Rédiger un règlement de copropriété : méthode, clauses sensibles et annexes indispensables

Le règlement de copropriété ne doit pas être confondu avec un simple règlement intérieur. Il constitue la charte juridique de l’immeuble : il détermine la destination des parties privatives et communes, leurs conditions de jouissance, les règles d’administration des parties communes et la répartition des différentes catégories de charges.

Une rédaction imprécise peut produire des effets pendant plusieurs décennies. Elle peut provoquer des difficultés lors de la vente d’un lot, susciter des contestations relatives aux charges, rendre incertain le régime d’une terrasse ou d’un jardin, empêcher l’exercice d’une activité professionnelle ou, au contraire, autoriser une activité que les copropriétaires pensaient avoir exclue.

La préparation d’un règlement de copropriété exige donc de coordonner les titres de propriété, la configuration matérielle de l’immeuble, sa destination, les plans, les équipements collectifs et les règles de publicité foncière.

Le cadre principal résulte de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et, pour l’état descriptif de division, des articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.

I. Concevoir l’architecture juridique de la copropriété avant de rédiger les clauses

A. Définir précisément la destination de l’immeuble et les droits attachés aux lots

1. La destination de l’immeuble constitue le point de départ

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le même article précise que le règlement ne peut imposer aux copropriétaires que les restrictions justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle ressort des actes, de ses caractères ou de sa situation. Le principe de libre jouissance posé par l’article 9 demeure donc la règle : chaque copropriétaire peut utiliser ses parties privatives et les parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La destination ne doit pas être définie par une formule vague telle que « immeuble de bon standing ». Il convient de déterminer clairement s’il s’agit :

– d’un immeuble exclusivement destiné à l’habitation ;– d’un immeuble d’habitation autorisant certaines professions libérales ;– d’un immeuble mixte comprenant des logements, bureaux et commerces ;– d’un ensemble principalement commercial ou tertiaire ;– d’une résidence-services ou d’une résidence de tourisme.

Cette définition commande ensuite la validité de nombreuses clauses : activités professionnelles, commerces, restauration, locations de courte durée, enseignes, réception de clientèle ou division des appartements.

Une clause interdisant toute activité professionnelle dans un immeuble exclusivement résidentiel peut être cohérente. La même interdiction sera plus difficile à justifier dans un ensemble comprenant déjà plusieurs bureaux ou locaux professionnels. La rédaction doit donc correspondre à la réalité physique et économique de l’immeuble, et non à une destination artificielle choisie pour empêcher ponctuellement une activité.

2. Distinguer la destination conventionnelle, l’usage administratif et la réglementation d’urbanisme

Le règlement de copropriété ne doit pas être rédigé isolément des règles administratives.

Le fait qu’une activité soit autorisée par le règlement ne dispense pas son exploitant d’obtenir, le cas échéant, un changement d’usage, une autorisation d’urbanisme, une autorisation d’enseigne ou une autorisation administrative propre à l’activité.

Réciproquement, une autorisation délivrée par l’administration ne permet pas de méconnaître les restrictions valablement prévues par le règlement.

La rédaction gagne donc à rappeler que l’autorisation conventionnelle d’un usage demeure subordonnée au respect :

– du code de l’urbanisme ;– du code de la construction et de l’habitation ;– des règles locales relatives aux changements d’usage ;– des normes de sécurité, d’accessibilité et de salubrité ;– des autorisations propres aux établissements recevant du public.

Cette articulation est particulièrement importante pour les commerces, les cabinets médicaux, les établissements de restauration, les activités accueillant des enfants et les locations touristiques.

3. Traiter expressément les locations en meublé de tourisme

Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les règlements de copropriété nouvellement établis doivent mentionner expressément si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Cette obligation figure à l’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La clause doit être rédigée avec précision. Elle doit notamment déterminer :

– les lots concernés ;– l’existence éventuelle d’une exception pour la résidence principale ;– les obligations d’information du syndic ;– la responsabilité du copropriétaire pour les troubles causés par ses occupants ;– les conditions d’accès aux parties communes ;– l’obligation de respecter la réglementation locale.

L’article 9-2 impose par ailleurs au copropriétaire, ou au locataire autorisé, d’informer le syndic lorsqu’un lot fait l’objet de la déclaration prévue par le code du tourisme. Un point d’information sur l’activité de location touristique doit ensuite être inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Pour les copropriétés existantes, l’article 26 permet désormais de modifier le règlement, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, afin d’interdire la location touristique des lots d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale. Cette possibilité n’existe toutefois que lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécialement destinés au commerce.

Le Conseil constitutionnel a déclaré ce mécanisme conforme à la Constitution le 19 mars 2026. Il a notamment relevé que l’interdiction est limitée aux copropriétés excluant déjà les activités commerciales dans les lots non commerciaux, qu’elle ne concerne pas les résidences principales et qu’elle n’empêche pas les locations réalisées selon d’autres modalités.

4. Rédiger des restrictions objectives plutôt que des interdictions générales

Une bonne clause ne doit pas seulement nommer une activité interdite. Elle doit identifier les conséquences que la copropriété entend prévenir :

– nuisances sonores ou olfactives ;– vibrations ;– fumées ou rejets ;– fréquentation excessive ;– livraisons nocturnes ;– stockage de produits dangereux ;– occupation des halls ou paliers ;– atteinte à la sécurité ou à l’harmonie des façades.

Il est généralement préférable d’interdire les activités générant des nuisances incompatibles avec la destination de l’immeuble plutôt que d’établir une liste arbitraire de professions.

Cette méthode rend le règlement plus durable. Elle permet également de traiter des activités nouvelles qui n’existaient pas lors de la rédaction du document.

B. Identifier correctement les lots, les parties communes et leurs accessoires

1. Un lot doit comporter une partie privative et une quote-part de parties communes

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, ces deux éléments étant indissociables. Le même article reconnaît la possibilité de créer un lot transitoire, composé d’un droit de construire précisément défini et d’une quote-part correspondante de parties communes.

Chaque lot doit donc être décrit sans ambiguïté :

– numéro du lot ;– bâtiment et escalier ;– étage et emplacement ;– nature du local ;– consistance ;– destination ;– accessoires ;– quote-part de parties communes générales ;– quote-part éventuelle de parties communes spéciales.

Un appartement, une cave, un garage, un local commercial ou un droit de construire ne peuvent pas être décrits selon la même logique. Les limites verticales et horizontales doivent être suffisamment précises, notamment pour les emplacements de stationnement ouverts, les terrasses, les combles et les volumes techniques.

2. Ne pas confondre partie privative et partie commune

Les définitions générales doivent être adaptées à la construction réelle.

Il convient notamment de déterminer le régime applicable :

– aux fenêtres et portes-fenêtres ;– aux volets et stores ;– aux portes palières ;– aux balcons et garde-corps ;– aux terrasses et à leur étanchéité ;– aux conduits de cheminée ou d’extraction ;– aux réseaux traversant les lots ;– aux appareils de chauffage ;– aux vitrines et devantures commerciales.

Une clause indiquant simplement que « tout ce qui est situé à l’intérieur du lot est privatif » est souvent insuffisante. Une colonne d’eaux usées, une gaine de ventilation ou un mur porteur peuvent être communs alors même qu’ils traversent une partie privative.

La qualification doit également être coordonnée avec la répartition de l’entretien. Un élément peut être commun tout en donnant lieu à certaines dépenses supportées par son utilisateur exclusif.

3. Identifier expressément les parties communes spéciales

Les parties communes spéciales sont affectées à l’usage ou à l’utilité de certains copropriétaires seulement. Elles peuvent concerner un bâtiment, une cage d’escalier, un parking, une chaufferie ou un groupe de locaux commerciaux.

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose de rattacher leur création à des charges spéciales. Les décisions concernant ces parties sont prises par les copropriétaires qui en sont propriétaires. Leur existence doit être expressément mentionnée dans le règlement, conformément à l’article 6-4.

Il ne suffit donc pas de créer une simple grille de charges intitulée « bâtiment A ». Le règlement doit préciser :

– quels lots sont propriétaires des parties communes spéciales ;

– quels ouvrages sont concernés ;

– quelles quotes-parts spéciales sont attachées à chaque lot ;

– quelles charges sont supportées par le groupe concerné ;

– selon quelles modalités les décisions sont prises.

4. Encadrer les parties communes à jouissance privative

Un jardin, une terrasse, une courette ou une portion de toiture peut demeurer une partie commune tout en étant réservé à l’usage exclusif d’un lot.

L’article 6-3 rappelle que le droit de jouissance privative est nécessairement attaché à un lot.

Il ne peut pas constituer, à lui seul, la partie privative d’un lot autonome. Le règlement doit également préciser, le cas échéant, les charges supportées par le titulaire.

La clause doit délimiter l’espace sur un plan et organiser au minimum :

– l’entretien courant ;– les plantations ;– les revêtements superficiels ;– l’étanchéité ;– les ouvrages structurels ;– les clôtures et garde-corps ;– l’accès nécessaire aux travaux ;– les constructions ou installations interdites.

Une simple mention « jouissance du jardin » est insuffisante. Elle ne permet pas de savoir qui doit remplacer une clôture, réparer une fuite d’étanchéité ou entretenir un arbre de haute tige.

5. Décrire précisément les lots transitoires

Un lot transitoire ne doit pas se limiter à une formule réservant au promoteur « le droit de construire ultérieurement ».

Le règlement doit préciser :

– l’assiette ou le volume concerné ;– la nature des constructions autorisées ;– la surface ou l’emprise maximale ;– la hauteur et le nombre de niveaux ;– les accès ;– les raccordements ;– les contraintes de chantier ;– les quotes-parts de parties communes ;– les modalités de mise à jour de l’état descriptif de division.

La loi exige que le droit de construire soit précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser.

II. Sécuriser la rédaction des clauses, des charges et des annexes

A. Organiser les conditions de jouissance et les travaux

1. Prévoir les usages ordinaires et les usages contemporains

Le règlement doit traiter les situations habituelles sans multiplier les interdictions inutiles.

Il peut notamment organiser :

– les professions libérales ;– le télétravail ;– la domiciliation administrative d’une société ;– la colocation ;– la location meublée de longue durée ;– les locations touristiques ;– les enseignes et plaques professionnelles ;– la climatisation et les pompes à chaleur ;– les panneaux photovoltaïques ;– les antennes et réseaux de communication ;– les bornes de recharge électrique ;– le stationnement des vélos et trottinettes ;– les équipements connectés et le contrôle d’accès.

La rédaction doit rester proportionnée. L’exercice discret d’une activité depuis un domicile, sans clientèle, salarié ou nuisance, ne doit pas nécessairement être traité comme l’exploitation d’un cabinet recevant quotidiennement du public.

2. Distinguer les travaux libres des travaux soumis à autorisation

Les travaux affectant uniquement les éléments privatifs sont en principe libres, sous réserve de ne pas porter atteinte à la structure, aux réseaux communs, aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

En revanche, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur doivent faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale dans les conditions prévues par l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement doit prévoir une procédure suffisamment détaillée pour les interventions sensibles :

– production de plans ;

– étude de structure ;

– étude acoustique ;

– descriptif des matériaux ;

– attestations d’assurance ;

– état des lieux préalable ;

– protection des parties communes ;

– horaires du chantier ;

– évacuation des déchets ;

– remise des plans de récolement.

Il est également utile de déterminer le régime futur des ouvrages créés. Une canalisation, une unité extérieure de climatisation ou un conduit installé par un copropriétaire demeurera-t-il privatif ? Deviendra-t-il commun ? Qui financera son entretien et sa dépose ?

3. Ne pas transformer le règlement en instrument de sanctions arbitraires

Le règlement peut imposer des obligations de comportement et prévoir la réparation des dommages. Il ne doit pas pour autant créer librement des amendes ou pénalités forfaitaires.

Il est préférable de prévoir :

– une mise en demeure ;– la cessation du trouble ;– la remise en état ;– le remboursement des dépenses effectivement exposées ;– l’indemnisation du préjudice ;– l’exercice d’une action judiciaire.

Une somme forfaitaire automatiquement appliquée à tout manquement risque d’être privée d’effet si elle ne repose sur aucun fondement légal ou préjudice identifiable.

4. Éviter les clauses contraires aux dispositions impératives

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les clauses contraires à une large partie des dispositions impératives de la loi et du décret sont réputées non écrites. Lorsqu’une clause irrégulière concerne la répartition des charges, le juge peut procéder à une nouvelle répartition.

Parmi les clauses à contrôler avec une vigilance particulière figurent celles qui :

– privent un copropriétaire de son droit de participer à l’assemblée ;– modifient les majorités légales ;– attribuent au syndic des pouvoirs appartenant à l’assemblée générale ;– interdisent un usage sans justification liée à la destination ;– imposent des charges sans utilité objective ;– transforment une jouissance privative en droit de propriété ;– permettent de modifier unilatéralement les lots.

Le règlement ne peut pas davantage autoriser l’assemblée générale à changer, à n’importe quelle majorité, la destination des parties privatives ou leurs modalités de jouissance. L’article 26 encadre strictement de telles modifications et exige notamment l’unanimité pour les stipulations relatives à la destination de l’immeuble.

B. Construire des tantièmes, des grilles de charges et des annexes cohérents

1. Distinguer les tantièmes de propriété des tantièmes de charges

Cette distinction est fondamentale.

Les quotes-parts de parties communes déterminent les droits de propriété indivis attachés à chaque lot. Dans le silence ou la contradiction des titres, l’article 5 les rattache à la valeur relative des parties privatives, appréciée lors de l’établissement de la copropriété en fonction de leur consistance, de leur superficie et de leur situation, sans considération de leur utilisation.

La méthode peut prendre en compte, selon l’immeuble :

– la surface ;– la nature du local ;– son étage ;– son éclairement ;– son orientation ;– ses vues ;– sa configuration ;– la présence d’annexes.

Les coefficients ne doivent pas être copiés mécaniquement depuis un autre règlement. Un coefficient de niveau pertinent dans un immeuble avec ascenseur ne l’est pas nécessairement dans un immeuble qui en est dépourvu.

Les tantièmes de charges répondent à une autre logique.

L’article 10 distingue :

– les charges entraînées par les services collectifs et équipements communs, réparties selon l’utilité objective qu’ils présentent pour chaque lot ;

– les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives.

Un local situé au rez-de-chaussée peut donc posséder une quote-part importante des parties communes générales tout en ne supportant aucune charge d’ascenseur s’il n’en retire aucune utilité objective. La situation sera différente si cet ascenseur dessert sa cave ou son emplacement de stationnement.

2. Expliquer la méthode de calcul

Le règlement ne doit pas seulement reproduire des colonnes de chiffres.

L’article 10 impose qu’il fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et qu’il indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul utilisée pour les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Une note de calcul devrait ainsi expliquer :

– les surfaces retenues ;

– les coefficients appliqués ;

– les règles d’arrondi ;

– les critères d’utilité ;

– les lots exclus de certaines charges ;

– les raisons justifiant les grilles spéciales.

Cette transparence facilite les ventes, le travail du syndic et le contrôle de la régularité des appels de fonds.

Elle réduit également le risque d’une contestation judiciaire. Dans les cinq années suivant la publication du règlement, un copropriétaire peut demander la révision d’une répartition lorsque la part de son lot est supérieure de plus d’un quart, ou celle d’un autre lot inférieure de plus d’un quart, à la part qui résulterait d’une répartition conforme à l’article 10.

La répartition des charges ne peut ensuite être modifiée qu’à l’unanimité, sauf dans les hypothèses particulières prévues par la loi, notamment lorsqu’une modification résulte de travaux, d’une acquisition, d’une disposition ou d’un changement d’usage traité selon les majorités applicables.

3. Séparer clairement le règlement et l’état descriptif de division

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division peuvent figurer dans le même acte, mais ils n’ont pas la même fonction.

Le règlement organise les rapports entre les copropriétaires. L’état descriptif de division sert principalement à identifier juridiquement les fractions de l’immeuble.

Le décret du 17 mars 1967 prévoit que l’état descriptif de division peut être intégré au règlement, mais impose alors une rédaction évitant toute confusion entre les différentes parties de l’acte.

L’état descriptif doit identifier l’immeuble, opérer sa division et attribuer un numéro à chaque lot. Chaque fraction doit être précisément localisée. Les articles 71-1 et suivants du décret du 14 octobre 1955 organisent également la numérotation des lots et la présentation d’un tableau récapitulatif.

Il est conseillé de faire apparaître, pour chaque lot :

– le numéro ;

– le bâtiment ;

– l’escalier ;

– l’étage ;

– la nature du lot ;

– sa consistance ;

– sa quote-part de parties communes.

Lorsqu’un lot est divisé, de nouveaux numéros doivent en principe être attribués aux fractions créées. Les anciens numéros ne doivent pas être réutilisés sans respecter les règles de continuité et de publicité foncière.

4. Constituer des annexes réellement utiles

Toutes les annexes n’ont pas le même statut juridique. Certaines sont nécessaires à l’identification foncière ou à la répartition des charges ; d’autres sont fortement recommandées pour rendre le règlement exploitable.

Un dossier complet peut notamment comprendre :

– les plans de situation et plans cadastraux ;– les plans de chaque niveau ;– le tableau récapitulatif des lots ;– le tableau des quotes-parts de parties communes ;– les grilles de charges générales et spéciales ;– la note de calcul des tantièmes ;– le plan des parties communes spéciales ;– le plan des jardins et terrasses à jouissance privative ;– une matrice de qualification des fenêtres, balcons, conduits et réseaux ;– une annexe architecturale ;– un plan des réseaux ;– un tableau de répartition de l’entretien ;– la liste des servitudes ;– les statuts d’une association syndicale ou d’une union de syndicats.

Le plan ou croquis de division, lorsqu’il existe, accompagne les documents destinés à la publicité foncière. Les numéros de lots et quotes-parts publiés sont ensuite utilisés pour la désignation des fractions dans les formalités immobilières.

Une annexe architecturale est particulièrement utile pour les menuiseries, stores, enseignes, fermetures de loggias, climatiseurs et équipements visibles depuis l’extérieur. Elle évite que chaque assemblée générale ait à reconstituer l’apparence d’origine de l’immeuble.

5. Procéder à un contrôle croisé avant publication

Avant la signature, il convient de vérifier la concordance entre :

– la désignation littérale des lots ;– les plans ;– les superficies ;– les quotes-parts ;– les parties communes spéciales ;– les droits de jouissance privative ;– les grilles de charges ;– les servitudes ;– les réseaux ;– la destination des locaux.

Le total des tantièmes doit être vérifié pour chaque grille. Un lot ne doit pas supporter la charge d’un équipement qui ne présente aucune utilité objective pour lui. Inversement, il ne doit pas être exclu des dépenses de conservation d’un ouvrage commun au seul motif que son propriétaire ne l’utilise pas personnellement.

Lorsque l’assemblée générale est appelée à établir ou modifier le règlement, l’état descriptif de division ou l’état de répartition des charges, le projet correspondant doit être joint à la convocation conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

6. Ne pas négliger la publication au fichier immobilier

L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété et ses modifications ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier qu’à compter de leur publication au fichier immobilier.

Le décret du 17 mars 1967 prévoit néanmoins que les actes non publiés peuvent s’imposer à un acquéreur lorsqu’il est expressément constaté dans son acte qu’il en a eu connaissance et qu’il a adhéré aux obligations correspondantes. Cette possibilité ne doit pas conduire à négliger la publication, qui demeure la méthode normale de sécurisation et d’opposabilité des modifications.

Toute modification portant sur la désignation d’un lot, ses quotes-parts, une partie commune spéciale, un droit de jouissance ou une répartition publiée doit donc être examinée avec le notaire chargé de la formalité.

Les erreurs les plus fréquentes à éviter

Les principales difficultés rencontrées dans les règlements de copropriété résultent rarement de l’absence totale de clause. Elles proviennent plus souvent de clauses trop générales, contradictoires ou copiées depuis un autre immeuble.

Il convient notamment d’éviter :

– de reproduire une grille de charges sans note de calcul ;– de confondre tantièmes de propriété et tantièmes de charges ;– de créer des parties communes spéciales sans quotes-parts correspondantes ;– de qualifier un jardin de « privatif » alors qu’il s’agit d’une partie commune à jouissance privative ;– de ne pas répartir les dépenses d’entretien des terrasses et balcons ;– de réserver un droit de construire sans en définir la consistance ;– d’interdire une activité sans rapport avec la destination de l’immeuble ;– d’omettre la clause relative aux meublés de tourisme ;– de laisser subsister plusieurs options contradictoires ;– de publier des plans incompatibles avec la désignation littérale des lots.

Le règlement doit également être relu comme un document opérationnel. Le syndic doit pouvoir savoir qui paie une réparation, l’acquéreur doit pouvoir comprendre ce qu’il achète et le copropriétaire doit pouvoir identifier les travaux soumis à autorisation.

Conclusion : un règlement sur mesure plutôt qu’un modèle reproduit sans adaptation

Un règlement de copropriété efficace doit être à la fois juridiquement rigoureux, techniquement cohérent et suffisamment lisible pour être appliqué au quotidien.

Sa rédaction suppose d’identifier les caractéristiques propres de l’immeuble, de sélectionner les clauses compatibles avec sa destination, de qualifier chaque élément et de construire des grilles de charges justifiables.

Un modèle complet constitue à cet égard un gain de temps important : il permet de ne pas omettre les questions essentielles, de comparer plusieurs options et de structurer les annexes. Il ne dispense toutefois pas de l’adapter aux titres, aux plans, aux équipements et aux particularités de l’opération.

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Ce document constitue une trame de rédaction modulable. Il doit être personnalisé en fonction de l’immeuble concerné et, selon la nature de l’opération, peut nécessiter l’intervention coordonnée d’un avocat, d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un bureau d’études.