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  • Rodolphe Rous

Quale dichiarazione fiscale deve presentare la tua Società civile immobiliare (SCI)?





In primo luogo, va precisato che l'affitto di immobili ammobiliati è considerato un servizio a carattere commerciale.

Una SCI che svolge un'attività industriale e commerciale deve essere soggetta all'imposta sulle società a nome proprio. Non può essere tassata attraverso i suoi soci in base alla quota di partecipazione detenuta nella SCI.


Quando metti un bene in affitto arredato, la tua SCI non può presentare la dichiarazione n°2072. Deve presentare la dichiarazione n°2065 e i relativi allegati (2033 e seguenti o 2050 e seguenti).


Se la tua SCI si trova in questa situazione, devi tenere una contabilità conforme al codice del commercio e al piano dei conti generale, secondo le stesse regole di una società commerciale. Puoi fare affidamento su un commercialista.


In questo caso, la dichiarazione di risultato della SCI deve essere obbligatoriamente trasmessa online. Hai due modalità di trasmissione:

  • tramite EFI su uno spazio professionale creato per conto della SCI se il suo fatturato non supera i 236.000 € all'anno;

  • tramite EDI, utilizzando un fornitore di servizi indipendentemente dal fatturato.

NB: Una tolleranza amministrativa consente alle SCI di non essere soggette all'imposta sulle società solo se i loro ricavi di natura commerciale (come l'affitto ammobiliato) non superano il 10% dell'importo totale dei ricavi (bollettino ufficiale delle Finanze pubbliche BOI-IS-CHAMP-10-30 n°320).

Se la SCI decide in un'assemblea generale di distribuire somme ai suoi soci in base alle loro quote nella SCI, devi indicare i redditi provenienti dalla tua SCI nella sezione "redditi da valori mobiliari e immobiliari" della tua dichiarazione n°2042 nella casella 2 DC "redditi da azioni e quote".

Se la SCI soggetta all'imposta sulle società genera una perdita nell'anno, non puoi dedurre una parte di tale perdita dai tuoi redditi.


Quando e dove la tua SCI deve presentare la dichiarazione?

La SCI deve presentare una dichiarazione ogni anno entro il secondo giorno lavorativo successivo al 1° maggio N, per gli affitti percepiti nell'anno N-1 se l'esercizio contabile della tua SCI coincide con l'anno solare o entro 90 giorni dalla chiusura dell'esercizio contabile negli altri casi.

La dichiarazione deve essere presentata presso il Servizio Imposte sulle Imprese competente, ovvero quello del luogo di effettiva direzione della SCI. Nella maggior parte dei casi, le SCI non dispongono di un proprio ufficio o locale. Il luogo di effettiva direzione è quindi la residenza dell'amministratore.


Modalità di imposizione

Le imposte dovute dalla SCI sono le stesse che una società commerciale deve pagare.

Le specificità legate alla limitazione delle ammortizzazioni per gli immobili in affitto riguardano in particolare le SCI che offrono alloggi ammobiliati. Cf. bollettino ufficiale delle Finanze pubbliche BOI-BIC-AMT-20-40-10-20.


Obblighi dichiarativi dei soci

Se detieni solo quote di una SCI soggetta all'imposta sulle società, non devi compilare la dichiarazione n°2044.

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