curare le formalità amministrative.

Affitto turistico, autorizzazioni e restrizioni locali

Una menzione particolare merita la locazione turistica a breve termine, che riguarda soggiorni inferiori a 90 giorni. In città come Parigi, Bordeaux, Lione o Nizza, le amministrazioni locali hanno imposto vincoli severi, tra cui:

• la registrazione preventiva del bene presso il comune (numero identificativo obbligatorio per Airbnb e simili),

• la richiesta di autorizzazione per il cambio d’uso dell’immobile da abitazione principale a destinazione turistica (Code de la construction et de l’habitation, art. L631-7),

• sanzioni fino a 50.000 euro in caso di infrazione.

È quindi essenziale, prima di avviare un’attività di affitto breve, verificare la regolamentazione locale e, se del caso, richiedere assistenza legale.

Dichiarazioni e obblighi in Italia: IVIE e credito d’imposta

Parallelamente, il contribuente residente in Italia deve adempiere agli obblighi previsti dal diritto tributario italiano.

In primo luogo, l’immobile deve essere indicato nel quadro RW della dichiarazione dei redditi, essendo un bene patrimoniale detenuto all’estero. È soggetto all’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero), con aliquota dello 0,76% sulla base imponibile costituita dal valore catastale francese (valeur cadastrale).

In secondo luogo, il reddito derivante dalla locazione deve essere dichiarato anche in Italia, ai sensi dell’art. 165 del TUIR. Tuttavia, grazie alla convenzione italo-francese, è possibile scomputare l’imposta già versata in Francia, evitando così la doppia imposizione.

Rischi giuridici: morosità, durata del contratto, vincoli legali

Oltre agli aspetti fiscali, la locazione in Francia presenta criticità giuridiche che non vanno sottovalutate. La legge n° 89-462 del 6 luglio 1989, applicabile alle locazioni abitative, offre una protezione rafforzata all’inquilino.

Il contratto di locazione nuda ha generalmente una durata minima di 3 anni, prorogabile tacitamente, mentre quello ammobiliato prevede una durata di 1 anno (o 9 mesi per studenti). Le possibilità di risoluzione anticipata da parte del locatore sono limitate e devono rispettare tempi di preavviso rigidi e motivazioni ammesse dalla legge (ripresa per uso personale, vendita dell’immobile, gravi inadempimenti).

In caso di morosità dell’inquilino, l’avvio di una procedura di sfratto (expulsion) può durare mesi e comportare spese rilevanti. L’avvocato, in questi casi, è indispensabile per attivare rapidamente la procedura giudiziaria e ottenere l’ingiunzione di pagamento o l’ordinanza di rilascio dell’immobile.

L’assistenza legale: perché è fondamentale rivolgersi a un avvocato locale

Affittare un immobile all’estero, se ben pianificato, può essere un’operazione redditizia e sicura. Tuttavia, l’intermediazione legale è spesso decisiva per evitare errori formali, omissioni fiscali o clausole contrattuali svantaggiose.

Un avvocato con competenze franco-italiane può offrire:

• consulenza preventiva sulla struttura fiscale più conveniente;

• redazione o verifica dei contratti di locazione, conformi al diritto francese;

• assistenza in caso di controversie o procedimenti giudiziari;

• coordinamento con commercialisti italiani per l’armonizzazione delle dichiarazioni nei due Paesi.

Conclusione: un’opportunità da cogliere con consapevolezza

Affittare un immobile in Francia non è soltanto un’occasione di reddito, ma una vera e propria attività economica soggetta a regole rigorose. Tra obblighi fiscali, vincoli legali e complessità amministrative, è facile incorrere in errori che possono avere conseguenze spiacevoli. Con l’aiuto di un avvocato esperto, è possibile non solo tutelarsi, ma anche ottimizzare la gestione del proprio patrimonio immobiliare internazionale.

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