Immobilienkauf in Frankreich: Steuern, Notar, SCI und Erbschaft — was deutschsprachige Käufer wissen müssen

Frankreich zieht seit vielen Jahren deutschsprachige Käufer an. Deutsche, Schweizer, Österreicher, Luxemburger und Liechtensteiner erwerben Wohnungen in Paris, Ferienhäuser in der Provence, Immobilien an der Côte d’Azur, Häuser im Elsass, Altbauten in Lyon, Grundstücke im Südwesten oder Mietobjekte in touristischen Regionen. Die Motive sind sehr unterschiedlich: private Nutzung, Ruhestand, Vermögensdiversifikation, Ferienvermietung, Familienprojekt, beruflicher Umzug oder langfristige Investition.

Der französische Immobilienkauf wirkt auf den ersten Blick vertraut. Es gibt einen Kaufvertrag, einen Notar, einen Preis, eine Finanzierung und eine Eigentumsübertragung. In Wahrheit unterscheidet sich das französische System jedoch in mehreren Punkten deutlich von den deutschsprachigen Rechtsordnungen. Wer in Frankreich eine Immobilie kauft, muss nicht nur den Kaufpreis prüfen, sondern auch die französische Vertragsmechanik, die Rolle des Notars, die steuerliche Behandlung der Nutzung, die spätere Veräußerung, die Vermögensteuer auf Immobilien und die Nachfolgeplanung verstehen.

Der folgende Beitrag richtet sich an deutschsprachige Käufer und Investoren, die eine französische Immobilie erwerben möchten oder bereits Eigentümer sind. Er behandelt die wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Fragen in fünf Teilen: den Ablauf des Erwerbs, die französischen Besonderheiten des Eigentums, die laufende Besteuerung, die Besteuerung beim Verkauf und schließlich die Übertragung im Todes- oder Schenkungsfall.

I. Der Immobilienkauf in Frankreich: ein vertrauter Vorgang mit besonderen französischen Regeln

Der französische Immobilienkauf beginnt in der Praxis häufig mit einem schriftlichen Vorvertrag. Dieser wird meist als compromis de vente oder promesse synallagmatique de vente bezeichnet. Daneben gibt es die promesse unilatérale de vente, bei der sich im Wesentlichen zunächst nur der Verkäufer bindet und der Käufer eine Option erhält. Für ausländische Käufer ist diese erste Phase entscheidend. Der Vorvertrag ist in Frankreich kein bloßes Reservierungsformular, sondern ein rechtlich bindendes Dokument mit erheblichen Konsequenzen.

Nach französischem Zivilrecht ist der Verkauf grundsätzlich bereits dann perfekt, wenn sich die Parteien über die Sache und den Preis geeinigt haben. Artikel 1583 des französischen Code civil bestimmt, dass der Verkauf zwischen den Parteien vollendet ist und das Eigentum rechtlich auf den Käufer übergeht, sobald Einigung über die Sache und den Preis besteht, auch wenn die Sache noch nicht übergeben und der Preis noch nicht bezahlt wurde. Diese klassische Regel erklärt die besondere Bedeutung des Vorvertrags im französischen Recht. In der Immobilienpraxis wird die endgültige Eigentumsübertragung zwar durch die notarielle Urkunde und die Zahlung des Preises organisiert, aber der Vorvertrag ist rechtlich ernst zu nehmen.

Für Verbraucher enthält das französische Recht allerdings einen wichtigen Schutzmechanismus. Bei einem Kauf zu Wohnzwecken verfügt der nicht beruflich handelnde Käufer grundsätzlich über ein zehntägiges Rücktrittsrecht nach Artikel L. 271-1 des Code de la construction et de l’habitation. Der Fristlauf hängt von der ordnungsgemäßen Zustellung oder Übergabe des Vertrags ab. Dieser Punkt ist in der Praxis wesentlich, weil die Frist nicht rein theoretisch ist: Ein Käufer kann innerhalb dieser Frist ohne Begründung vom Kauf Abstand nehmen.

Die erste französische Besonderheit lautet daher: Der Vorvertrag ist verbindlich, aber der private Käufer wird durch eine gesetzliche Rücktrittsfrist geschützt. Das unterscheidet Frankreich von Rechtsordnungen, in denen der notarielle Hauptvertrag im Zentrum steht und Vorvereinbarungen eine andere Funktion haben können.

Der zweite zentrale Akteur ist der französische Notar. Aus deutschsprachiger Sicht kann dies zu Missverständnissen führen. Der Notar ist nicht der persönliche Anwalt des Käufers. Er ist ein öffentlicher Amtsträger, der die Rechtswirksamkeit der Urkunde, die steuerliche Abwicklung, die Eigentumsübertragung und die Veröffentlichung im französischen Grundbuchsystem sicherstellt. Er überprüft insbesondere die Eigentumskette, die städtebauliche Situation, Belastungen, Hypotheken, Vorkaufsrechte, Diagnosen und die steuerliche Behandlung der Transaktion.

Gleichzeitig ist es wichtig zu verstehen, dass der Notar nicht automatisch eine umfassende steuerliche oder strategische Beratung aus Sicht des Käufers leistet. Er wird die Transaktion rechtlich und formal absichern, aber er entscheidet nicht für den Käufer, ob ein Erwerb in eigenem Namen, über eine französische SCI, über eine ausländische Gesellschaft, durch Ehegatten gemeinsam, in Bruchteilen oder mit Nießbrauch sinnvoll ist. Diese Strukturierungsfrage sollte vor der Unterzeichnung des Vorvertrags geklärt werden, nicht erst kurz vor dem notariellen Abschluss.

Die notarielle Form ist im französischen Immobilienrecht eng mit der Grundstückspublizität verbunden. Artikel 710-1 des Code civil sieht vor, dass ein Recht, das der Grundstückspublizität unterliegt, grundsätzlich aus einer notariellen Urkunde eines in Frankreich tätigen Notars, aus einer gerichtlichen Entscheidung oder aus einer authentischen Verwaltungsurkunde hervorgehen muss. Ohne diese Form kann die Transaktion nicht ordnungsgemäß im französischen System der Grundstückspublizität veröffentlicht werden.

Die dritte wichtige Besonderheit betrifft die conditions suspensives, also aufschiebende Bedingungen. In Frankreich ist es üblich, den Vorvertrag von bestimmten Bedingungen abhängig zu machen. Die wichtigste ist die Finanzierungsbedingung, wenn der Käufer ein Darlehen aufnehmen möchte. Hinzu kommen können Bedingungen über Baugenehmigungen, städtebauliche Informationen, das Fehlen bestimmter Belastungen, die Räumung der Immobilie, die Ausübung oder Nichtausübung eines Vorkaufsrechts oder die Ergebnisse technischer Prüfungen.

Für deutschsprachige Käufer ist hier große Vorsicht geboten. Wer die Finanzierung nicht vollständig gesichert hat, sollte keine schwache oder unvollständige Finanzierungsbedingung akzeptieren. Wer umbauen, vermieten, gewerblich nutzen oder touristisch vermieten möchte, sollte diese Absicht nicht nur gedanklich, sondern rechtlich im Vertrag absichern. Ein französischer Kaufvertrag kauft nicht den Traum des Käufers, sondern ein bestimmtes Recht an einer bestimmten Immobilie mit bestimmten rechtlichen Eigenschaften.

Auch der Begriff der „Notarkosten“ wird häufig missverstanden. Die sogenannten frais de notaire bestehen zum größten Teil nicht aus dem Honorar des Notars, sondern aus Steuern, Abgaben und Gebühren, insbesondere den französischen Grunderwerbsabgaben. Beim Erwerb einer bestehenden Immobilie liegen diese Kosten häufig in einer Größenordnung von etwa 7 bis 8 % des Kaufpreises. Beim Erwerb eines Neubaus können sie niedriger sein, weil die Transaktion anders besteuert wird. Die konkrete Berechnung hängt vom Objekt, seiner Lage, seiner steuerlichen Qualifikation und der Struktur des Erwerbs ab.

II. Kauf in eigenem Namen, Miteigentum oder SCI: die französische Strukturierungsfrage

Vor jedem Immobilienkauf in Frankreich stellt sich eine grundlegende Frage: Wer soll Eigentümer werden? Diese Frage ist keine bloße Formalität. Sie beeinflusst Verwaltung, Finanzierung, Besteuerung, Haftung, Veräußerung, Erbschaft, Schenkung und Familienkonflikte.

Die einfachste Form ist der Kauf in eigenem Namen. Eine Einzelperson kauft die Immobilie und wird alleiniger Eigentümer. Diese Struktur ist klar, einfach und kostengünstig. Sie kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie privat genutzt wird, kein komplexes Familienprojekt besteht und keine besondere Nachfolgeplanung erforderlich ist. Sie hat aber Nachteile, wenn mehrere Personen beteiligt sind oder wenn eine spätere Übertragung an Kinder geplant ist.

Kaufen mehrere Personen gemeinsam, entsteht in Frankreich häufig eine indivision, also Bruchteilseigentum. Jeder Miteigentümer hält einen Anteil an der Immobilie. Diese Lösung ist einfach, kann aber instabil sein. Artikel 815 des Code civil enthält einen berühmten Grundsatz: Niemand kann gezwungen werden, in der Indivision zu bleiben; die Teilung kann grundsätzlich jederzeit verlangt werden, sofern sie nicht durch Urteil oder Vereinbarung aufgeschoben wurde.

Dieser Grundsatz ist für Familien und unverheiratete Paare besonders wichtig. Zwei Geschwister, zwei Lebenspartner oder mehrere Erben können eine Immobilie gemeinsam halten. Solange alles harmonisch läuft, ist dies unproblematisch. Sobald jedoch einer verkaufen möchte, Geld benötigt, stirbt oder sich mit den anderen zerstreitet, kann die Indivision zur Quelle erheblicher Schwierigkeiten werden. Die Indivision ist einfach zu schaffen, aber oft schwer zu verwalten.

Aus diesem Grund wird häufig die französische société civile immobilière, kurz SCI, empfohlen. Die SCI ist eine französische Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die häufig zur Haltung von Immobilien verwendet wird. Rechtlich beruht sie auf dem allgemeinen Gesellschaftsrecht. Artikel 1832 des Code civil definiert die Gesellschaft als einen Vertrag, durch den zwei oder mehrere Personen vereinbaren, Vermögenswerte oder ihre Tätigkeit einem gemeinsamen Unternehmen zuzuführen, um den daraus entstehenden Gewinn oder die daraus resultierende Ersparnis zu teilen.

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts wird in Artikel 1845 des Code civil näher eingeordnet: Zivilrechtlichen Charakter haben Gesellschaften, denen das Gesetz nicht aufgrund ihrer Form, Natur oder ihres Gegenstands einen anderen Charakter zuweist. Die SCI ist daher keine Handelsgesellschaft wie eine SAS oder SARL, sondern eine zivile Struktur.

Die SCI kann mehrere Vorteile haben. Sie erlaubt eine organisierte Verwaltung durch einen oder mehrere Geschäftsführer. Sie erleichtert die Übertragung von Anteilen statt der unmittelbaren Übertragung der Immobilie. Sie kann Familiennachfolgen strukturieren, insbesondere durch schrittweise Schenkung von Gesellschaftsanteilen. Sie kann verhindern, dass jede Entscheidung nach den Regeln der Indivision blockiert wird. Sie kann außerdem nützlich sein, wenn Eltern die Kontrolle behalten und gleichzeitig Vermögenswerte auf Kinder übertragen möchten.

Aber die SCI ist kein Wundermittel. Eine SCI ist kein automatischer Steuersparmechanismus. Sie bringt Gründungsformalitäten, Buchhaltung, jährliche Beschlüsse, Bankkonto, Satzung, Verwaltung und steuerliche Pflichten mit sich. Bei ausländischen Gesellschaftern kommen zusätzliche Fragen hinzu: steuerliche Ansässigkeit, Doppelbesteuerungsabkommen, Erklärungspflichten im Wohnsitzstaat, Bewertung der Anteile, Nachlassplanung und mögliche steuerliche Transparenz oder Intransparenz im Ausland.

Die wichtigste Unterscheidung betrifft die Besteuerung der SCI. Eine klassische SCI ist grundsätzlich einkommensteuertransparent. Das bedeutet vereinfacht, dass nicht die Gesellschaft selbst wie eine Kapitalgesellschaft besteuert wird, sondern die Gesellschafter anteilig die Einkünfte versteuern. Eine SCI kann aber unter bestimmten Umständen der Körperschaftsteuer unterliegen, entweder durch Option oder aufgrund ihrer tatsächlichen Tätigkeit. Das ist besonders relevant bei möblierter Vermietung. Eine SCI, die regelmäßig möbliert vermietet, kann steuerlich in eine gewerbliche Sphäre geraten und körperschaftsteuerliche Konsequenzen auslösen.

Für deutschsprachige Käufer ist dieser Punkt sehr wichtig. In Deutschland, Österreich oder der Schweiz kann die steuerliche Qualifikation einer französischen SCI anders verstanden werden als in Frankreich. Eine Struktur, die in Frankreich zivilrechtlich elegant wirkt, kann im Wohnsitzstaat des Gesellschafters komplexe Melde- und Besteuerungsfolgen auslösen. Vor allem bei vermieteten Immobilien, Familienholdings und Schenkungen sollte die SCI daher nie isoliert betrachtet werden.

Auch der Kauf über eine ausländische Gesellschaft ist möglich, aber selten ohne Risiken.

Eine deutsche GmbH, eine schweizerische AG, eine luxemburgische Gesellschaft oder eine andere ausländische Struktur kann französische Immobilien halten. Das kann in bestimmten professionellen oder patrimonialen Fällen sinnvoll sein. Gleichzeitig entstehen Fragen der französischen Besteuerung, der Registrierung, der jährlichen Erklärungspflichten, der Quellenbesteuerung, der Grundsteuer, der Vermögensteuer auf Immobilien und der Besteuerung beim Verkauf. Der Erwerb einer französischen Immobilie über eine ausländische Gesellschaft sollte nicht aus Gewohnheit, sondern nur aufgrund einer echten steuerlichen und rechtlichen Analyse erfolgen.

Ein weiterer französischer Klassiker ist die Aufspaltung zwischen usufruit und nue-propriété, also Nießbrauch und bloßem Eigentum. Diese Technik wird häufig in der Nachfolgeplanung eingesetzt. Eltern behalten den Nießbrauch, Kinder erhalten das bloße Eigentum. Der Nießbraucher kann die Immobilie nutzen oder Mieten vereinnahmen, während der bloße Eigentümer die Substanz hält. Beim Tod des Nießbrauchers vereinigen sich Nießbrauch und bloßes Eigentum grundsätzlich beim bloßen Eigentümer. Diese Struktur kann steuerlich interessant sein, muss aber sorgfältig geplant werden, insbesondere wenn die Beteiligten in verschiedenen Staaten wohnen.

Die richtige Erwerbsstruktur hängt daher von mehreren Fragen ab: Wer finanziert? Wer nutzt? Wer soll entscheiden? Wer soll später erben? Soll vermietet werden? Soll die Immobilie verkauft oder langfristig gehalten werden? Leben die Beteiligten in demselben Staat? Besteht ein Ehevertrag? Gibt es Kinder aus mehreren Beziehungen? Wird eine steuerliche Ansässigkeit in Frankreich erwogen? Eine gute Struktur ist nicht die komplizierteste, sondern diejenige, die zur familiären, steuerlichen und wirtschaftlichen Realität passt.

III. Laufende Besteuerung: Nutzung, Vermietung, IFI und französische Erklärungspflichten

Nach dem Kauf beginnt die steuerliche Realität erst. Viele ausländische Käufer konzentrieren sich auf den Erwerb und unterschätzen die laufenden steuerlichen Pflichten. Eine französische Immobilie kann Grundsteuer, Wohnsteuerreste, Einkommensteuer auf Mieteinkünfte, Sozialabgaben, Vermögensteuer auf Immobilien und besondere Erklärungspflichten auslösen.

Zunächst fällt in Frankreich grundsätzlich die taxe foncière an, also die Grundsteuer. Sie wird jährlich vom Eigentümer geschuldet. Ihre Höhe hängt von der Lage, dem Katasterwert und den kommunalen Steuersätzen ab. In vielen Gemeinden ist sie in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Für ausländische Eigentümer ist wichtig, dass die Steuerbescheide in Frankreich elektronisch über das persönliche Steuerkonto verwaltet werden können. Wer keine französische Steuererfahrung hat, sollte sicherstellen, dass er Zugang zu seinem Konto hat und die Zahlungsfristen einhält.

Die frühere taxe d’habitation auf Hauptwohnsitze wurde weitgehend abgeschafft, kann aber für Zweitwohnsitze weiterhin relevant sein. In touristisch angespannten Gebieten können Zuschläge gelten. Für deutschsprachige Eigentümer einer französischen Ferienimmobilie ist dies besonders wichtig. Eine Immobilie, die nicht Hauptwohnsitz ist, kann steuerlich anders behandelt werden als eine dauerhaft bewohnte Wohnung.

Bei Vermietung entstehen französische Einkünfte. Hier muss zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung unterschieden werden. Unmöblierte Vermietung führt grundsätzlich zu revenus fonciers, also Einkünften aus Grundvermögen. Möblierte Vermietung wird in Frankreich hingegen regelmäßig als bénéfices industriels et commerciaux behandelt, also als gewerbliche Einkünfte im steuerlichen Sinne, auch wenn der Eigentümer zivilrechtlich kein klassischer Kaufmann ist. Diese französische Qualifikation überrascht viele ausländische Eigentümer.

Bei unmöblierter Vermietung kann unter bestimmten Voraussetzungen das vereinfachte micro-foncier-Regime anwendbar sein, wenn die Bruttomieteinnahmen unter der gesetzlichen Schwelle liegen. Dann wird ein pauschaler Kostenabzug angewendet. Alternativ kann das reale Regime günstiger sein, wenn erhebliche Zinsen, Arbeiten, Verwaltungskosten oder sonstige abzugsfähige Kosten anfallen. Bei möblierter Vermietung gibt es ebenfalls vereinfachte und reale Besteuerungsregime. Das reale Regime kann wegen Abschreibungen interessant sein, ist aber buchhalterisch anspruchsvoller.

Die französische Besonderheit besteht darin, dass dieselbe Immobilie je nach Nutzung völlig unterschiedlich besteuert werden kann. Eine leer vermietete Wohnung, eine möblierte Studentenwohnung, eine kurzfristige Airbnb-Vermietung, eine Ferienwohnung, eine Hauptwohnung, eine Zweitwohnung und eine Immobilie in einer SCI können steuerlich sehr verschiedene Ergebnisse erzeugen.

Hinzu kommt das Risiko lokaler Regulierung. Kurzfristige touristische Vermietung ist in Frankreich nicht nur steuerlich, sondern auch städtebaulich und kommunal geregelt. In Städten wie Paris, Lyon, Bordeaux, Nizza oder Annecy können Genehmigungen, Registrierungspflichten oder Nutzungseinschränkungen bestehen. Ein Käufer, der eine Immobilie mit dem Ziel erwirbt, sie kurzfristig an Touristen zu vermieten, sollte dies vor dem Kauf prüfen. Der Umstand, dass eine Wohnung technisch vermietbar ist, bedeutet nicht, dass sie rechtlich als touristische Unterkunft genutzt werden darf.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die französische Vermögensteuer auf Immobilien, die impôt sur la fortune immobilière, kurz IFI. Sie betrifft natürliche Personen, deren steuerpflichtiges Immobilienvermögen bestimmte Schwellen überschreitet. Artikel 964 des Code général des impôts erfasst auch Personen, die nicht in Frankreich steuerlich ansässig sind, soweit sie bestimmte in Frankreich belegene Immobilien oder Gesellschaftsanteile halten, die auf französische Immobilien entfallen.

Artikel 965 des Code général des impôts definiert die Bemessungsgrundlage des IFI als den Nettovermögenswert der betreffenden Immobilienrechte zum 1. Januar des Steuerjahres. Erfasst werden unmittelbar gehaltene Immobilien, aber auch Anteile an Gesellschaften, soweit deren Wert auf Immobilien entfällt.

Das ist für ausländische Eigentümer von zentraler Bedeutung. Ein deutscher, schweizerischer oder österreichischer Steuerresident kann in Frankreich IFI-pflichtig sein, obwohl er nicht in Frankreich lebt. Entscheidend ist die französische Immobilie. Wer mehrere Immobilien in Frankreich besitzt oder eine hochwertige Villa, ein Pariser Objekt oder Anteile an immobilienhaltenden Gesellschaften hält, muss die IFI-Frage prüfen.

Bestimmte beruflich genutzte Immobilien können unter Voraussetzungen ausgenommen sein. Artikel 975 des Code général des impôts enthält Regeln über Immobilien, die einer beruflichen Tätigkeit zugeordnet sind. Diese Ausnahmen sind technisch und setzen eine echte berufliche Nutzung voraus.

In der Praxis sollten ausländische Eigentümer jährlich drei Fragen stellen: Wie hoch ist der Marktwert meiner französischen Immobilien am 1. Januar? Welche Schulden sind abzugsfähig? Halte ich Immobilien direkt oder über Gesellschaften? Die Schuldenabzugsfähigkeit ist im IFI-Bereich nicht unbegrenzt. Darlehen, Gesellschafterkredite, endfällige Darlehen und bestimmte konzern- oder familieninterne Finanzierungen müssen besonders geprüft werden.

Auch die internationale Seite darf nicht übersehen werden. Wer in Deutschland, Österreich, der Schweiz oder einem anderen Staat ansässig ist, muss dort möglicherweise die französischen Mieteinkünfte, Immobilienwerte, Gesellschaftsanteile oder Bankkonten erklären. Doppelbesteuerungsabkommen verhindern häufig eine doppelte endgültige Belastung, aber sie beseitigen nicht alle Erklärungspflichten. Internationale Immobilienbesteuerung besteht nicht nur aus der Frage, wer besteuern darf, sondern auch aus der Frage, wer informiert werden muss.

IV. Verkauf der französischen Immobilie: Plus-value immobilière, Nichtansässige und Sozialabgaben

Der Verkauf einer französischen Immobilie löst in vielen Fällen eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns aus. Dieser Gewinn heißt in Frankreich plus-value immobilière. Für Privatpersonen gelten besondere Regeln, die sich von der Besteuerung gewerblicher oder gesellschaftlicher Veräußerungen unterscheiden.

Artikel 150 U des Code général des impôts bildet eine zentrale Grundlage der Besteuerung privater Immobilienveräußerungen. Er betrifft die Veräußerung bebauter und unbebauter Grundstücke sowie bestimmter Rechte daran durch natürliche Personen und bestimmte transparente Gesellschaften. Das System enthält zahlreiche Ausnahmen, insbesondere für den Hauptwohnsitz und für bestimmte Situationen ehemaliger französischer Steuerresidenten.

Die wichtigste Befreiung betrifft den Verkauf des Hauptwohnsitzes. Wer eine Immobilie als französischen Hauptwohnsitz nutzt und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann grundsätzlich von der Steuer auf die Immobilienplusvalue befreit sein. Für viele ausländische Eigentümer ist diese Befreiung jedoch nicht anwendbar, weil die Immobilie in Frankreich nur Zweitwohnsitz, Ferienhaus oder Mietobjekt ist.

Für Nichtansässige ist Artikel 244 bis A des Code général des impôts besonders wichtig. Er regelt die Besteuerung bestimmter Immobilienveräußerungsgewinne von Personen, die nicht in Frankreich steuerlich ansässig sind, vorbehaltlich der anwendbaren internationalen Abkommen.

Die französische Immobilienplusvalue wird im Grundsatz berechnet, indem der Verkaufspreis dem Erwerbspreis gegenübergestellt wird. Der Erwerbspreis kann unter bestimmten Voraussetzungen um Erwerbskosten und bestimmte Arbeiten erhöht werden. Der Veräußerungsgewinn wird anschließend durch Haltefristenabschläge reduziert. Frankreich unterscheidet dabei zwischen der Einkommensteuerkomponente und den Sozialabgaben. Die vollständige Befreiung wird nicht zu demselben Zeitpunkt erreicht. Für die Einkommensteuer wird die vollständige Befreiung nach einer bestimmten Haltedauer erreicht, für Sozialabgaben später. Diese zeitliche Staffelung ist einer der häufigsten Punkte, die ausländische Verkäufer übersehen.

Ein weiterer Punkt betrifft den steuerlichen Vertreter. Nichtansässige Verkäufer mussten in bestimmten Fällen einen in Frankreich zugelassenen Steuervertreter bestellen. Für Verkäufer mit Ansässigkeit in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum gelten Erleichterungen. Für Verkäufer aus Drittstaaten, etwa aus der Schweiz oder dem Vereinigten Königreich, kann die Frage weiterhin relevant sein. Sie sollte vor dem Verkauf geklärt werden, weil sie praktische Auswirkungen auf den notariellen Ablauf und die Freigabe des Verkaufserlöses haben kann.

Besonders wichtig ist die Situation ehemaliger französischer Steuerresidenten. Artikel 150 U enthält eine besondere Befreiung für bestimmte Veräußerungen nach Wegzug aus Frankreich, insbesondere unter zeitlichen und betragsmäßigen Grenzen. Nach der im Gesetz genannten Regelung kann die Befreiung unter anderem auf eine Wohnung pro Steuerpflichtigem und bis zu 150.000 Euro steuerpflichtiger Nettoplusvalue begrenzt sein, wenn die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Diese Regel ist für deutschsprachige Personen relevant, die einige Jahre in Frankreich gelebt haben, dann nach Deutschland, in die Schweiz, nach Österreich oder in einen anderen Staat gezogen sind und später ihre frühere französische Wohnung verkaufen. Die steuerliche Behandlung hängt dann von der Nutzung, der Verfügbarkeit der Immobilie, dem Zeitpunkt des Wegzugs und dem Zeitpunkt des Verkaufs ab.

Auch die Sozialabgaben verdienen besondere Aufmerksamkeit. In Frankreich werden Immobilienplusvalues nicht nur mit Einkommensteuer, sondern regelmäßig auch mit Sozialabgaben belastet. Für Personen, die einem Sozialversicherungssystem eines anderen EU- oder EWR-Staates oder der Schweiz angeschlossen sind, können besondere Regeln gelten, insbesondere im Lichte der europäischen Rechtsprechung und der französischen Gesetzesänderungen der vergangenen Jahre. Dies ist ein technischer Bereich, der beim Verkauf konkret geprüft werden muss.

Der Notar übernimmt in der Regel die Berechnung und Abführung der französischen Immobilienplusvalue-Steuer. Das ist praktisch bequem, bedeutet aber nicht, dass der Verkäufer keine strategischen Fragen mehr hat. Vor dem Verkauf sollten insbesondere folgende Punkte geprüft werden: Erwerbspreis, Erwerbskosten, Arbeiten, Rechnungen, Haltedauer, Hauptwohnsitzbefreiung, Nichtresidentenbefreiung, Sozialabgabenstatus, anwendbares Doppelbesteuerungsabkommen und Auswirkungen im Wohnsitzstaat.

Ein häufiger Fehler besteht darin, Arbeiten nicht rechtzeitig zu dokumentieren. Frankreich akzeptiert nicht beliebig jede behauptete Renovierung. Rechnungen, Zahlungsnachweise, Art der Arbeiten und zeitlicher Zusammenhang sind entscheidend. Eigenleistungen sind regelmäßig problematisch. Wer eine Immobilie renoviert, sollte die steuerliche Dokumentation schon während der Arbeiten aufbauen, nicht erst zehn Jahre später beim Verkauf.

Für Gesellschaften gelten andere Regeln. Verkauft eine SCI, die der Einkommensteuer unterliegt, wird die Besteuerung grundsätzlich auf Ebene der Gesellschafter betrachtet. Verkauft eine körperschaftsteuerpflichtige Gesellschaft, gelten körperschaftsteuerliche Regeln, die insbesondere Abschreibungen und Buchwerte einbeziehen können. Deshalb kann dieselbe Immobilie beim Verkauf sehr unterschiedlich besteuert werden, je nachdem, ob sie privat, über eine transparente SCI oder über eine körperschaftsteuerpflichtige Gesellschaft gehalten wird.

V. Erbschaft, Schenkung und internationale Nachfolge: die oft unterschätzte Dimension

Viele Immobilienkäufe in Frankreich werden als Lebensprojekt gedacht: ein Haus für die Familie, eine Ferienwohnung, ein Rückzugsort, später vielleicht ein Erbe für die Kinder. Gerade deshalb ist die Nachfolgeplanung kein Randthema. Eine französische Immobilie kann französische Erbschaft- oder Schenkungsteuer auslösen, auch wenn der Eigentümer nicht in Frankreich wohnt.

Artikel 750 ter des Code général des impôts legt den territorialen Anwendungsbereich der französischen Erbschaft- und Schenkungsteuer fest. Erfasst werden unter anderem in Frankreich gelegene bewegliche und unbewegliche Vermögenswerte, auch wenn der Erblasser oder Schenker nicht in Frankreich steuerlich ansässig ist. Außerdem können bei französischer Ansässigkeit des Erblassers oder unter bestimmten Umständen des Erwerbers auch ausländische Vermögenswerte einbezogen werden.

Für einen deutschen oder schweizerischen Eigentümer einer französischen Immobilie bedeutet dies: Stirbt er, kann Frankreich die Übertragung der französischen Immobilie besteuern. Das gilt unabhängig davon, ob die Erben in Deutschland, Österreich, der Schweiz oder einem anderen Staat leben. Das Wohnsitzland kann ebenfalls steuerliche Regeln anwenden. Ob und wie Doppelbesteuerung vermieden wird, hängt von den anwendbaren Abkommen und nationalen Regeln ab.

Frankreich kennt im Erbrecht außerdem die réserve héréditaire, also Pflichtteils- beziehungsweise Noterbrechtsmechanismen zugunsten bestimmter Erben, insbesondere Kinder. Das europäische Erbrecht erlaubt zwar unter bestimmten Voraussetzungen eine Rechtswahl zugunsten des Rechts der Staatsangehörigkeit. Dennoch können französische Immobilien und französische Schutzmechanismen in internationalen Nachlässen komplexe Fragen aufwerfen. Für Familien mit mehreren Staatsangehörigkeiten, Patchwork-Konstellationen oder Wohnsitzwechseln ist eine isolierte testamentarische Lösung häufig unzureichend.

Die steuerlichen Freibeträge und Steuersätze hängen in Frankreich stark vom Verwandtschaftsgrad ab. Übertragungen an Kinder werden anders behandelt als Übertragungen an Ehegatten, Lebenspartner, Geschwister, entfernte Verwandte oder nicht verwandte Personen. Besonders belastend können Übertragungen an nicht verwandte Personen sein. Bei unverheirateten Paaren ist daher besondere Vorsicht geboten. Ein Lebenspartner ist steuerlich nicht automatisch wie ein Ehegatte geschützt.

Die SCI kann in der Nachfolgeplanung hilfreich sein. Statt Bruchteile an einer Immobilie zu übertragen, können Gesellschaftsanteile übertragen werden. Die Satzung kann Regeln über Geschäftsführung, Zustimmungserfordernisse, Anteilsübertragungen und Familienverwaltung enthalten. Eltern können Anteile schrittweise schenken und sich bestimmte Rechte vorbehalten. Auch die Aufspaltung zwischen Nießbrauch und bloßem Eigentum kann eingesetzt werden.

Aber auch hier gilt: Die SCI löst nicht alle Probleme. Sie kann die französische Erbschaftsteuer nicht einfach verschwinden lassen. Sie kann die Bewertung, Verwaltung und Übertragung erleichtern, muss aber mit dem Steuerrecht des Wohnsitzstaates abgestimmt werden. In Deutschland oder der Schweiz kann die Behandlung von Anteilen an einer französischen SCI eigene steuerliche Folgen auslösen. Auch Banken und Grundbuchformalitäten können komplizierter werden.

Ein weiterer Punkt betrifft Ehegatten. Der Güterstand spielt in Frankreich eine wichtige Rolle.

Ein Ehepaar aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kann einem ausländischen Güterstand unterliegen. Beim Erwerb einer französischen Immobilie muss geklärt werden, ob der Erwerb Alleineigentum, gemeinschaftliches Vermögen oder Bruchteilseigentum wird. Diese Frage beeinflusst nicht nur Scheidung und Verkauf, sondern auch den Todesfall.

Besonders heikel ist der Kauf durch unverheiratete Partner. Wird eine Immobilie gemeinsam in Indivision gekauft, sollte im Vorfeld geregelt werden, wer welchen Anteil hält, wer wie viel finanziert, was bei Trennung geschieht, ob ein Partner den anderen auszahlen kann und welche Rechte im Todesfall bestehen. Ohne Planung kann der überlebende Partner plötzlich mit den Erben des Verstorbenen in einer Indivision stehen. Das ist in der Praxis eine häufige Konfliktquelle.

Auch Schenkungen zu Lebzeiten sollten nicht improvisiert werden. In Frankreich können Schenkungen notariell erfolgen und steuerlich registriert werden. Sie können ein wirksames Instrument sein, um die Übertragung an Kinder vorzubereiten. Aber sie sind unwiderruflich und haben erbrechtliche sowie steuerliche Folgen. Bei internationalen Familien muss außerdem geprüft werden, ob die Schenkung im Wohnsitzstaat des Schenkers oder des Beschenkten steuerlich meldepflichtig oder steuerpflichtig ist.

Die richtige Nachfolgeplanung beginnt daher nicht beim Tod, sondern beim Kauf. Schon beim Erwerb sollte man wissen, ob die Immobilie langfristig behalten, an Kinder übertragen, vermietet, verkauft oder als Alterswohnsitz genutzt werden soll. Eine Struktur, die für einen kurzfristigen Wiederverkauf optimal ist, ist nicht zwingend für eine Familienübertragung geeignet. Eine Struktur, die für eine Schenkung praktisch ist, kann bei laufender Vermietung steuerlich nachteilig sein.

Schlussfolgerung: Frankreich ist attraktiv, aber rechtlich und steuerlich eigenständig

Ein Immobilienkauf in Frankreich kann eine ausgezeichnete Entscheidung sein. Frankreich bietet einen großen und vielfältigen Immobilienmarkt, eine starke touristische Attraktivität, rechtliche Sicherheit, notarielle Kontrolle und langfristige Vermögenswerte. Gerade für deutschsprachige Käufer ist das Land kulturell, geografisch und wirtschaftlich naheliegend.

Trotzdem sollte man Frankreich nicht wie eine vertraute Variante des eigenen

Heimatmarktes behandeln. Das französische Immobilienrecht hat seine eigene Logik. Das französische Steuerrecht hat seine eigenen Kategorien. Die französische Nachfolgeplanung folgt eigenen Regeln. Wer diese Besonderheiten ignoriert, kann später mit unerwarteten Kosten, blockierten Familienstrukturen, steuerlichen Nachzahlungen oder schwierigen Verkäufen konfrontiert werden.

Die wichtigsten Punkte lassen sich einfach zusammenfassen. Der Vorvertrag ist rechtlich bedeutsam. Der Notar sichert die Urkunde, ersetzt aber nicht immer die individuelle strategische Beratung. Die Erwerbsstruktur muss vor der Unterzeichnung durchdacht werden. Eine SCI kann nützlich sein, ist aber kein automatisches Steuersparinstrument.

Vermietung ist steuerlich anspruchsvoll, insbesondere bei möblierter oder touristischer Nutzung. Die IFI kann auch Nichtansässige treffen. Beim Verkauf kann eine französische Immobilienplusvalue entstehen. Und im Erbfall kann Frankreich die französische Immobilie besteuern, auch wenn die Familie im Ausland lebt.

Für deutschsprachige Käufer empfiehlt sich daher eine Prüfung vor dem Erwerb, spätestens vor Unterzeichnung des Vorvertrags. Dabei sollten rechtliche, steuerliche und familiäre Aspekte gemeinsam betrachtet werden: Kauf in eigenem Namen oder SCI, Finanzierung, Ehe- und Erbrecht, Nutzung, Vermietung, IFI, spätere Veräußerung, Schenkung und internationale Besteuerung.

Eine französische Immobilie ist nicht nur ein Objekt. Sie ist ein rechtlicher und steuerlicher Anknüpfungspunkt in Frankreich. Wer sie gut strukturiert, kann Sicherheit, Flexibilität und steuerliche Klarheit gewinnen. Wer sie unvorbereitet erwirbt, riskiert, dass die eigentlichen Probleme erst Jahre nach dem Kauf sichtbar werden.