Affittare la seconda casa in Francia su Airbnb: regime LMNP, dichiarazioni e nuove regole dopo la legge Le Meur
L’analisi riguarda soprattutto la persona fisica fiscalmente residente in Italia che possiede direttamente una seconda casa nella Francia metropolitana e la concede in locazione turistica senza organizzare una vera attività alberghiera.
Una casa in Francia può produrre redditi imponibili in Francia anche se il proprietario vive in Italia, riceve i pagamenti su un conto italiano e gestisce le prenotazioni dal proprio telefono. Ma la prima questione da risolvere viene prima delle imposte: quell’immobile può essere legalmente affittato ai turisti, con quelle modalità, in quel Comune?
La legge francese n. 2024-1039 del 19 novembre 2024, conosciuta come legge Le Meur, ha rafforzato gli strumenti di regolazione locale dei meublés de tourisme. Ha inoltre modificato il regime micro-BIC: per i redditi dal 2025, gli alloggi turistici non classificati beneficiano di un abbattimento del 30%, entro il limite di ricavi previsto dalla legge. Il 30% è una deduzione forfetaria, non un’aliquota d’imposta: in linea di principio rimane imponibile il 70% dei ricavi. 1, 2
Per il proprietario italiano, tuttavia, il confronto tra il vecchio e il nuovo abbattimento è soltanto una parte del problema. Occorre coordinare registrazione turistica, eventuale autorizzazione al cambiamento d’uso, condominio, regime LMNP o LMP, imposte locali, copertura previdenziale, dichiarazione italiana dei redditi e IVIE. Dal 2025 è cambiato anche il trattamento degli ammortamenti nella plusvalenza immobiliare; dal 2026 è cambiato il criterio che distingue LMNP e LMP per i non residenti.
L’appartamento a Mentone utilizzato ad agosto, il piccolo chalet in Savoia e la casa in pietra nel Beaujolais possono avere ricavi simili e risultati fiscali molto diversi. Il progetto va quindi esaminato in due momenti: prima rendere possibile e regolare la locazione; poi scegliere come gestirne il costo complessivo, in Francia e in Italia.
I. Prima dell’annuncio: la seconda casa deve essere realmente utilizzabile come alloggio turistico
A. Registrazione, cambiamento d’uso e quote comunali: tre verifiche che non si sostituiscono
1. La seconda casa non beneficia delle regole riservate alla residenza principale
Nel linguaggio comune, “la mia casa in Francia” può essere la casa alla quale si è più legati. Per il diritto applicabile agli affitti turistici, la nozione di résidence principale dipende invece dall’occupazione effettiva e dai criteri legali. Non coincide con la prima casa acquistata, con l’unico immobile posseduto in Francia o con l’indirizzo indicato in una bolletta.
Una persona che vive stabilmente a Torino e trascorre alcune settimane all’anno nel proprio appartamento in Costa Azzurra non può presentarlo come residenza principale soltanto perché non possiede altri immobili francesi. La classificazione deve essere coerente con la situazione reale. Anche la residenza fiscale della persona e l’uso della singola abitazione sono questioni distinte, sebbene possano condividere alcuni elementi di prova.
Questa distinzione evita un errore molto diffuso: ritenere che ogni proprietario possa affittare liberamente il proprio alloggio per 120 giorni, o per 90 giorni nei Comuni che hanno ridotto il limite. Il limite nazionale di 120 giorni, riducibile localmente fino a 90, riguarda l’alloggio dichiarato come residenza principale. Non costituisce una franchigia che autorizza la locazione turistica delle seconde case. 3
Per una seconda casa, anche un calendario più breve può richiedere un’autorizzazione locale. Viceversa, un alloggio regolarmente destinato alla locazione turistica non è automaticamente soggetto al tetto di 120 giorni previsto per l’abitazione principale: bisogna leggere le condizioni del titolo ottenuto e la disciplina comunale. Confondere questi regimi può portare a pubblicare un annuncio irregolare pensando di essere prudenti perché si accettano soltanto poche settimane di prenotazioni.
La prima scheda del progetto dovrebbe quindi indicare il proprietario, il titolare dell’eventuale usufrutto, l’occupante abituale, la residenza fiscale, i periodi di uso familiare e quelli destinati agli ospiti. La medesima situazione dovrà poi essere descritta, senza contraddizioni, al Comune, al fisco francese, all’assicuratore e al professionista incaricato della dichiarazione italiana.
2. Che cosa distingue un meublé de tourisme da una normale locazione abitativa
Il meublé de tourisme è un alloggio arredato offerto a una clientela di passaggio che non vi stabilisce il proprio domicilio, per soggiorni giornalieri, settimanali o mensili. Può trattarsi di una villa, di un appartamento o di un monolocale. È la realtà dell’utilizzazione, non il nome della piattaforma, a determinare la disciplina. 3
La prenotazione tramite Airbnb non è dunque il presupposto esclusivo delle regole: possono rientrarvi anche le locazioni concluse mediante un’agenzia, un altro portale, il sito personale del proprietario o un accordo diretto. Eliminare l’annuncio dalla piattaforma e continuare ad accogliere gli stessi turisti attraverso messaggi privati non modifica la qualificazione dell’attività.
All’opposto, un contratto destinato a un inquilino che stabilisce realmente nell’alloggio la propria abitazione principale deve essere valutato secondo le regole della locazione abitativa. Non basta chiamarlo “stagionale” per sottrarlo alle tutele applicabili. Anche il bail mobilité ha condizioni specifiche: non è un contratto turistico universale, utilizzabile con chiunque per qualsiasi permanenza.
La distinzione assume rilievo nei territori con più stagioni. Un appartamento affittato a turisti d’inverno e a uno studente durante l’anno non va descritto mediante un’unica etichetta per comodità. Occorre verificare separatamente i contratti, la possibilità locale dell’alternanza, la disponibilità del bene e le conseguenze fiscali delle diverse categorie di ricavi.
3. La registrazione prevista dalla legge Le Meur: il quadro nazionale e l’attuazione concreta
La legge Le Meur ha previsto la generalizzazione della dichiarazione soggetta a registrazione attraverso un servizio nazionale, con entrata in applicazione fissata al più tardi al 20 maggio 2026. L’articolo L. 324-1-1 del Code du tourisme, nella versione vigente da tale data, impone la dichiarazione preventiva e prevede il rilascio di un numero. I dati vengono messi a disposizione delle autorità territoriali competenti. 3
Non è quindi corretto presentare, in un articolo aggiornato alla fine del 2026, il 20 maggio 2026 come una scadenza ancora futura. È però necessario distinguere il contenuto della legge dal percorso informatico concretamente utilizzabile. Alcune pagine amministrative consultabili continuano a descrivere le precedenti procedure comunali o la transizione al sistema nazionale.
Prima di pubblicare un nuovo annuncio, il proprietario deve verificare con il Comune il canale operativo attualmente indicato, l’eventuale migrazione della precedente registrazione e il numero da utilizzare. Non è prudente assumere che una vecchia dichiarazione cartacea basti ancora, né che un numero comunale già posseduto debba necessariamente essere sostituito senza aver verificato le istruzioni applicabili. Questa precisazione riguarda l’attuazione pratica: non annulla l’obbligo stabilito dalla legge.
La registrazione identifica l’alloggio e il dichiarante. Il numero deve essere correttamente riportato nell’annuncio quando richiesto dalla disciplina applicabile; le informazioni devono restare aggiornate. Un cambio di proprietario, di gestore o di condizioni dell’offerta richiede di controllare quali dati e formalità vadano aggiornati. Non si deve semplicemente copiare il numero dell’annuncio del precedente venditore.
Il fascicolo da conservare dovrebbe comprendere la dichiarazione trasmessa, l’accusé de réception, le comunicazioni del Comune e una copia dell’annuncio effettivamente pubblicato. La sola schermata che mostra l’annuncio “attivo” sulla piattaforma prova la pubblicazione, ma non dimostra che tutte le condizioni amministrative siano state soddisfatte.
4. Un numero di registrazione non equivale a un’autorizzazione di cambiamento d’uso
La registrazione turistica e il changement d’usage hanno funzioni diverse. La prima consente l’identificazione e il controllo dell’offerta. Il secondo protegge il patrimonio abitativo nei territori in cui la legge e le deliberazioni locali subordinano la trasformazione dell’utilizzo residenziale a un’autorizzazione.
Gli articoli L. 631-7 e seguenti del Code de la construction et de l’habitation disciplinano questo secondo livello. Il fatto che un sistema informatico attribuisca un numero non dimostra che l’immobile possa essere sottratto all’abitazione per essere destinato a soggiorni turistici ripetuti. Analogamente, la dichiarazione fiscale dei ricavi non sana l’assenza di un’autorizzazione urbanistica o di uso. 4
Il controllo deve partire dall’indirizzo preciso. Il nome della regione non basta: “Provenza”, “Savoia” o “Costa Azzurra” non designano un unico regime comunale. Le condizioni possono differire tra Comuni vicini e, quando le deliberazioni lo prevedono, tra zone dello stesso Comune. Anche una casa rurale deve essere verificata; non esiste un’esenzione generale fondata soltanto sulla distanza da una grande città.
La legge del 2024 ha ampliato gli strumenti a disposizione delle autorità locali, compresa la possibilità di introdurre il regime in presenza di un disequilibrio tra offerta e domanda di alloggi. L’assenza di un obbligo conosciuto al momento dell’acquisto non garantisce quindi che le regole rimangano identiche negli anni successivi. 4
Per chi compra contando sui ricavi turistici, il controllo dovrebbe precedere l’impegno definitivo. La previsione “l’immobile si ripagherà con dodici settimane di affitti” ha poco valore se non è stata verificata l’autorizzabilità dell’attività. Una proposta d’acquisto o un preliminare possono richiedere condizioni e documenti specifici, da costruire secondo il progetto concreto e la possibilità giuridica di ottenerli.
5. Autorizzazioni temporanee, compensazione e quote: la disponibilità può essere limitata
L’articolo L. 631-7-1 A permette di organizzare autorizzazioni temporanee. Le condizioni possono considerare la localizzazione, le caratteristiche dell’alloggio e il numero di autorizzazioni concesse allo stesso proprietario. La legge consente inoltre di fissare, nelle zone individuate, un numero massimo di autorizzazioni temporanee o una quota massima di abitazioni interessate. 5
Non esiste una quota nazionale unica che autorizzi automaticamente una certa percentuale di seconde case. È necessario trovare la deliberazione competente, leggerne la data di efficacia e verificare se il bene ricade nel perimetro interessato. Le notizie di stampa su una “stretta agli Airbnb” non sostituiscono questo documento.
Nel sistema di contingenti previsto dal testo, le autorizzazioni sono rilasciate per una durata identica, inferiore a cinque anni, mediante una procedura che deve rispettare pubblicità e trasparenza anche per i rinnovi. L’investitore non dovrebbe quindi trasformare una possibilità temporanea di sfruttamento in una rendita perpetua nel proprio piano finanziario.
Alcuni progetti possono richiedere una compensation: in termini generali, una misura destinata a ricostituire un’offerta abitativa a fronte del cambiamento d’uso, secondo i requisiti locali. Non va confusa con una tassa ordinaria che chiunque può pagare per ottenere automaticamente il diritto di affittare. La compensazione può incidere in modo significativo sulla fattibilità economica dell’operazione.
Anche il carattere personale o reale dell’autorizzazione deve essere controllato. Il possesso di un vecchio titolo da parte del venditore non significa necessariamente che l’acquirente possa utilizzarlo o rinnovarlo alle stesse condizioni. Il notaio e il consulente dovrebbero avere a disposizione il provvedimento integrale, non soltanto un’affermazione dell’agenzia secondo cui “l’appartamento è già su Airbnb”.
6. Il diritto europeo non garantisce una libertà incondizionata di affitto turistico
La Corte di giustizia, nella sentenza Cali Apartments del 22 settembre 2020, cause riunite C-724/18 e C-727/18, ha riconosciuto che la lotta contro la carenza di alloggi destinati alla locazione di lunga durata può giustificare un regime di autorizzazione preventiva. Le condizioni devono comunque rispettare le esigenze della direttiva servizi, tra cui proporzionalità, chiarezza e non discriminazione. 6
Per un proprietario italiano, la conseguenza è duplice. La cittadinanza europea non sottrae l’immobile alle regole francesi di uso del patrimonio abitativo. Ma l’esistenza di una potestà regolatoria non rende intangibile ogni singolo requisito locale: una restrizione o un rifiuto devono essere esaminati sulla base delle norme e delle ragioni concrete che li sostengono.
Un ricorso utile non consiste semplicemente nell’affermare che “sono proprietario e posso fare ciò che voglio”. Richiede di identificare l’atto contestato, la competenza dell’autorità, il perimetro del regime, la posizione dell’immobile e le condizioni applicate. Il contenzioso può riguardare il regolamento generale o una decisione individuale, con problemi e termini diversi.
7. Changement d’usage e changement de destination non sono sinonimi
Il changement de destination appartiene al diritto urbanistico; il changement d’usage risponde alla disciplina specifica di protezione dell’abitazione. Un’autorizzazione riferita all’uno non deve essere letta automaticamente come autorizzazione all’altro. La documentazione amministrativa francese ribadisce l’autonomia delle due legislazioni. 4
La distinzione interessa, ad esempio, chi trasforma una dépendance, una parte di un edificio o un precedente locale professionale in alloggio turistico. Il progetto può richiedere di verificare destinazione urbanistica, lavori, agibilità dell’utilizzazione, regole locali e titolo di uso. Il fatto che il locale sia arredato e fotografabile non risolve nessuna di queste questioni.
Per una casa esistente nel Beaujolais, il problema può essere diverso da quello di un appartamento in una città sottoposta a compensazione. Non per questo è inesistente: occorre accertare che i locali offerti coincidano con quelli autorizzati, che gli ampliamenti siano regolari e che non si attribuisca una capacità ricettiva incompatibile con le caratteristiche reali del bene.
8. La dichiarazione inesatta espone a un rischio distinto dall’assenza di dichiarazione
Il nuovo testo dell’articolo L. 324-1-1 prevede sanzioni amministrative fino a 10.000 euro per la violazione degli obblighi di registrazione e fino a 20.000 euro per false dichiarazioni o utilizzo di un falso numero. Altre violazioni seguono regimi propri. Le sanzioni non sono tutte automatiche, né tutte irrogate dalla stessa autorità. 3
L’indicazione della casa francese come residenza principale, quando non lo è, non rappresenta dunque una semplice scelta commerciale del profilo. Può alterare il regime dichiarato e deve essere valutata come tale. Lo stesso vale per la ripresa del numero di un altro immobile o per una registrazione intestata a una persona che non corrisponde alla situazione reale.
Se l’attività è già iniziata, il metodo corretto è ricostruire le date: acquisto, prime offerte, prime prenotazioni, eventuali autorizzazioni, variazioni del calendario e comunicazioni ricevute. Le misure da adottare dipenderanno da ciò che manca. Una regolarizzazione fiscale non risolve necessariamente il problema amministrativo; un’autorizzazione ottenuta oggi non cancella automaticamente ogni conseguenza della precedente attività.
B. Condominio, prestazione energetica e organizzazione della locazione: l’immobile deve reggere il progetto
1. La legge Le Meur ha rafforzato il ruolo del condominio, ma non senza condizioni
Un’autorizzazione comunale non elimina i vincoli del regolamento di condominio. Prima di acquistare o avviare gli affitti, occorre leggere il regolamento, le sue modifiche e i verbali pertinenti. Una formula commerciale come “affitto turistico consentito nel palazzo” deve essere confrontata con i documenti.
La legge Le Meur ha introdotto nell’articolo 26 della legge del 10 luglio 1965 una possibilità di modificare il regolamento per vietare la locazione turistica dei lotti abitativi che non costituiscono una residenza principale. La maggioranza richiesta è quella dei membri del condominio rappresentanti almeno due terzi dei voti. Non basta quindi parlare genericamente dei “due terzi dei presenti”. 7
Questa possibilità opera nei condomini il cui regolamento vieta già le attività commerciali nei lotti non specificamente destinati a tale uso. Non equivale a un potere generalizzato e privo di condizioni di vietare ogni locazione in ogni edificio. I nuovi regolamenti devono inoltre indicare espressamente se la locazione in meublé de tourisme sia autorizzata o vietata.
Il proprietario che dichiara l’alloggio come meublé de tourisme deve anche adempiere all’obbligo di informazione del syndic, l’amministratore del condominio, previsto dalla riforma. Questa comunicazione non è una richiesta di classificazione turistica e non sostituisce le altre formalità.
2. La decisione costituzionale del 19 marzo 2026 chiarisce i limiti del nuovo potere
Con la decisione n. 2025-1186 QPC del 19 marzo 2026, SCI de la Barge rousse, il Conseil constitutionnel ha dichiarato conformi alla Costituzione le disposizioni contestate. Il passaggio decisivo per la pratica è che la modifica della regola di maggioranza non elimina le condizioni sostanziali che proteggono il diritto di uso e godimento delle parti private. 8
Il divieto deve essere giustificato dalla destinazione dell’edificio, sotto il controllo del giudice. La decisione non significa quindi che ogni voto condominiale sia necessariamente valido; significa che il meccanismo legislativo può essere utilizzato entro il suo campo e nel rispetto delle altre condizioni legali.
Per il proprietario italiano che riceve un verbale contenente un nuovo divieto, la prima verifica riguarda l’oggetto esatto della delibera. Bisogna poi controllare la clausola preesistente, le regole di convocazione, la maggioranza, la destinazione dell’edificio e la situazione del lotto. Prima di contestare o ignorare la decisione occorre identificare i rimedi e i relativi termini.
L’esistenza di prenotazioni già accettate aggiunge un problema contrattuale. Non è sufficiente discutere in astratto la validità del divieto: occorre anche decidere come gestire i soggiorni imminenti, le condizioni della piattaforma e i possibili rapporti con gli ospiti. Questa è una delle ragioni per cui il regolamento va esaminato prima di mettere in vendita l’intera stagione.
3. Il DPE può impedire il rilascio di una nuova autorizzazione
Il diagnostic de performance énergétique, o DPE, non è la classificazione turistica a stelle. Misura la prestazione energetica dell’immobile secondo la disciplina francese. Un alloggio può essere classificato turisticamente e avere un problema energetico, oppure essere energeticamente efficiente senza aver richiesto alcuna classificazione turistica.
Per ottenere le autorizzazioni di cambiamento d’uso richiamate dall’articolo L. 631-10, in Francia metropolitana occorre presentare un DPE di classe da A a E. Dal 1° gennaio 2034, il livello richiesto dal medesimo articolo passa alle classi da A a D. La legge prevede inoltre, dal 2034, un più ampio avvicinamento ai requisiti di decenza energetica per gli alloggi turistici interessati, con una disciplina specifica per le residenze principali. 9
È sbagliato ricavarne che tutti gli alloggi turistici di classe E siano vietati già oggi. È altrettanto sbagliato sostenere che la locazione di breve durata metta sempre al riparo dagli obblighi energetici. Bisogna distinguere il titolo richiesto, la situazione attuale e le scadenze future.
L’acquirente di una casa antica dovrebbe ottenere una diagnosi utilizzabile e stimare i lavori prima di costruire il piano di redditività. In un edificio in pietra, gli interventi possono dipendere dall’umidità, dalla ventilazione, dalla copertura, dai serramenti e dai vincoli edilizi. Una stima fiscale che considera soltanto il costo dell’arredo può quindi sottovalutare la spesa necessaria a rendere l’immobile effettivamente locabile.
Occorre anche evitare un errore di calendario: un lavoro che migliora la classe energetica dopo l’estate non rende retroattivamente regolare un’attività per la quale l’autorizzazione era necessaria prima dei soggiorni. L’ordine tra diagnosi, lavori, nuova attestazione, domanda e commercializzazione deve essere coerente.
4. Classificare l’alloggio può cambiare il regime fiscale; le stelle del portale non bastano
Un meublé de tourisme classé è un alloggio che ha ottenuto la classificazione prevista dal Code du tourisme attraverso la procedura competente. Il punteggio lasciato dagli ospiti, un badge del portale, una selezione commerciale o l’uso dell’aggettivo “lusso” nell’annuncio non producono lo stesso effetto giuridico.
La classificazione può incidere sul regime micro-BIC e sulla taxe de séjour. Deve però essere documentata, riferita all’alloggio effettivamente locato e valida per il periodo rilevante. Se interviene durante l’anno, il trattamento delle entrate richiede di controllare il momento dal quale può essere utilizzata, anziché applicare automaticamente il nuovo abbattimento a ogni ricavo già incassato.
La decisione non dovrebbe essere ridotta al confronto fra il costo della visita e il risparmio dell’anno. Si devono considerare eventuali lavori, dotazioni, mantenimento degli standard, possibilità di conservare il regime micro, costi di contabilità e progetto di gestione a medio termine.
La classificazione non sostituisce il cambiamento d’uso e non neutralizza un divieto condominiale. Un alloggio turisticamente classificato può restare amministrativamente non autorizzato. L’ordine razionale è prima accertare che l’attività possa essere esercitata, poi valutare se la classificazione sia conveniente.
5. Il contratto con il turista deve corrispondere all’alloggio effettivamente offerto
La prenotazione di un meublé de tourisme richiede un contratto scritto e una descrizione sufficientemente precisa. Il documento deve consentire di identificare le parti, il bene, il periodo, il prezzo e le condizioni rilevanti. La procedura elettronica della piattaforma può organizzare la conclusione del contratto, ma il proprietario deve conservarne il contenuto applicabile alla prenotazione. 10
Le fotografie non sostituiscono la descrizione giuridica. Una dépendance non accessibile agli ospiti, una piscina condivisa, un parcheggio soggetto a disponibilità o una camera che non dispone delle caratteristiche annunciate possono diventare fonti di contestazione. La distanza reale dai servizi e le condizioni di accesso meritano la stessa attenzione dei dettagli decorativi.
Il prezzo va scomposto con chiarezza: pernottamenti, eventuali pulizie, servizi aggiuntivi, deposito di garanzia e imposta di soggiorno non sono somme intercambiabili. Questa chiarezza serve sia al cliente sia alla successiva ricostruzione fiscale. Una voce denominata “rimborso spese” non è per ciò solo esclusa dai ricavi del locatore.
Le condizioni di annullamento devono essere conservate nella versione accettata. Occorre distinguere gli anticipi dal deposito di garanzia e non assumere che ogni somma versata abbia la stessa funzione. Se l’immobile diventa indisponibile per lavori o per un problema amministrativo, la gestione della cancellazione dipende anche dal contratto concluso e dalle condizioni della piattaforma.
6. La conciergerie non trasferisce automaticamente tutti gli obblighi del proprietario
Molti proprietari italiani affidano a un’impresa locale consegna delle chiavi, pulizie, biancheria e assistenza. La soluzione può essere utile, ma il contratto deve identificare chi conclude la locazione, chi incassa per conto di chi, chi dichiara la taxe de séjour e chi conserva la documentazione.
È particolarmente importante distinguere un semplice mandato di gestione da una locazione concessa a un operatore che sfrutta l’alloggio sotto la propria responsabilità. Nei due casi, il proprietario non ha necessariamente gli stessi ricavi, obblighi, servizi o disponibilità del bene. La presenza della stessa insegna commerciale non rende equivalenti i contratti.
La clausola che consente alla famiglia di bloccare liberamente alcune settimane interessa anche la taxe d’habitation. La clausola che impone prestazioni assimilabili a quelle alberghiere può interessare la qualificazione fiscale e l’IVA. La clausola che attribuisce alla conciergerie l’onere di fare una dichiarazione non garantisce, da sola, che quella dichiarazione sia stata realmente trasmessa.
In pratica, è utile prevedere una rendicontazione che distingua il lordo delle prenotazioni, le commissioni, i rimborsi, le imposte raccolte per conto dell’autorità e il netto trasferito. Se il proprietario riceve soltanto un bonifico mensile con una causale generica, ricostruire il reddito dichiarabile nei due Paesi diventa inutilmente difficile.
7. Assicurazione, sicurezza e vicinato vanno verificati prima dell’arrivo degli ospiti
La polizza utilizzata quando la casa è esclusivamente a disposizione della famiglia può non descrivere correttamente una locazione turistica ripetuta. È opportuno dichiarare l’attività all’assicuratore e ottenere conferma della copertura per le modalità concretamente previste. Una protezione offerta dalla piattaforma non deve essere trattata come identica a una polizza propria senza leggerne oggetto, limiti ed esclusioni.
La verifica materiale deve riguardare gli impianti, le attrezzature, i dispositivi di sicurezza richiesti e le particolarità del bene. Una piscina, un camino, una terrazza sopraelevata o un accesso ripido pongono problemi diversi. Le informazioni agli ospiti devono essere comprensibili; per una clientela internazionale, istruzioni essenziali in più lingue possono evitare incomprensioni pratiche.
La regolarità amministrativa non autorizza disturbi al vicinato. Numero di occupanti, feste, rumore, raccolta dei rifiuti e uso delle parti comuni devono essere gestiti. Anche il proprietario che vive in Italia dovrebbe organizzare un interlocutore raggiungibile, in grado di intervenire durante il soggiorno.
Un fascicolo ben costruito riunisce dunque documenti amministrativi e realtà operativa. Non serve soltanto in caso di controllo: permette di verificare che ciò che viene promesso al turista possa davvero essere fornito e che il reddito previsto non dipenda da condizioni mai controllate.
II. Calcolare il rendimento effettivo: LMNP, imposte francesi e dichiarazione italiana
A. Micro-BIC o regime reale: il confronto deve includere contributi, uso personale e futura vendita
1. La Francia tassa i redditi dell’immobile francese anche quando il proprietario risiede in Italia
L’articolo 6 della convenzione fiscale franco-italiana del 5 ottobre 1989 attribuisce allo Stato in cui si trova l’immobile il diritto di tassarne i redditi. La regola comprende la locazione. Per una casa situata in Francia, la Francia può dunque esercitare la propria imposizione secondo il diritto interno, anche se il proprietario è fiscalmente residente in Italia. 11
La convenzione non stabilisce che quei redditi debbano essere dichiarati esclusivamente in Francia. L’Italia, quale Stato di residenza, conserva gli obblighi e i poteri previsti dal proprio ordinamento, coordinati con il meccanismo convenzionale contro la doppia imposizione. È su questo secondo passaggio che nascono molti errori: il proprietario vede l’avviso francese pagato e ritiene conclusa la pratica.
La locazione arredata rientra, in diritto fiscale francese, nei bénéfices industriels et commerciaux, o BIC, anche quando il locatore agisce come privato. Non si dichiara quindi come una normale locazione non arredata nella categoria dei revenus fonciers. La natura immobiliare del reddito ai fini della convenzione e la sua classificazione interna come BIC rispondono a domande diverse. 12
La nazionalità del turista, il Paese del conto corrente e la sede della piattaforma non spostano l’immobile. Neppure il ricorso a un’agenzia italiana rende il canone un reddito esclusivamente italiano. Questi elementi possono modificare rapporti contrattuali e flussi finanziari, ma non eliminano il collegamento fiscale francese del bene.
2. LMNP non significa né esenzione né regime micro
La sigla LMNP, loueur en meublé non professionnel, descrive il carattere non professionale dell’attività ai fini dell’imposta francese sul reddito. Non identifica un’imposta unica e non costituisce una promessa di assenza di tassazione. Un LMNP può essere soggetto al micro-BIC oppure al regime reale.
Per essere LMP, loueur en meublé professionnel, devono essere riunite le due condizioni dell’articolo 155, IV, del CGI: ricavi annui di locazione arredata del nucleo fiscale superiori a 23.000 euro e prevalenza di tali ricavi rispetto agli altri redditi individuati dalla norma. Il superamento della sola soglia di 23.000 euro non basta a determinare lo status LMP ai fini fiscali. 13
Questa soglia non va confusa con quella di 15.000 euro del micro-BIC per gli alloggi turistici non classificati. Un proprietario può avere ricavi che impongono il regime reale e rimanere LMNP. Un altro, con un alloggio classificato e ricavi più elevati, può conservare il micro-BIC pur richiedendo una verifica distinta dello status professionale.
Il raffronto non deve essere fatto con il semplice stipendio mensile che arriva sul conto. Richiede di identificare il nucleo fiscale, i ricavi da considerare e i redditi netti appartenenti alle categorie previste. I dividendi e i redditi assimilabili ai redditi fondiari non si aggiungono indistintamente agli altri redditi per mantenere lo status LMNP.
3. La novità del 2026 per i non residenti: contano anche i redditi rilevanti tassati in Italia
L’articolo 53 della legge finanziaria francese per il 2026 ha modificato l’apprezzamento della prevalenza per i non residenti. Dall’imposizione dei redditi del 2026 si considerano anche i redditi della natura prevista dalla norma effettivamente assoggettati, nello Stato di residenza, a un’imposta equivalente all’imposta sul reddito. La dottrina amministrativa aggiornata il 15 aprile 2026 lo precisa espressamente. 13
Per un residente fiscale italiano, lo stipendio o la pensione tassati in Italia possono quindi incidere sul confronto. Restano da verificare la natura del reddito, il suo importo netto rilevante e la sua effettiva imposizione. Un reddito esentato nello Stato di residenza non può essere inserito automaticamente nel calcolo solo perché è stato incassato.
Si immagini, a titolo illustrativo, un residente italiano che nel 2026 percepisca 30.000 euro di ricavi da locazione arredata e disponga di 55.000 euro di redditi netti di lavoro rilevanti e tassati in Italia. La prima condizione del LMP è superata; la seconda, sulla base di queste sole ipotesi, non lo è. Non sarebbe corretto dichiararlo LMP ignorando il reddito italiano secondo una lettura precedente alla riforma.
L’anno va però identificato. Una dichiarazione presentata nel 2026 per ricavi del 2025 non beneficia, per il solo fatto di essere depositata nel 2026, della nuova regola applicabile ai redditi del 2026. Il calendario della dichiarazione e l’anno di produzione del reddito non coincidono.
Questo controllo è utile anche prima della vendita. Lo status fiscale può mutare da un anno all’altro e il suo effetto non si limita al modo di dichiarare i canoni. Per questo è opportuno conservare i documenti dei redditi italiani insieme alla contabilità francese, senza attendere che il notaio chieda quale regime si applichi alla cessione.
4. Micro-BIC: soglia di 15.000 euro e abbattimento del 30% per il turismo non classificato
Per i redditi percepiti dal 1° gennaio 2025, il regime micro-BIC degli alloggi turistici non classificati prevede una soglia di 15.000 euro e un abbattimento forfetario del 30%. Per gli alloggi turistici classificati, l’abbattimento è del 50%, con una soglia di 77.700 euro per il 2025, rivalutata a 83.600 euro per il 2026. 2, 14
Tipo di locazione turistica | Soglia micro per il 2025 | Soglia micro per il 2026 | Abbattimento |
Meublé de tourisme non classificato | 15.000 € | 15.000 € | 30% |
Meublé de tourisme classificato | 77.700 € | 83.600 € | 50% |
Le soglie non vanno applicate come se il superamento durante un qualsiasi mese facesse cambiare regime il giorno successivo. L’articolo 50-0 ragiona sui ricavi dell’anno precedente o del penultimo anno, con regole per l’avvio dell’attività, le attività miste e le esclusioni. Per stabilire il regime di un anno è necessario ricostruire la sequenza dei ricavi, non osservare un unico totale isolato. 14
Un superamento occasionale può quindi non produrre l’uscita immediata dal micro. Per contro, l’abbassamento della soglia per i non classificati richiede di confrontare i ricavi degli anni di riferimento con il nuovo limite. Non è prudente mantenere il regime usato in passato soltanto perché il volume dell’attività è rimasto stabile.
Il micro-BIC comporta che si dichiari il ricavo lordo rilevante; l’amministrazione applica l’abbattimento. Il contribuente non deve sottrarre personalmente prima le commissioni e poi applicare il 30%. La deduzione forfetaria sostituisce, in questo regime, la deduzione analitica delle spese.
Esempio. Con 12.000 euro di ricavi rilevanti da un alloggio turistico non classificato, se il micro è applicabile, l’abbattimento è di 3.600 euro e il reddito imponibile BIC è di 8.400 euro. I 3.600 euro non sono l’imposta da pagare e non sono un credito fiscale. L’imposta sul reddito e gli eventuali prelievi sociali vanno calcolati successivamente.
Alle stesse condizioni, per un alloggio validamente classificato l’abbattimento del 50% porterebbe il reddito BIC a 6.000 euro. La differenza di 2.400 euro è una differenza di base imponibile, non un risparmio d’imposta dello stesso importo. Il vantaggio effettivo dipende dal regime personale e dall’imposizione italiana.
5. Ricavi lordi, commissioni e bonifici: tre numeri spesso diversi
Il netto accreditato sul conto non coincide necessariamente con il ricavo da dichiarare. Una piattaforma può trattenere la propria commissione prima di trasferire il denaro; una conciergerie può dedurre costi di pulizia, gestione o interventi. Queste trattenute devono essere identificate nella contabilità, non cancellate dalla ricostruzione economica.
Si ipotizzino 10.000 euro di corrispettivi spettanti al locatore e 600 euro di commissioni trattenute a suo carico. Il bonifico di 9.400 euro non significa che il ricavo fiscale sia necessariamente 9.400 euro. Nel micro-BIC la commissione a carico del proprietario è normalmente assorbita dall’abbattimento, non dedotta una seconda volta.
Il totale pagato dal viaggiatore può comprendere, invece, somme che non appartengono al proprietario: ad esempio una commissione fatturata direttamente al turista dalla piattaforma. Occorre quindi partire dai rapporti contrattuali e dai rendiconti, senza assumere che tutto il prezzo visualizzato al cliente sia ricavo del locatore.
La taxe de séjour riscossa e riversata per conto dell’ente locale deve essere separata dai canoni. Il deposito di garanzia restituibile richiede a sua volta un trattamento coerente con la sua funzione; un’eventuale somma trattenuta definitivamente va esaminata secondo la ragione della trattenuta. Anche rimborsi e annullamenti devono essere riconciliati con le prenotazioni originarie.
Un registro utile contiene per ogni soggiorno almeno le date, il prezzo spettante al locatore, i costi trattenuti, le somme raccolte per conto di terzi, i rimborsi e l’importo ricevuto. La riconciliazione può sembrare un lavoro amministrativo modesto, ma evita di scegliere il regime fiscale su un fatturato calcolato male.
6. Il regime reale permette di dedurre costi effettivi, ma non ogni uscita di denaro
Il régime réel determina il risultato a partire dai ricavi e dalle spese deducibili effettivamente riferibili all’attività. Può essere obbligatorio o scelto mediante opzione quando il contribuente rientra nel micro. Richiede una contabilità e una dichiarazione di risultato, normalmente tramite il modello 2031 e i relativi allegati, oltre al riporto nella dichiarazione personale. 12, 15
Commissioni, gestione, assicurazione pertinente, interessi del finanziamento e altre spese possono concorrere alla determinazione del risultato, secondo le condizioni di deducibilità. L’uscita finanziaria, tuttavia, non basta: il rimborso del capitale di un mutuo non è una spesa deducibile come gli interessi; alcuni lavori devono essere immobilizzati e ammortizzati invece di essere sottratti integralmente nell’anno.
La fattura deve riferirsi al soggetto e all’attività corretti. Un pagamento effettuato dal proprietario non prova da solo che la spesa riguardi la locazione. Il costo del viaggio familiare per trascorrere le vacanze nella casa non diventa una spesa professionale solo perché, durante la permanenza, si incontra l’impresa di pulizie.
Il confronto con il micro va quindi svolto su spese fiscalmente ammissibili, non su tutte le uscite del conto corrente. Per una casa utilizzata anche privatamente, è necessario considerare le rettifiche dovute all’uso personale. Un foglio che deduce il 100% dei costi annuali e lascia alla famiglia la piena disponibilità estiva non costituisce una simulazione attendibile.
7. Ammortamento: ridurre il risultato non significa creare liberamente un deficit
Al regime reale, il costo degli elementi ammortizzabili può essere distribuito nel tempo. Il terreno non si ammortizza come il fabbricato; il valore attribuito alle diverse componenti deve essere giustificabile. Arredi e costruzione hanno caratteristiche e durate di utilizzo diverse.
L’articolo 39 C del CGI limita l’ammortamento deducibile, per i beni locati direttamente o indirettamente da persone fisiche, all’importo dei canoni diminuito delle altre spese riferibili ai beni. L’ammortamento non consente quindi, attraverso questa sola deduzione, di creare o aumentare liberamente un deficit fiscale. La parte regolarmente contabilizzata ma non dedotta segue proprie regole di riporto. 16
I deficit LMNP derivanti dalle altre spese non si imputano come regola generale sullo stipendio o sulla pensione. Sono riportabili sui redditi della medesima attività non professionale, secondo il termine previsto, pari all’anno in corso e ai dieci anni successivi. Il riporto dei deficit e quello degli ammortamenti non dedotti non sono la stessa cosa. 15
Un risultato nullo, inoltre, non significa assenza di obblighi. Contabilità, dichiarazioni, eventuale CFE e adempimenti italiani possono restare necessari. Per chi possiede una sola piccola casa, il costo della corretta gestione del regime reale deve essere incluso nel confronto, senza trasformarlo in un motivo per ignorare un regime obbligatorio.
8. L’uso familiare cambia la simulazione: il calendario è un documento fiscale
Una seconda casa affittata per una parte dell’anno non equivale a un bene destinato esclusivamente all’attività. Vanno distinti i periodi effettivamente locati, quelli offerti sul mercato ma rimasti vuoti, quelli riservati alla famiglia e quelli di indisponibilità per lavori.
La distinzione non conduce necessariamente a un’unica proporzione applicabile a tutte le spese. Un costo direttamente provocato da un soggiorno turistico, una spesa annuale comune e un investimento sul fabbricato possono richiedere trattamenti diversi. La rettifica per l’utilizzo personale deve essere costruita con il professionista che tiene la contabilità, in funzione dei fatti e delle regole applicabili.
È quindi utile conservare il calendario delle offerte, le prenotazioni e i blocchi per uso privato. Una casa che resta vuota perché non ha trovato clienti non è nella stessa situazione di una casa tenuta fuori mercato per consentire ai familiari di arrivare quando desiderano.
Questo punto collega imposta sul reddito e imposte locali. La disponibilità privata, che deve essere considerata nella contabilità, può anche giustificare la taxe d’habitation sulla residenza secondaria. Dichiarare l’uso personale in un fascicolo e negarlo nell’altro genera un’incoerenza facilmente evitabile.
9. Una comparazione concreta fra micro e reale
Si consideri un alloggio non classificato con 14.000 euro di ricavi annui, nell’ipotesi in cui il micro sia applicabile. Il reddito BIC al micro è di 9.800 euro, dopo l’abbattimento di 4.200 euro.
Supponiamo che, al regime reale, le spese fiscalmente deducibili, già corrette per l’uso privato, ammontino a 6.000 euro e che l’ammortamento deducibile dell’anno sia di 4.000 euro. Il risultato sarebbe allora di 4.000 euro: 14.000 meno 6.000 meno 4.000. La differenza rispetto al micro è di 5.800 euro di base imponibile.
Questo esempio dimostra il meccanismo, non una superiorità universale del reale. Occorre ancora considerare i costi di tenuta contabile, il regime italiano, la durata di possesso e la fiscalità alla vendita. Se invece le spese ammissibili sono modeste e l’immobile è validamente classificato, il micro con abbattimento del 50% può risultare competitivo e più semplice.
La decisione richiede almeno due scenari, con e senza classificazione quando questa è realisticamente ottenibile. Il confronto dovrebbe utilizzare gli stessi ricavi, gli stessi periodi di occupazione privata e le stesse ipotesi di vendita. Confrontare un micro prudente con un reale costruito su ricavi ottimistici non misura il vantaggio fiscale: confronta due attività diverse.
10. La riforma del 2025 impone di calcolare anche la plusvalenza futura
Per le cessioni dal 15 febbraio 2025, la riforma dell’articolo 150 VB del CGI modifica il calcolo della plusvalenza degli immobili interessati dagli ammortamenti dedotti nel regime LMNP. Il prezzo di acquisto preso in considerazione viene, in linea di principio, ridotto degli ammortamenti ammessi in deduzione, salve le eccezioni previste dal testo. 17, 38
La regola riguarda normalmente una seconda casa turistica ordinaria e può aumentare la plusvalenza imponibile. Le deroghe relative a determinati immobili e strutture non devono essere estese a qualsiasi alloggio pubblicato su una piattaforma.
Esempio semplificato. Un immobile acquistato per 250.000 euro viene venduto per 300.000 euro. Prima degli altri correttivi e degli abbattimenti per durata di possesso, la differenza iniziale è di 50.000 euro. Se 30.000 euro di ammortamenti devono essere sottratti al prezzo di acquisto rilevante, tale differenza diventa 80.000 euro. Non si tratta di 30.000 euro d’imposta aggiuntiva, ma di un aumento della base prima delle ulteriori regole di calcolo.
I costi di acquisto, i lavori ammissibili, gli abbattimenti per durata e le eventuali esenzioni devono essere verificati dal notaio o dal consulente. Anche la qualifica LMNP o LMP alla cessione può incidere sul regime. Gli ammortamenti soltanto contabilizzati e non dedotti non vanno confusi con quelli effettivamente ammessi in deduzione.
Il vantaggio annuale del reale deve quindi essere confrontato con il costo possibile dell’uscita. Per un proprietario che vuole vendere dopo pochi anni, questa verifica può cambiare la decisione. Per una detenzione lunga o una trasmissione familiare, il ragionamento sarà diverso e richiederà di esaminare l’operazione effettivamente prevista.
11. L’opzione per il reale ha un calendario: non si sceglie soltanto a posteriori
L’articolo 50-0 consente l’opzione per il regime reale secondo termini che distinguono l’attività esistente dalla creazione e da alcune situazioni di ritorno nel campo del micro. Per un’attività già esistente, il riferimento ordinario è il termine della dichiarazione dei redditi dell’anno precedente a quello di applicazione dell’opzione. L’opzione è annuale e si rinnova tacitamente, salvo rinuncia nei termini. 14
Per un’attività avviata nel corso dell’anno esistono regole specifiche. Occorre quindi identificare la data d’inizio effettiva, verificare l’opzione dichiarata e conservare la prova della formalità. Non è prudente attendere il saldo definitivo delle imposte per decidere retroattivamente quale regime sarebbe stato più favorevole.
Il professionista incaricato deve ricevere fin dall’inizio il titolo d’acquisto, la ripartizione dei valori, le fatture e il finanziamento. Ricostruire gli ammortamenti dopo più stagioni è possibile soltanto nei limiti consentiti e con documentazione sufficiente; non si deve dare per scontato che ogni omissione sia recuperabile senza conseguenze.
12. SIRET e dichiarazioni: il proprietario privato ha comunque formalità di attività
L’inizio della locazione arredata deve essere dichiarato attraverso il guichet unique des formalités des entreprises, normalmente entro quindici giorni dall’inizio dell’attività, per ottenere l’identificazione necessaria e il numero SIRET. Questo adempimento è distinto dalla registrazione turistica. Il SIRET identifica l’attività o lo stabilimento; il numero turistico identifica l’offerta secondo il relativo sistema. 18
Al micro, i ricavi vengono riportati nella dichiarazione complementare 2042-C-PRO nelle rubriche corrispondenti alla loro natura. Al reale si aggiungono gli adempimenti di risultato. Le caselle possono evolvere da un anno all’altro: una guida deve spiegare la categoria, mentre la compilazione va effettuata sul modello dell’annualità corretta.
Il residente italiano può dover interagire sia con il servizio competente per i non residenti, per l’imposta personale, sia con il servizio delle imprese competente per l’attività. Un accesso all’area personale non sostituisce automaticamente l’area professionale necessaria per alcuni tributi e documenti.
La piattaforma può trasmettere informazioni fiscali e fornire un riepilogo. Questa trasmissione non equivale alla presentazione della dichiarazione del proprietario. È necessario riconciliare i dati ricevuti con tutte le prenotazioni, comprese quelle dirette e quelle gestite da altri intermediari.
13. Imposta dei non residenti: il 20% non si applica automaticamente ai ricavi lordi
L’imposta francese dei non residenti si calcola secondo il sistema previsto dall’articolo 197 A del CGI, con un’imposizione minima del 20% fino alla soglia annuale pertinente e del 30% oltre tale soglia, salvo applicazione di un risultato più favorevole nei casi previsti. Il calcolo riguarda il reddito netto imponibile, non il fatturato turistico lordo. 19
Il contribuente può chiedere l’applicazione del taux moyen quando l’aliquota risultante dal calcolo sui redditi mondiali è inferiore. Questo comporta la comunicazione e la giustificazione dei redditi esteri necessari al calcolo, senza trasformare per ciò solo tutti quei redditi in redditi tassabili in Francia.
Una pensione italiana modesta può rendere utile tale confronto. Al contrario, non si può presumere che ogni non residente paghi soltanto il 20% o che il taux moyen sia sempre inferiore. La situazione familiare e gli altri redditi rilevano, e la soglia monetaria deve essere verificata per l’anno interessato.
Riprendendo l’esempio dei 12.000 euro di ricavi non classificati, l’eventuale calcolo del 20% opererebbe sui 8.400 euro risultanti dopo l’abbattimento, nelle ipotesi in cui quel tasso minimo sia effettivamente applicabile. Sarebbe comunque un calcolo dell’imposta francese sul reddito, al quale non si possono assimilare automaticamente gli altri prelievi.
14. Prelievi sociali e contributi: la soglia fiscale LMNP non risolve il problema
Occorre distinguere i prélèvements sociaux sui redditi patrimoniali dai contributi collegati a un’attività soggetta a previdenza. Per la locazione turistica di breve durata, il superamento dei 23.000 euro di ricavi può attivare un obbligo contributivo secondo le regole sociali, anche se il contribuente rimane LMNP ai fini dell’imposta sul reddito. 13, 20
Per chi lavora o è assicurato in Italia entra inoltre in gioco il coordinamento europeo dei sistemi di sicurezza sociale. La legge previdenziale applicabile deve essere individuata sulla situazione effettiva e, quando necessario, documentata attraverso gli strumenti previsti. Non si deve né ignorare l’URSSAF perché il locatore è italiano, né applicare meccanicamente una doppia contribuzione senza verificare il coordinamento.
Quando il reddito resta soggetto ai prelievi patrimoniali, l’amministrazione francese indica per la locazione arredata un tasso complessivo del 18,6%, applicabile secondo il quadro aggiornato ai redditi interessati dal 2025. Le persone affiliate a un regime di assicurazione malattia di un altro Stato dello Spazio economico europeo, del Regno Unito o della Svizzera, e non a carico di un regime obbligatorio francese, possono essere escluse da CSG e CRDS; resta il prélèvement de solidarité del 7,5%. 21
Il 7,5% non deriva dalla nazionalità italiana. Deriva dalle condizioni di affiliazione e di copertura previste. Un pensionato che vive in Italia ma la cui assistenza è a carico della Francia richiede quindi una verifica diversa da quella di un lavoratore coperto dal sistema italiano.
L’avviso d’imposta va controllato separatamente per l’imposta sul reddito e per i prelievi sociali. Una tassazione francese del reddito corretta può coesistere con un errore nell’applicazione della CSG. Anche l’eventuale utilizzazione in Italia dei prelievi francesi richiede una qualificazione propria: non ogni somma pagata in Francia è automaticamente un credito IRPEF.
15. Servizi alberghieri e IVA: aggiungere prestazioni può cambiare il quadro
La semplice locazione arredata e un’attività che offre servizi di natura alberghiera non sono intercambiabili. La presenza o l’offerta, nelle condizioni richieste, di prestazioni come colazione, pulizia regolare, biancheria e ricezione può modificare l’analisi fiscale. La disciplina dell’IVA deve essere verificata autonomamente, sulla base dell’offerta effettiva e delle disposizioni applicabili. 13, 22
Non si può concludere che ogni pulizia tra due soggiorni renda l’attività alberghiera. Ma non basta neppure chiamare “locazione privata” un servizio organizzato come un piccolo albergo. L’intervento di una conciergerie impone di capire quali prestazioni il proprietario venda al turista e quali siano eventualmente fornite da un soggetto distinto, sotto la sua responsabilità.
L’assoggettamento all’IVA, una possibile franchigia e le regole sul recupero dell’imposta sono questioni ulteriori rispetto al micro-BIC. Il limite del regime d’imposta sul reddito non va utilizzato come se fosse la soglia IVA. Quando il progetto comprende una gamma di servizi, il controllo deve precedere la fissazione del prezzo e la firma del mandato di gestione.
B. Imposte locali, SCI e dichiarazione in Italia: il rendimento non si esaurisce nel risultato BIC
1. CFE: anche il locatore non professionale può essere assoggettato
La cotisation foncière des entreprises, o CFE, è un’imposta locale legata all’esercizio dell’attività. Ai suoi fini, la locazione arredata non è trattata come una semplice gestione patrimoniale automaticamente estranea all’imposizione. Lo status LMNP nell’imposta sul reddito non basta quindi a escluderla. 22, 23
Esistono tuttavia esenzioni da esaminare. In particolare, la locazione di tutto o parte dell’abitazione personale, principale o secondaria, può beneficiare del regime previsto, salvo deliberazione contraria degli enti locali competenti. Un bene interamente destinato all’investimento, mai utilizzato come abitazione personale, non va assimilato senza verifica alla casa di vacanza della famiglia.
La soglia di 5.000 euro viene spesso presentata come un’esenzione universale. Il testo sull’esonero riguarda in particolare i contribuenti assoggettati alla cotizzazione minima, con ricavi entro tale limite nel periodo di riferimento. Per una risposta precisa occorre verificare la base effettiva di imposizione e non estrapolare una formula semplificata. 23, 24
La CFE non è normalmente dovuta nell’anno di creazione dell’attività, ma questo non dispensa dalla dichiarazione iniziale 1447-C-SD, da presentare entro il 31 dicembre dell’anno d’inizio. L’esenzione dell’anno di creazione non significa che la locazione possa essere esercitata senza identificazione o senza formalità. 24
Il contribuente dovrebbe ottenere dal servizio competente la posizione relativa al proprio immobile e conservare la deliberazione locale quando rilevante. Due case con gli stessi ricavi possono ricevere un trattamento diverso per effetto della destinazione personale e delle decisioni dell’ente territoriale.
2. La taxe d’habitation resta possibile quando il proprietario conserva la disponibilità privata
L’abolizione della taxe d’habitation sulla residenza principale non ha eliminato quella sulle residenze secondarie. La domanda decisiva, per la casa affittata stagionalmente, è se il proprietario possa essere considerato, al 1° gennaio, come intenzionato a conservarne la disponibilità o il godimento per una parte dell’anno. Non conta soltanto chi vi abbia dormito la notte di Capodanno. 25, 39, 40
Affittare la casa per alcuni mesi non elimina automaticamente la taxe d’habitation. Se la famiglia continua a utilizzarla per le vacanze o si riserva la facoltà di occuparla, la disponibilità privata può giustificare il tributo. La presenza di un turista nell’alloggio il 1° gennaio non basta, da sola, a cambiare questa analisi.
La situazione può essere diversa per un alloggio realmente destinato in modo esclusivo all’attività, senza possibilità di uso personale. Occorrono però elementi coerenti: contratto di gestione, disponibilità effettiva, clausole sulle settimane riservate e comportamento del proprietario. Un mandato che lascia al mandante il diritto di bloccare il calendario non prova necessariamente la rinuncia al godimento privato.
Quando il tributo è dovuto, non si riduce automaticamente in proporzione alle settimane effettivamente trascorse in casa. Vanno inoltre controllate le eventuali maggiorazioni deliberate nei Comuni abilitati e le specifiche esenzioni applicabili. Non esiste una regola secondo cui un immobile classificato a stelle sarebbe per questo solo esente.
CFE e taxe d’habitation non devono essere considerate necessariamente alternative. Il pagamento della prima non dimostra che la seconda sia indebita se il proprietario conserva l’uso personale e le condizioni legali sono riunite. L’avviso va contestato sulla base dei fatti e della disciplina applicabile, non soltanto allegando l’altro avviso d’imposta.
3. Taxe foncière e dichiarazione d’occupazione: due adempimenti da mantenere coerenti
La taxe foncière resta, in linea di principio, a carico del proprietario o del titolare del diritto rilevante al 1° gennaio. Il fatto che l’immobile sia affittato non la trasferisce all’ospite. Il suo importo dipende dalla base catastale fiscale e dalle aliquote applicabili, non dal fatturato realizzato su Airbnb. 26
Per le proprietà edificate, la base ordinaria utilizza la valeur locative cadastrale con l’abbattimento previsto dalla legge, normalmente del 50%. Non bisogna confondere la rendita locativa teorica, la base netta del tributo e il valore patrimoniale del bene. Questa distinzione diventa ancora più importante quando si passa al calcolo dell’IVIE italiana.
La dichiarazione di occupazione in Gérer mes biens immobiliers è distinta dalla dichiarazione BIC e dalla registrazione turistica. Per le locazioni stagionali, il percorso amministrativo chiede informazioni sulle modalità di gestione e sulla conservazione della disponibilità personale; non impone di elencare ogni singolo turista come se fosse un inquilino annuale. La dichiarazione va effettuata o aggiornata secondo le condizioni e le scadenze previste. 27
Un proprietario che ha trasformato la gestione del bene dovrebbe quindi controllare anche questa posizione. L’apertura dell’attività e l’ottenimento del SIRET non garantiscono che tutti i dati sull’occupazione presenti nel fascicolo immobiliare siano corretti.
Per il quadro generale della proprietà immobiliare francese, si può leggere anche l’articolo del cabinet: La taxe foncière in Francia: guida per i proprietari italiani. Per il singolo anno, base, aliquote, esenzioni e modalità di calcolo devono comunque essere verificate sui documenti fiscali aggiornati.
4. Taxe de séjour: la raccolta della piattaforma non copre necessariamente ogni prenotazione
La taxe de séjour è collegata al soggiorno degli ospiti e dipende dalla disciplina locale. Gli importi possono variare secondo la categoria dell’alloggio, la classificazione e le altre condizioni previste. Non deve essere confusa con la taxe d’habitation dovuta per la disponibilità di una seconda casa. 28
Quando la piattaforma è tenuta a raccoglierla e riversarla, il proprietario deve comunque verificare che il trattamento corrisponda all’alloggio e alle prenotazioni interessate. Le prenotazioni dirette o realizzate con altri intermediari possono richiedere adempimenti propri.
Un cambio di classificazione o di gestore deve essere comunicato nei sistemi pertinenti. La somma raccolta per conto dell’ente locale va mantenuta identificabile, così da evitare che venga trattata come ricavo ordinario o che venga versata due volte.
La riconciliazione di fine stagione dovrebbe confrontare il numero di soggiorni, gli ospiti rilevanti, le esenzioni applicate, le somme raccolte dai diversi canali e i riversamenti. Non serve presumere che il sistema abbia sbagliato: serve sapere che cosa ha effettivamente fatto per conto del proprietario.
5. Una SCI può essere utile per organizzare il patrimonio, ma la locazione arredata ne cambia il rischio fiscale
La société civile immobilière, o SCI, viene spesso utilizzata dalle famiglie italiane per detenere un immobile francese. Può facilitare l’organizzazione dei rapporti tra soci e la trasmissione delle quote. Non costituisce però un involucro neutro per qualsiasi attività locativa.
Per il fisco francese, la locazione arredata esercitata da una società civile ha natura commerciale e può comportare l’assoggettamento all’impôt sur les sociétés, anche quando la locazione è stagionale o occasionale. La dottrina ammette una tolleranza per attività commerciali accessorie, in particolare entro il limite del 10% dei ricavi totali alle condizioni previste. Questa tolleranza non salva una SCI il cui unico ricavo deriva dall’affitto turistico arredato. 29
Esempio. Una SCI detiene una sola casa, normalmente a disposizione dei soci, e la affitta ai turisti durante alcune settimane. Il fatto che il ricavo sia piccolo in valore assoluto non significa che sia accessorio rispetto ai ricavi complessivi: se è l’unico ricavo, ne rappresenta il 100%. La verifica deve precedere l’apertura dell’annuncio.
L’imposizione societaria cambia il trattamento del risultato, della vendita e dell’eventuale distribuzione delle somme ai soci. Per un socio residente in Italia si aggiunge la qualificazione transfrontaliera della società e dei redditi. Il modello previsto per la persona fisica che possiede direttamente l’immobile non può essere copiato senza adattamenti.
Anche l’intestazione in comproprietà richiede attenzione: non bisogna presumere che il regime micro e gli adempimenti siano sempre identici a quelli del proprietario unico. Prima di scegliere una struttura, occorre identificare il titolare giuridico, chi esercita la locazione e il trattamento fiscale della gestione comune.
La questione patrimoniale è approfondita nell’articolo Acquistare o detenere un immobile in Francia: meglio in nome proprio o tramite SCI?. Per un progetto Airbnb, il punto da aggiungere è proprio la compatibilità tra la struttura scelta e la locazione arredata effettivamente prevista.
6. In Italia conta la residenza fiscale, non il passaporto del proprietario
Gli obblighi italiani descritti di seguito riguardano la persona fiscalmente residente in Italia, nell’ipotesi di una detenzione diretta e di una locazione fuori da un’attività d’impresa secondo il diritto italiano. Un cittadino italiano fiscalmente residente in Francia o in un terzo Stato non va automaticamente trattato allo stesso modo.
Occorre inoltre verificare eventuali regimi speciali italiani, che possono modificare il trattamento dei redditi esteri e degli obblighi patrimoniali. L’etichetta “proprietario italiano” è utile per individuare il pubblico dell’articolo, ma non è una categoria fiscale sufficiente.
La qualifica francese di LMNP non vincola automaticamente l’Italia. Se l’organizzazione concreta integra un’attività d’impresa secondo il diritto italiano, le categorie e gli adempimenti possono essere diversi da quelli descritti per la locazione privata. L’analisi deve quindi partire dall’attività, non dalla sola traduzione dell’acronimo francese.
7. Quadro RL: il reddito della casa francese non diventa un reddito catastale italiano
Per la persona fisica residente in Italia che detiene privatamente un immobile estero, i relativi redditi rientrano normalmente nella disciplina dei redditi diversi di natura immobiliare estera. Nel modello Redditi PF, il riferimento operativo è il quadro RL, in particolare il rigo previsto per i redditi di terreni e fabbricati situati all’estero, normalmente RL12. Il quadro RB riguarda invece i fabbricati situati in Italia nei termini stabiliti dalle istruzioni. 30
Per le annualità qui considerate, l’articolo 70, comma 2, del TUIR prevede che il reddito degli immobili esteri concorra alla formazione del reddito complessivo nell’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il periodo corrispondente. Se il fabbricato non è soggetto a imposte sui redditi nello Stato estero, la norma prevede il reddito percepito ridotto del 15% a titolo forfetario. 31
Non è corretto applicare automaticamente una seconda deduzione italiana del 15% a un reddito già determinato secondo il regime francese. Prima bisogna verificare quale ramo della norma si applichi. Nel caso ordinario di un canone imponibile in Francia, occorre documentare il reddito netto rilevante, distinguendolo dal fatturato, dal bonifico e dall’imposta pagata.
Il coordinamento richiede particolare attenzione al regime reale francese. Un risultato ridotto da ammortamenti, riporti o altri meccanismi non autorizza a copiare in Italia un numero senza esaminare come sia stato formato e se rappresenti il reddito netto rilevante per la norma italiana. La dichiarazione francese e il prospetto di determinazione del risultato sono quindi documenti necessari, non allegati facoltativi privi di utilità.
La tassazione dei redditi immobiliari esteri non diventa una cedolare secca italiana soltanto perché la locazione dura pochi giorni. Il regime italiano delle locazioni brevi e le sue aliquote non possono essere trasferiti automaticamente a un immobile in Francia. Anche le ritenute eventualmente operate devono essere esaminate in base al loro fondamento e al soggetto che le ha applicate.
La scelta del modello italiano va verificata con il professionista incaricato. Il riferimento a RL e RW non significa che ogni contribuente sia obbligato a utilizzare Redditi PF se può assolvere correttamente gli obblighi attraverso i quadri corrispondenti di un altro modello ammesso. Le istruzioni annuali restano il riferimento per la compilazione concreta.
8. Credito d’imposta: il pagamento in Francia non elimina la dichiarazione italiana
L’articolo 24 della convenzione franco-italiana disciplina l’eliminazione della doppia imposizione. Nel caso del residente italiano, il sistema opera attraverso il credito per l’imposta francese, nei limiti e alle condizioni applicabili. Si coordina con la disciplina italiana del credito d’imposta per i redditi prodotti all’estero. 11, 32
Il credito non è una deduzione generica da tutti gli importi dovuti in Italia. Richiede di individuare il medesimo reddito, l’anno di competenza, l’imposta estera rilevante e la sua definitività. L’importo riconoscibile è limitato dall’imposta italiana riferibile al reddito estero secondo il calcolo previsto.
Esempio puramente illustrativo. Se l’imposta francese sul reddito riconoscibile è di 1.000 euro e il limite italiano relativo a quel reddito è di 1.600 euro, il credito può neutralizzare 1.000 euro, lasciando una differenza italiana. Se l’imposta francese è di 1.800 euro e il limite italiano è di 1.200 euro, non si ottiene automaticamente un rimborso italiano di 600 euro. Eventuali regole ulteriori richiedono una verifica specifica.
La CFE, la taxe foncière, la taxe d’habitation e i prelievi sociali non devono essere inseriti indistintamente nel credito IRPEF come se fossero tutti imposta francese sul reddito. La natura di ogni voce deve essere qualificata separatamente; alcune somme possono interessare altri meccanismi, altre restare un costo.
Il quadro CE di Redditi PF è dedicato al credito per redditi prodotti all’estero. Le istruzioni richiedono di considerare le imposte divenute definitive, non semplicemente gli acconti versati o gli importi ancora suscettibili di rimborso. Se il provvedimento francese arriva dopo una scadenza italiana, il recupero va gestito con gli strumenti dichiarativi previsti, senza inventare un’imposta definitiva per anticipare il credito. 32
Una richiesta di rimborso in Francia deve essere comunicata al consulente italiano. Se l’imposta estera inizialmente utilizzata come credito viene poi ridotta, il calcolo italiano può dover essere rettificato. Viceversa, un accertamento francese definitivo può richiedere di riesaminare il credito nei limiti temporali e sostanziali applicabili.
9. Quadro RW e IVIE: il valore del patrimonio segue un percorso distinto dal reddito
Il quadro RW serve al monitoraggio degli investimenti esteri e, quando dovuta, alla liquidazione dell’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero. La casa francese non scompare da questo quadro perché non è stata affittata o perché il risultato fiscale della locazione è nullo. 33
La soglia di 15.000 euro talvolta richiamata per il monitoraggio dei conti esteri non costituisce una franchigia generale per gli immobili esteri. Né deve essere confusa con i 15.000 euro del micro-BIC francese: la coincidenza numerica non crea alcun collegamento tra i due regimi.
Le istruzioni e le disposizioni sul monitoraggio contemplano specifiche semplificazioni, fra cui quelle per immobili esteri già dichiarati senza variazioni nel periodo, ma restano da assolvere gli obblighi collegati all’IVIE quando dovuta. La formula “l’ho già dichiarata una volta” non risolve quindi da sola la verifica annuale. 37
L’aliquota ordinaria dell’IVIE è passata allo 1,06% dal 2024. La determinazione effettiva considera il valore rilevante, la quota e il periodo di possesso, oltre alle esenzioni, alle soglie e ai crediti applicabili. Non si applica automaticamente l’aliquota al prezzo corrente osservato su un portale immobiliare. 34
Per gli immobili in Francia, il valore fiscale richiede una particolare attenzione. La valeur locative cadastrale è una rendita locativa teorica; non coincide con il valore di mercato o con un valore catastale patrimoniale direttamente utilizzabile. La prassi italiana ha illustrato, per la Francia, un percorso basato sul costo d’acquisto o sul valore di mercato nei casi previsti, e la possibilità di utilizzare il valore locativo catastale rettificato e moltiplicato secondo i criteri indicati, quando più favorevole. 35
Il dato presente sull’avviso di taxe foncière va dunque letto prima di essere importato nel calcolo italiano: occorre sapere se si sta osservando la rendita lorda o la base già abbattuta. Applicare nuovamente un abbattimento già incorporato, oppure scambiare una rendita annua per il valore dell’immobile, può produrre un errore significativo.
10. La taxe foncière può rilevare per l’IVIE, non come credito indistinto contro qualsiasi imposta
La disciplina italiana consente, nei limiti previsti, lo scomputo dall’IVIE di imposte patrimoniali pagate all’estero. La prassi relativa alla Francia prende in considerazione la taxe foncière. L’importo utilizzabile richiede di identificare la componente fiscalmente rilevante e di conservarne la prova di pagamento. 35
L’avviso francese può comprendere voci ulteriori, come il prelievo per la raccolta dei rifiuti. Non è prudente trattare l’intero totale, senza distinzione, come un’imposta patrimoniale estera utilizzabile. Anche il nome simile di due tributi non dimostra l’identità della loro natura.
Il corretto coordinamento utilizza quindi due percorsi: imposta francese sul reddito e credito contro l’imposta italiana sul reddito; imposte patrimoniali francesi ammissibili e credito contro l’IVIE. Le condizioni di ciascun percorso devono essere rispettate e la stessa somma non va utilizzata due volte per ottenere un vantaggio non previsto.
Il saldo complessivo della locazione può perciò restare gravato da più tributi anche quando la doppia imposizione sul reddito è correttamente eliminata. La convenzione non promette che il proprietario pagherà un solo importo complessivo per reddito, attività, proprietà e disponibilità della casa.
11. Un esempio di dossier coordinato tra Francia e Italia
Si immagini una contribuente residente a Milano, assicurata in Italia nelle condizioni rilevanti, proprietaria diretta di una casa nel Beaujolais. La casa resta a disposizione della famiglia per alcune settimane ed è locata ai turisti per il resto della stagione. I ricavi rilevanti sono di 12.000 euro e, nell’ipotesi considerata, il micro-BIC non classificato è applicabile.
Il primo fascicolo riguarda il diritto di locare: disciplina comunale, registrazione, eventuale autorizzazione, DPE quando richiesto e regole dell’immobile. Il secondo riguarda l’attività francese: SIRET, rendiconti, ricavi lordi di 12.000 euro e reddito BIC di 8.400 euro.
Il terzo fascicolo riguarda la persona: regime di imposizione dei non residenti, eventuale taux moyen, prova dell’affiliazione sociale e trattamento dei prelievi. Non è sufficiente scrivere “italiana” per ottenere un’aliquota sociale ridotta.
Il quarto fascicolo riguarda le imposte locali: taxe foncière, situazione CFE, disponibilità privata per la taxe d’habitation e taxe de séjour effettivamente raccolta. La permanenza della famiglia nella casa deve essere descritta in modo coerente.
Infine, il fascicolo italiano raccorda reddito estero, credito d’imposta, monitoraggio e IVIE. Il consulente italiano riceve il dettaglio del risultato francese, non soltanto la copia del bonifico della piattaforma. Riceve inoltre gli avvisi e le quietanze, distinguendo l’imposta sul reddito dalle altre voci.
Non è possibile ricavare da questi dati un carico complessivo affidabile senza conoscere gli altri redditi, la situazione familiare, la base IVIE e le decisioni locali. Ma è già possibile sapere quali informazioni mancano. Questa è la differenza tra una stima commerciale del portale e un bilancio fiscale utilizzabile per decidere.
12. Le date da non confondere: ricavi, dichiarazioni e nuovo TUIR
Per il proprietario che avvia l’attività, l’anno contiene almeno tre calendari. Il primo è amministrativo: le autorizzazioni necessarie devono precedere l’esercizio dell’attività. Il secondo è contabile: ricavi, costi e periodi di disponibilità devono essere registrati mentre si verificano. Il terzo è dichiarativo: le imposte vengono liquidate e dichiarate secondo scadenze che possono cadere nell’anno successivo.
La riduzione dell’abbattimento micro dei non classificati riguarda i redditi dal 2025, dichiarati a partire dalla campagna 2026. La soglia di 83.600 euro per i classificati riguarda il 2026. La nuova comparazione dei redditi dei non residenti per LMNP/LMP riguarda l’imposizione dei redditi del 2026. Non sono tre modi di descrivere la stessa decorrenza.
Sul versante italiano, il decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117, ha adottato il nuovo testo unico delle imposte sui redditi. È entrato in vigore il 4 luglio 2026, ma le sue disposizioni si applicano dal 1° gennaio 2027 secondo l’articolo 377. Per le annualità 2025 e 2026 qui esaminate, i richiami agli articoli 70 e 165 del precedente TUIR conservano quindi la loro funzione. 36
Per la gestione dal 2027 bisognerà coordinare i riferimenti con il nuovo testo e con i modelli dell’annualità pertinente. Il riordino normativo non autorizza a presumere né l’abolizione degli obblighi sui beni esteri né l’identità di ogni numero di articolo.
13. Prima di aprire il calendario, preparare un fascicolo che serva in entrambi i Paesi
Una gestione ordinata può partire da un elenco contenuto di documenti:
Titolo di proprietà, eventuale usufrutto o comproprietà, atti e regolamento condominiale pertinenti.
Risposta del Comune, deliberazioni applicabili, registrazione e autorizzazioni necessarie.
DPE, eventuale classificazione turistica, assicurazione e contratto di gestione.
SIRET, regime fiscale adottato e prova dell’eventuale opzione per il reale.
Calendario dei soggiorni, periodi privati, rendiconti lordi, fatture e rimborsi.
Dichiarazioni e avvisi francesi, con prove di pagamento e distinzione dei tributi.
Documenti italiani sui redditi e sulla copertura sociale, prospetti RL/CE/RW o quadri corrispondenti e calcolo IVIE.
La scelta tra locazione turistica, locazione abitativa o conservazione dell’uso familiare deve essere fatta su questi dati. Se il Comune non consente il progetto, l’ottimizzazione del micro-BIC non lo rende realizzabile. Se il reale riduce il reddito annuo ma aumenta la plusvalenza futura, il vantaggio deve essere misurato sull’orizzonte di detenzione. Se l’Italia riconosce un credito soltanto parziale, il bilancio non può fermarsi al pagamento francese.
La domanda utile non è soltanto quanto renda la casa su Airbnb, ma quanto resti dopo aver reso regolare l’attività, sostenuto i costi e coordinato i due sistemi fiscali. Per una seconda casa francese di un residente italiano, la documentazione della disponibilità privata e il raccordo tra dichiarazioni sono spesso decisivi quanto la scelta tra micro e reale.
Rodolphe ROUS, avvocato del Foro di Lione, assiste i proprietari e gli investitori nelle questioni fiscali e patrimoniali franco-italiane, dalla verifica del progetto alla gestione delle difficoltà dichiarative e dei contenziosi.
Fonti e riferimenti
Fonti consultate per l’aggiornamento al 6 novembre 2026. Le indicazioni operative delle amministrazioni devono essere lette con il testo normativo vigente e le deliberazioni locali pertinenti.
27. DGFiP, informazioni da dichiarare in Gérer mes biens immobiliers, compresa la locazione stagionale
32. Agenzia delle Entrate, Redditi PF 2026, quadro CE: credito d’imposta per redditi prodotti all’estero
34. Agenzia delle Entrate, FiscoOggi: aumento dell’aliquota IVIE allo 1,06% nella legge di bilancio 2024
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